호치민시, 토지 분할·매매 금지…지값 상승 예상되나 '열광' 가능성 낮아

호치민시는 왜 토지 분할과 매매를 금지하는가?

호치민시 인민위원회는 10월 21일부터 시행되는 제83/2024호 결정을 발표했습니다. 이 결정은 전 지역의 부동산 프로젝트와 주택 건설 투자 프로젝트에 참여하는 투자자들이 기술 인프라가 있는 토지 사용권을 조직이나 개인에게 양도하여 직접 주택을 건설할 수 없도록 규정하고 있습니다. 이 규정은 투자자가 호치민시의 코뮌, 타운, 지구에 토지를 이주시키려는 경우에는 예외로 합니다.

따라서 호치민 시는 빈차인, 냐베, 호크몬, 구치, 칸지오 등 5개 현 전체를 포함하여 조직 및 개인이 주택을 짓는 프로젝트에서 토지를 분할하고 판매하는 것을 금지합니다.

이전에 호치민시 건설국은 토지 구획 및 매각을 금지한 이유가 2021~2030년 동안 호치민시 산하의 구역이나 도시로 구역을 건설하는 투자 프로젝트를 개발 중이기 때문이라고 설명했습니다. 2030년까지 각 구는 호치민시 직할도시가 되기 위해 도시 목표를 향한 인프라 건설에 투자하는 데 집중할 것입니다.

호치민시의 부동산 프로젝트 투자자는 상업용 주택 건설 투자 프로젝트 간의 차별을 피하고 규정 적용을 통일하기 위해 규정에 따라 완전한 주택 건설에 투자한 후, 토지 사용권, 주택 소유권 및 토지에 부가된 기타 자산을 조직 및 개인에게 이전하는 절차를 거쳐야 합니다. 이 규정은 규정된 조건을 충족하는 지역 사회, 도시 및 지구의 토지를 사용하는 재정착 목표의 부동산 프로젝트에서는 예외로 합니다.

이에 따라 본 조례는 주택에 대한 국가 관리를 통일하고 프로젝트 투자자의 책임을 강화하며, 기술 인프라와 사회 인프라 건설에 대한 동시적 투자를 보장하기 위해 도시 전역의 토지 분할 및 매각을 금지합니다. 사람들이 허가 없이, 허가를 위반하여, 또는 건축 관리 규정을 준수하지 않고 건축하는 상황을 피하십시오. 건설부는 해당 지역 전역에서 토지 분할 및 매각을 금지하는 것이 필요하다고 생각합니다.

호치민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 황짜우 씨는 위의 설명이 2023년 부동산 사업법의 규정과 실제 상황과 일치하지 않는다고 말했습니다. 왜냐하면 그 프로젝트는 아직도 프로젝트이기 때문이다. 현재 빈찬군, 냐베군, 호크몬군, 구치군, 칸지오군 5개 군들은 여전히 ​​군으로 분류될 뿐, 호치민시의 군이나 도시는 아니다.

2023년 부동산 사업법과 2023년 주택법의 규정에 따르면, 이 5개 구는 여전히 "나머지 지역은 도인민위원회가 현지 실정에 따라 프로젝트 투자자가 기술 인프라가 포함된 토지 사용권을 개인에게 양도하여 주택을 자체 건설할 수 있는 구역을 결정한다"는 규정에 해당합니다. 또한, 위 5개 구의 사업에 참여하여 기술 인프라가 포함된 토지 사용권 양도를 받아 주택을 건설하려는 사람들의 수요는 여전히 매우 큽니다.

따라서 그는 호치민시 인민위원회가 빈차인, 냐베, 호크몬, 구치, 칸저 등 5개 현의 도시를 제외하고, 공동체 내 토지를 분할하여 판매하는 방향으로 규정을 검토하고 개정할 것을 제안했으며, 주택 건설 프로젝트에 투자하기 위한 토지 사용권 경매도 실시하지 않을 것을 제안했습니다.

이러한 견해를 공유하는 부동산 전문가인 딘 민 투안(Batdongsan.com.vn 남부지역 디렉터)은 도시화를 위해서는 주민을 유치하고, 좋은 인프라에 투자하고, 매력적인 부동산 가격을 책정해야 한다고 말했습니다. 호치민시의 어떤 구역이 구역이나 도시가 되려면 사람들은 그 지역에 살기로 선택해야 하고, 더 싼 주택 가격을 위해 더 멀리 가는 것도 받아들여야 합니다.

하지만 이 5개 자치구에서 토지 분할 및 매매가 금지되면 주택과 교외지역의 가격 격차가 너무 커지지 않을 것이기 때문에 사람들이 이주를 결정하기 어려울 것입니다. 따라서 투안 씨는 이 프로젝트의 목표가 2030년까지는 달성하기 어려울 것이라고 생각합니다.

