왜 많은 사람들이 빨간책 없이 부동산을 구매하려고 할까요?

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하이즈엉의 부동산 중개인인 응우옌 반 투안 씨는 2023년 말부터 많은 투자자들이 갑자기 빨간 장부 없이, 하지만 분쟁이나 위반 사항이 없는 부동산을 찾아 구매하는 데 도움을 요청했다고 말했습니다. 일반적으로 이러한 토지는 다른 토지에 비해 가격이 매우 저렴하지만 매매는 손으로 쓴 문서로 이루어집니다.

" 하이즈엉의 많은 농촌 지역은 현재 도시화되었고, 일부 지역의 토지 가격은 m2당 2,000만 VND에 달합니다. 한편, 같은 위치에 있지만 붉은 책이 없는 토지는 가격이 절반, 심지어는 1/3에 불과합니다. "라고 투안 씨는 말했습니다.

투안 씨는 캄장 구(하이즈엉)에 있는 붉은 장부가 없는 200제곱미터가 넘는 토지를 현재 제곱미터당 약 700만 VND에 판매하고 있다고 언급했습니다. 그 사이, 약 500m2 떨어진 곳에는 붉은 책이 있는 또 다른 토지가 m2당 1,400~1,500만 VND에 매물로 나와 있습니다.

개정 토지법을 예상하면서, 많은 사람들이 빨간장부 없이 토지를 구매하려고 합니다. (그림: 노동)

최근 많은 사람들이 붉은 책 없이 토지를 매수하려는 이유에 대해, 투안 씨는 개정 토지법이 시행되어 붉은 책 발급이 더 편리해질 것이라는 심리적 기대 때문이라고 말했습니다.

" 기존 규정에 비해 토지 사용 기간을 10년 연장하면 사람들이 증서를 발급하기도 더 쉬워집니다. 증서 없이 토지를 싼 가격에 매수한 후, 투자자들은 쉽게 붉은 책을 만들어 더 높은 가격에 재판매하여 이익을 낼 수 있습니다. "라고 투안 씨는 말했습니다.

같은 의견을 공유한 하노이의 고객인 Tran Van Hung 씨도 설 전에 하노이의 Thanh Tri 지구에 빨간 등기부 없는 토지를 8억 VND에 매수하기로 결정했다고 공유했습니다. 토지 면적은 50m2이고, 집주인의 가족은 2003년부터 안정적으로 살고 있습니다.

" 토지 이용 기간이 2014년까지 연장되었기 때문에 이 토지에 대한 붉은 책 발행도 더욱 편리해질 것입니다 ."라고 Hung 씨는 공유했습니다.

하지만 훙 씨에 따르면 서류 없이 토지에 대한 붉은 장부를 만드는 것은 여전히 복잡하고 위험하기 때문에 집주인이 한꺼번에 전액을 지불하면 가격을 1억 VND 낮추는 데 동의했음에도 훙 씨는 여전히 거부하고 총 가치의 50%만 보증금으로 받고 집주인이 붉은 장부를 만들고 이름을 이전할 때 나머지를 지불했습니다. 이 비용은 전적으로 구매자가 부담합니다.

" 땅이 싸고 돈을 예치하는 것이 위험하더라도, 땅에 빨간 책이 있다면 더 이상 그 가격이 없을 것입니다. 투자할 때는 밝은 기회를 보고 위험을 감수하기만 하면 됩니다. "라고 Hung 씨는 말했습니다.

인증서 없이 토지를 구매하는 것은 많은 잠재적 위험을 안고 있습니다. (삽화)

인증서 없이 토지를 구매할 때 주의해야 할 점은 무엇입니까?

부동산 법률 전문가인 응우옌 반 딘 씨에 따르면, 최근 국회에서 통과된 2024년 토지법 제138조는 토지 사용권에 대한 문서 없이 토지를 사용하는 가구와 개인에게 토지 사용권 및 토지에 부착된 자산 소유권 증명서(일명 "적색책")를 부여하도록 규정하고 있으며, 토지법을 위반하지 않고 권한을 넘어 토지를 할당하는 경우는 해당되지 않는다고 밝혔습니다.

이에 따라 초안은 확대되어 2014년 7월 1일 이전에 토지를 사용한 경우에 대해 적색책을 발행할 수 있도록 허용하게 되었으며, 이제 지역 단위의 인민위원회에서 분쟁이 없다고 확인되면 토지 사용권이 인정될 것입니다.

실제로 이 규정이 적용되고 있으며, 기간 제한을 2004년 7월 1일 이전에서 2014년 7월 1일 이전으로만 연장하는 것으로, 2013년 토지법에 비해 10년이 더 연장된 것입니다. 제138조는 토지법령을 위반하지 아니하고, 권한 밖의 토지배정을 하지 아니하는 경우, 즉 본질적으로 토지침해 등의 위법행위가 없는 경우에 대한 증명서 발급을 처리하는 것입니다.

이 법은 주로 조상들이 물려준 토지와 장기간 이용된 토지에 관한 사례를 다룬다. 그러나 이는 사람들이 사회경제적 여건이 어려운 지역에 살고 있거나, 법률에 대한 이해가 부족하거나, 토지를 양도할 필요성이 없어서 붉은책을 받기 위해 등록하지 않는 경우가 많기 때문일 수 있습니다.

" 저는 사람들의 이익의 조화를 보장하기 위한 이 확장에 동의합니다. 여기서 가장 중요한 것은 사람들이 토지법을 위반하지 않고 허가받지 않은 토지 할당이 없기 때문에 그들의 권리가 보호되어야 한다는 것입니다. " 딘 씨는 강조했습니다.

하지만 딘 씨에 따르면, 현실적으로 사람들에게 붉은 책을 발급하는 것을 완료하는 것은 쉽지 않을 것이라고 합니다.

예를 들어, 사람들이 토지이용권 증명서를 발급하기 위한 절차를 수행하기 위한 서류를 아직 제출하지 않는다면, 국가기관은 그 절차를 수행할 근거가 없습니다.

또한, 사전에 공사 인민위원회에서 토지를 할당한 경우, 즉 권한을 벗어난 토지 할당 사례도 적색장부 신청에 어려움을 겪었습니다.

또한, 지방자치단체 단위의 인민위원회에 토지가 분쟁 대상이 아님을 확인해 줄 것을 요청하는 절차는 토지 사용자 간에 민사 분쟁이 있는 경우에도 발생합니다(일반적으로 여러 사람이 손으로 쓴 문서를 통해 토지를 양도하는 경우나 부모가 자녀에게 상속 재산이나 토지 이용권을 물려주었지만 자녀들 간에 상속권을 놓고 갈등이나 분쟁이 있는 경우 등).

보증금 매매 계약과 관련하여, 딘 씨는 위와 같이 토지 사용권을 양도하는 보증금 거래는 불법이 아니라 합법적인 거래라고 말했지만, 당사자들은 서면으로 명확히 합의하고, 당사자들의 권리와 의무에 대한 자세하고 구체적인 조건이 포함된 보증금 계약에 서명해야 한다고 말했습니다.

고객이 주의해야 할 정보는 양도된 토지에 대한 정보입니다. 입금금액 및 입금이체방법; 토지이용권 양도가격 및 지불형태 및 기간; A당사자에게 적색장부를 발행할 때의 재정적 의무 및 이 의무에 대한 책임은 누구에게 있는가; 계약이행기간; 당사자 A와 당사자 B가 의무를 이행하지 않을 경우의 책임(보증금위약금 금액) 당사자들의 권리와 의무...

법적으로 보증금 계약서는 공증이 필요하지 않습니다. 그러나 가치가 큰 계약의 경우 당사자는 자신의 권리를 보장하고 분쟁 발생을 방지하기 위해 공증을 선택해야 합니다. 입금 전달은 배달 영수증과 함께 은행을 통해 이루어져야 합니다.

차우안

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