부동산 조작이 주식 조작과 마찬가지로 위험하다는 점을 감안하여 국회 대의원들은 가격 조작과 시장 거품을 방지하기 위해 이를 금지할 것을 제안했습니다.
부동산사업법 개정안은 부동산 사업에 있어서 문서 위조, 고의로 위조, 사업에 투입하는 부동산에 대한 정보 미공개 등 금지행위를 보완하였습니다. 사기, 고객 사기...
10월 31일 국회 토론회에서 Trinh Xuan An(국방안보위원회 상임위원) 의원은 부동산 가격 조작 및 고정 행위를 이 사업 분야의 금지 행위 목록에 추가할 것을 제안했습니다.
그는 부동산 시장을 조작하는 것은 주식 시장을 조작하는 것과 마찬가지로 위험하다고 분석했습니다. 조작은 높은 가격으로 입찰한 뒤 보증금을 포기하는 것뿐만 아니라, 한 프로젝트를 이용해 다른 프로젝트의 가격을 '인상'시켜 버블을 만들고 실제보다 엄청나게 높은 가격을 만들어내는 것도 포함됩니다.
안 씨는 "철저히 처리하지 않으면 중국 부동산 회사인 차이나 에버그란데 그룹처럼 거품이 생길 것"이라며 부동산 가격 조작과 조작을 법적으로 금지하고 특정 사례를 배제해야 한다고 덧붙였다.
Trinh Xuan An(국방안보위원회 상임위원) 의원이 10월 31일 오전 부동산 사업법(개정) 초안 토론 세션에서 연설했습니다. 사진= 국회의원미디어
같은 견해를 공유하는 Nguyen Huu Thong(빈투언성 전문대표단 부단장)과 Trinh Lam Sinh(안장성 전문대표단 부단장)은 부동산 시장을 조작하고 방해하는 행위를 금지하는 규정을 추가할 것을 제안했습니다.
통 씨는 토지 사용권 경매와 주변 지역의 가격을 부풀리기 위한 경매에서의 공모가 흔하다고 지적했습니다. 이로 인해 토지 가격이 오르게 되고, 실제로 주택이 필요한 사람들은 토지를 구매하여 집을 지을 수 없게 됩니다.
한편, 부동산 사업의 금지 행위에 대해 경제위원회 위원인 응우옌 반 만(Nguyen Van Manh) 씨는 앞으로 매수자와 할부 매수자로부터 부동산 매매를 위해 자금을 수집하고 사용하는 규정은 불법이라고 밝혔습니다. 현행 규정과 비교했을 때, 이 초안법은 불법적인 자본 동원 및 횡령 행위를 근절합니다. Manh 씨에 따르면, 이는 의도치 않게 투자자의 자본 사용에 허점을 만들고 자본 동원을 위한 다른 채널을 만듭니다.
그는 불법 점유 금지와 관련된 규정을 유지해 이러한 행위가 실제로 일어나지 않도록 제한할 것을 제안했습니다.
토론회에서는 장래 주택거래(주택, 부동산 등)에 따른 보증금 규정에 대한 의견도 많이 나왔습니다. 현재, 초안된 법안은 두 가지 옵션을 제시하고 있습니다. 그 중 하나는 프로젝트 투자자가 주택과 건설 공사가 사업에 적합한 조건을 충족하는 경우에만 보증금을 받을 수 있다는 것입니다. 또는 투자자는 프로젝트에 대한 기본 설계가 국가 기관에서 승인되고 토지 사용권에 대한 문서 중 하나가 있는 경우 고객과의 계약에 따라 보증금을 받습니다. 최대 보증금 금액은 정부가 정하지만, 매매 또는 임대 가격의 10%를 넘을 수 없습니다.
Tran Hong Nguyen(법률위원회 부위원장) 여사는 옵션 1을 선택했습니다. 왜냐하면 이 옵션이 거래의 약자인 구매자에게 거의 위험이 되지 않는다고 생각했기 때문입니다. 보증금은 해당 부동산이 사업에 적합한지 확인하고 양 당사자가 계약서에 서명한 경우에만 지불하므로 분쟁이 최소화됩니다.
응웬 씨에 따르면, 투자자가 프로젝트의 기본 설계가 승인되거나 토지 사용권에 대한 문서 중 하나(옵션 2)를 받았을 때 보증금을 받으면 구매자는 많은 위험을 감수해야 합니다. 보증금을 받은 후부터 프로젝트가 건설되기까지 시간이 오래 걸리기 때문입니다.
사실 최근 부동산 시장은 프로젝트 투자자들이 보증금과 자본금 출자 계약을 이용해 자의적으로 자본을 조달하는 등 복잡해졌습니다. "5년이나 10년 만에 보증금을 받은 사업이 아직 많이 시행되지 않아 앞으로 조성되는 부동산 사업에 대한 보증금 '규제 강화'가 필요하다"는 게 법무위원회 부위원장의 의견이다.