위 전문가는 현재 호치민시가 준비 계획을 고려하고, 부동산 가격에 영향을 미치는 결정을 제한해야 하며, 영향을 미칠 결정이 있다면 점진적으로 영향을 줄이기 위한 로드맵이 있어야 한다고 제안했습니다. 동시에 토지 분할 및 매매가 금지될 경우 호치민시는 도심 지역 등 일부 고도로 도시화된 지역에서 이를 금지할 수 있습니다. 멀리 떨어진 인구가 희박한 지역은 서두르지 않습니다.

호치민 시는 5개 교외 지구를 포함한 전체 지역 내에서 토지 분할 및 매각을 금지했습니다(그림: 남안).

토지 및 주거용 토지 가격이 급등할 것으로 예상되지만 '과열'은 일어나지 않을 것으로 보인다.

전문가들은 호치민시에서 토지 분할 및 매매를 금지하는 규정은 새로운 토지 가격표도 동시에 발표됨에 따라 시장에 상당한 영향을 미칠 수 있다고 우려하고 있습니다. 주거용 토지와 분할된 토지의 가격이 급등할 것입니다. 그와 함께 인프라 프로젝트에 대한 보상과 부지 정리 가격도 증가할 수 있습니다.

딘 민 투안 씨는 토지 분할과 매각을 금지하면 호치민시의 부족한 토지 공급이 더욱 부족해질 것이고, 사람들이 교외로 이주할 기회가 줄어들 것이라고 말했습니다.

그는 새로운 토지 가격표의 영향으로 토지를 주거용지로 전환하려는 사람들이 더 많은 비용을 지불해야 하기 때문에 실행이 더 어려워질 것이라고 말했습니다. 토지 분할과 매매를 제한하면 앞으로 지가와 주거용 토지 가격이 급등할 것입니다. 시장 가격의 상승은 연간 토지 가격표를 역으로 조정하여 공공 투자 인프라 프로젝트의 부지 정리 비용에 영향을 미쳐 예상 비용을 증가시킵니다.

또한 이 규정은 소규모 프로젝트 개발 단위가 주택 건설, 건설 완료, 제품 판매를 위한 공공 서비스 제공 등의 실행에 충분한 역량을 갖춰야 한다고 규정하고 있습니다. 투입 비용이 상승하면 저가 제품을 판매하는 데 어려움이 발생합니다. 가격 상승으로 인해 구매자가 제한되면 '유령' 도시 지역이 형성될 수 있습니다.

그는 전반적으로 토지 분할과 매매를 금지하는 규정이 주택 구매자의 법적 위험을 줄이는 데 도움이 될 것이라고 믿고 있다. 그러나 이 시점에서는 시장이 막 어려운 시기를 겪었기 때문에 이러한 규제가 실용적이지 않을 수 있습니다. 사람들이 토지에 덜 관심을 가지게 되어 시장이 침체됩니다. 이를 적용하면 부동산 가격 상승은 호치민시 중심부의 분산화와 외곽의 도시화라는 목표를 달성하기 어려울 것이다.

그러나 DKRA 그룹의 부총괄 이사인 보 홍 탕 씨는 호치민시의 올바른 결정을 지지하며 토지 분할 금지가 도시의 많은 문제를 해결하는 데 도움이 된다고 말했습니다. 투자자들이 무차별적으로 토지를 나누어 판매하는 것을 허용한다면, 계획 자체가 망가질 수 있습니다. 특히 도시에 대규모 계획 프로젝트가 있는 경우, 프로젝트에 필요한 수백 헥타르의 땅이 필요하지만 토지를 세분화하는 데 어려움을 겪습니다.

Thang 씨에 따르면 토지 상품은 주로 투자자들이 이익을 위해 사고 다시 파는 용도로 사용되며, 실제 구매자는 거의 없습니다. 따라서 토지를 세분화하여 정기적으로 사용하지 않으며, 도시화 수준이 낮아 자원이 낭비됩니다.

그는 또한 토지 분할과 매매를 금지하면 공급이 부족한 상황에서 토지와 주거용 토지의 가격이 잠재적으로 오를 수 있다는 점을 인정했습니다. 하지만 현재 남부 토지 시장은 유동성이 낮고, 주정부는 적절한 관리 정책을 갖고 있으므로 토지 '열풍'이 일어날 가능성은 낮습니다.

투자자는 빈즈엉, 롱안, 바리아붕따우와 같은 호치민시의 다른 교외 시장에서 적합한 상품을 완전히 찾을 수 있습니다.진정한 구매자에게는 이용 가능한 2차 세분화 상품과 같은 많은 좋은 옵션이 있을 수 있습니다. 토지, 주거 지역에 있는 기존 타운하우스 그는 아파트 제품이라고 덧붙였다.

출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm