국회 상임위원회는 부동산 거래를 거래소를 통해 의무화하면 착취 위험이 발생하고 안전하고 지속 가능한 시장 발전이 보장되지 않는다고 밝혔습니다.
10월 31일 오전 국회 본회의장에서 부동산사업법(개정) 초안에 대해 다양한 의견이 나와 몇 가지 내용을 논의했습니다.
현행 규정(2014년 부동산사업법)에서는 객장을 통한 거래를 요구하지 않습니다. 정부는 제5차 국회(2023년 6월)에 제출한 의견서에서 부동산 매매, 양도, 임대는 반드시 국회를 통과해야 하며 그렇지 않을 경우 의무화하지 않는다는 두 가지 옵션을 제시했습니다.
제5차 회의에서 많은 대의원은 이 요구 사항에 동의하지 않았으며, 부동산 거래는 의사당을 통해서만 장려되어야 한다고 말했습니다. 국회 상임위원회 역시 이러한 견해에 동의하며, 부동산사업법 개정안(안)은 설명과 수용을 거쳐 부동산 거래에 대한 본회의 통과를 요구하지 않고 오히려 장려하고 있습니다.
국회 상임위원회는 2014년 부동산사업법 시행을 통해 현재 부동산 거래소는 거래의 합법적 안전성을 확보하기에 충분한 역량을 갖추지 못했다고 설명했습니다. 부동산 거래소가 시장을 교란시킨 사례도 많았습니다.
국회 상임위원회는 "거래소를 통한 부동산 거래 의무화는 착취 위험을 초래할 뿐만 아니라 건강하고 안전하며 지속 가능한 부동산 시장의 발전을 보장하지 못할 것"이라고 밝혔습니다.
또한 엄격성을 보장하기 위해 초안 법안에는 부동산 거래소 활동 관리에 관한 제59조가 추가될 예정입니다. 이에 따라 주택 및 지방 부동산 시장을 관리하는 국가 관리 기관의 층별 운영 관리 책임이 명확하게 정의될 것입니다.
2023년 9월 하노이 서부 지역 부동산. 사진: 응옥 탄
또한 국회 상임위원회에 따르면, 제5차 국회 회기에서 장래 주택거래(서류상 주택 및 부동산)에 관한 규제안이 국회 의원들로부터 다수 의견이 접수됐습니다.
이에 따라 부동산을 서류상으로 매매할 때의 보증금과 관련해, 주택이나 건설사업이 사업 시행 조건을 충족하는 경우에만 보증금을 받을 수 있도록 하는 규정을 추가해야 한다는 의견도 나오고 있다. 투자자들에게 투자 증서, 토지 할당 및 임대 결정이 부여되어야 하며, 구매자로부터 보증금을 받으려면 1/500에 대한 세부적인 계획이 승인되어야 한다는 제안이 있습니다.
다양한 의견이 제시되자 국회 상임위원회는 두 가지 방안을 제안했다. 첫째 , 프로젝트 투자자는 주택 및 건설 공사가 사업에 적합한지 여부와 규정에 따라 거래가 이루어진 경우에만 고객에게서 보증금을 받을 수 있습니다.
국회 상임기관은 이를 부동산 거래에서 취약계층인 고객에게 위험성이 낮은 옵션으로 간주합니다. 부동산이 사업에 적합한 자격을 갖추고 양 당사자가 계약서에 서명한 경우에만 보증금을 지불하기 때문에 분쟁 발생 가능성이 줄어듭니다. 정부는 이 방안을 선택했으며, 국회 대의원 및 국회 기관 의견에서도 38%가 이 방안을 선택했습니다.
하지만 이 방법에도 한계가 있다. 즉, 투자자는 보증금을 받고 잠재 고객과 계약을 체결할 기회가 없다.
두 번째, 투자자는 프로젝트가 국가 기관에서 기본 설계를 승인받고 토지 사용권에 대한 서류 중 하나를 갖춘 경우에만 고객과의 계약에 따라 보증금을 받습니다. 보증금 계약서에는 주택 또는 건설 프로젝트의 매매, 임대 또는 매수 가격이 명확하게 명시되어야 합니다. 최대 보증금 금액은 정부에서 정하지만 매매 또는 임대 가격의 10%를 초과할 수 없습니다.
이 옵션은 투자자가 자본을 조기에 조달할 수 있다는 장점이 있지만, 프로젝트가 아직 건설을 시작하지 않았을 때 돈을 지불해야 하기 때문에 고객에게는 위험도 있습니다. 건설 허가, 기술 설계, 시공 도면 등 프로젝트 착수에 필요한 절차가 지연되거나 장기화될 경우, 구매자에게 불이익이 발생하여 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 국회 상임위원회는 정부에 이 계획에 대한 영향평가 내용을 보완할 것을 건의했다.
부동산 사업을 서류상으로 규제하지 않는다는 제안에 대한 대응으로, 많은 결과와 시장 교란을 초래하기 때문에, 국회 상임위원회는 미래에 형성되는 주택 및 건설 공사에 대한 판매 규정은 2014년 법률에서 계승되었다고 말했습니다. 이 개정 법률 초안의 조항은 또한 미래에 형성되는 자산, 조직 및 개인의 재산 거래 결정, 설정, 변경 및 종료에 대한 권리에 대한 민법의 일반 원칙 및 조항과 일치합니다.
앞으로 프로젝트 투자자와 주택·건설 사업자의 자본 조달은 서로 다른 두 가지 유형의 거래입니다. 민법에는 장래에 형성되는 자산의 거래에 관한 규정이 있습니다. 따라서 이 법안은 주택과 건설 공사의 매매를 서류상으로 규제하여 거래에 참여하는 조직과 개인의 합법적 권리와 이익을 보장합니다.
국회 상임위원회는 주택 및 부동산의 매매 및 임대에 대한 대금을 종이로 지급하는 것과 관련하여 법안 초안에서 두 가지 안을 제시했습니다.
옵션 1 , 매수인 또는 할부 매수인에게 토지 사용권, 주택 소유권 및 토지에 부착된 다른 자산에 대한 인증서가 부여되지 않은 경우, 판매자는 매매 계약 가치의 최대 95%만 받을 수 있습니다. 나머지 5%의 가치는 담당 기관이 구매자에게 인증서를 발급할 때 지불됩니다.
옵션 2 , 매수인 또는 할부 매수인에게 토지 사용권, 주택 소유권 및 토지에 부착된 다른 자산에 대한 인증서가 부여되지 않은 경우, 판매자는 매매 계약 가치의 최대 95%만 받을 수 있습니다. 계약 금액의 나머지 5%는 고객이 은행에 개설한 투자자 계좌로 이체하며, 투자자는 이 금액을 사용할 수 없습니다. 이 금액에서 발생하는 비용과 수익은 투자자와 은행이 합의합니다.
투자자는 해당 국가 기관이 구매자 또는 임차인에게 토지 사용권, 주택 소유권 및 기타 토지에 부착된 자산에 대한 인증서를 발급할 때에만 이 금액을 이익(있는 경우)과 함께 사용할 수 있습니다.
의제에 따르면, 국회는 10월 31일 오후 의회에서 2023년 사회경제 상황과 2024년 계획에 대해 논의했다. 사회경제 회복 프로그램에 관한 결의안 43을 이행합니다. 국회는 또한 다낭시에서 시행된 여러 시범적 메커니즘의 시행과 법률 문서 검토 결과에 대해서도 논의했습니다.
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