한편, 응우옌 다이 탕(흥옌성 전문 대표단 부단장)과 팜 반 호아 씨는 규정에서 투자자가 보증금을 받을 수 있는 경우와 보증금 금액을 명확히 정의하고, 공개적이고 투명하다고 생각했기 때문에 옵션 2를 선택했습니다.
Pham Van Hoa 씨는 투자자가 프로젝트를 수행하는 데 필요한 자본을 100% 갖고 있지 않아 은행에서 대출받아야 한다고 말했습니다. 매매용 아파트 가격의 10%를 보증금으로 내는 것도 현실적으로 적합합니다. "10억짜리 집은 보증금 10%면 1억이고, 40억짜리 집은 보증금 4억인데, 저는 고객 입장에서는 집을 살 때 이 금액이 큰 금액이 아니라고 생각합니다. 고객은 보증금을 미리 내고, 투자자가 집을 더 낮은 가격에 팔기도 합니다."라고 그는 말했습니다.
게다가 투자자는 보증금을 받기 전에 토지 사용권에 대한 서류를 가지고 있었고, 그에 따르면 "그것들은 부정직하지 않았습니다." 따라서 초안 법안은 투자자들이 자본을 동원하여 프로젝트를 실행할 수 있도록 유연한 규정을 제공하고, 투자자와 고객 사이에 신뢰를 구축해야 합니다.
부동산 프로젝트 양도 시 토지에 대한 재정적 의무를 완수하는 것에 대한 규정 도 논의됩니다. 제5차 회의(6월)에서 경제위원회 위원장인 부홍탄(Vu Hong Thanh)은 국회 상임위원회의 설명 및 수락 보고서를 제시하면서, 프로젝트를 이관하기 전에 "의무 이행을 의무적으로 완료"해야 한다는 요구에 많은 의견이 동의한다고 말했습니다. 다만 더 이상 투자여력이 부족한 투자자들을 위한 여건을 마련해야 한다는 의견도 나온다.
따라서 국회 상임위원회는 두 가지 방안을 제안했다.
첫째 , 투자자가 프로젝트 토지 또는 이전된 프로젝트 부분에 대한 재정적 의무를 국가에 양도하였지만 이행하지 않은 경우, 양 당사자는 이행되지 않은 재정적 의무를 계속 이행하기로 합의할 수 있습니다.
둘째 , 양도인이 해당 사업을 시행하기 위해 관할 국가기관으로부터 토지를 배정받거나 임대받기로 결정하고, 사업용 토지에 대한 재정적 의무(토지이용료, 토지임대료, 세금, 수수료 등)를 이행한 경우, 양도된 사업의 전부 또는 일부에 대해 토지사용권증서를 소지할 필요는 없습니다.
국회 상임위원회는 1번 방안을 선택했다. 이 방안은 엄격한 규제를 보장하고, 무능한 투자자를 선정해 프로젝트를 이전하고 수익을 내는 것을 방지한다.
Pham Van Hoa 씨는 옵션 1을 선택하는 데 동의했습니다. 이는 투자자가 프로젝트 또는 프로젝트의 일부를 다른 사람에게 양도할 때 수혜자가 국가에 대한 재정적 의무를 이행해야 함을 의미합니다. 화 씨는 이렇게 하면 국가는 아무것도 잃지 않는다고 말했습니다. 재정적 의무는 계속 이행되기 때문입니다.
"영양실조에 빠져 더 이상 프로젝트를 계속할 능력이 없는 투자자들은 프로젝트를 이전해야 하며, 거래를 시작하기 전에 재정적 의무를 이행하도록 강요하는 것은 바람직하지 않습니다."라고 그는 말했습니다.
Pham Van Hoa 씨는 10월 31일 오전 부동산 사업법(개정) 초안 토론 세션에서 자신의 의견을 표명했습니다. 사진= 국회의원미디어
국방안보위원회 상임위원인 트린쑤언안(Trinh Xuan An) 씨도 부동산 프로젝트를 이전에는 유연성이 필요하다고 말했습니다. 그는 당사자들이 국가에 대한 재정적 의무 이행에 관해 협상할 수 있도록 허용해야 한다고 제안했습니다.
과학기술환경위원회 상임위원인 응우옌 응옥 손은 현재 "부동산 프로젝트의 일부 또는 전부를 양도하는 것"의 의미에 대해 매우 다양한 이해가 존재한다는 점에 대해 우려를 표명했습니다.
손 씨는 토지이용권과 토지에 부착된 자산을 양도하거나 토지에 부착된 자산을 매각하는 등의 형태로 투자자를 변경하는 사업을 처리할 때도 조사·검사기관이 어려움을 겪는다고 밝혔다. 따라서 그는 착취를 방지하기 위해 초안에서 자산 이전의 개념과 방법을 명확히 정의해야 한다고 제안했습니다.
국회는 11월 27일에 부동산사업법(개정) 초안을 통과시키기 위한 투표를 할 것으로 예상됩니다.
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