기성 공장은 세입자들에게 인기가 많습니다.

외국인 투자의 증가로 기성 창고 및 공장 시장에 대한 기회가 계속해서 열리고 있습니다.

공급량 증가, 입주율 상승

SLP Vietnam의 사업 개발 및 프로젝트 개발 부서장인 Dinh Hoai Nam 씨는 Covid-19 팬데믹의 충격 이후 소비자 수요가 회복되면서 소비자 신뢰가 다시 강화되었다고 언급했습니다. 연말을 대비해 상품을 비축해야 하는 필요성과 함께 기성품 창고 시장은 흡수력이 상당히 개선되었으며 지난 몇 달 동안 꾸준히 증가했습니다. 남부 지역의 평균 임대료 상승은 북부 지역보다 긍정적이다.

더불어 베트남에 대한 외국인 투자 규모는 꾸준히 증가하고 있으며, "여왕벌"의 투자 의지도 강해 기성 공장의 입주율이 양호한 수준을 유지하는 데 도움이 되고 있습니다. 특히 북한은 삼성, LG, 폭스콘 등 전자산업에 중국기업의 진출과 ‘여왕벌’의 확대, 관련 공급망 확대로 기성품공장 시장이 더욱 활성화되고 있다.

쿠시먼 앤 웨이크필드의 데이터에 따르면, 전자상거래 산업이 성장하고 외국인 투자가 늘어나면서 창고와 기성형 산업 공간에 대한 수요가 급격히 증가하고 있습니다. 2024년 3분기 기성공장 순 흡수 면적은 245,000m2로 기록됐으며, 이는 전 분기 대비 43% 증가했고 작년 같은 기간의 두 배에 달합니다.

마찬가지로 CBRE 베트남은 2024년 3분기 평균 창고 점유율이 2024년 2분기에 비해 4% 증가해 65%에 도달했다고 기록했습니다. 공장 입주율은 전 분기 대비 7% 증가해 88%에 달했습니다. 2024년 첫 9개월 동안 남부 1단계 시장은 약 357,000m²의 창고와 700,000m²의 공장을 임대했는데, 이는 작년 같은 기간보다 약 3배 높은 수치입니다. 남부 지역의 기성창고에 대한 수요는 전자상거래 부문 기업의 확장과 더불어, 첨단기술, 전자부품, 물류 부문의 제조업체에서 비롯됩니다.

공장의 흡수율이 좋아 창고시장 기록도 근본적인 기능적 변화를 이루었습니다. JLL 베트남은 2024년 3분기에도 남부 산업단지 부동산 시장에서 자산 기능 전환 추세가 계속될 것이라고 밝혔습니다. 빈즈엉성 북부 지역에서는 18,000m2가 넘는 사전 건설된 창고를 사전 건설된 공장으로 전환하는 프로젝트가 기록되었습니다. 기성 창고 개발 계획의 변화는 공급 과잉이라는 현실에 대응한 것이며, 수요 감소로 인해 새로운 기성 창고 공급이 크게 줄었습니다.

Cushman & Wakefield는 기성형 공장 시장이 2024~2027년 기간 동안 약 100만 제곱미터의 미래 공급을 맞이할 것으로 예측합니다. 기성형 창고에 대한 수요가 낮은 상황에서 기성형 창고에서 기성형 공장으로 전환하는 추세는 가까운 미래에도 지속될 수 있으며, 이로 인해 시장에 진입하는 기성형 공장 공급이 예상보다 많아질 수 있습니다.

임대료도 그에 따라 인상됩니다

전반적으로 2024년 3분기에 임대 수요가 증가함에 따라 임대 가격은 계속해서 상승할 것입니다. 쿠시먼 앤 웨이크필드의 트랑 부이 사장은 기성 공장의 평균 임대 가격이 4.8달러/m2/월로 기록되었으며, 이는 분기별로 0.3%, 연간 1.1%의 소폭 상승이라고 밝혔습니다.

임대료 가격의 상승은 시장 평균보다 임대료 가격이 높은 새로 개발된 프로젝트 때문입니다. 그러나 프로젝트 수준에서는 대부분 투자자가 경쟁력을 유지하기 위해 임대 가격을 안정적으로 유지합니다.

남부 핵심 경제 구역의 지방 중 빈즈엉은 2024년 3분기에 기성 공장 면적 순 흡수율이 159,000m2로 1위를 차지하며 전체 면적의 65%를 차지했고, 동나이가 27%로 그 뒤를 이었습니다. 기성 공장에 대한 수요는 전기 장비, 가구, 종이 제품 등의 산업에서 발생합니다.

CBRE 베트남 역시 동일한 견해를 공유하며, 향후 3년 동안 기성형 창고/공장 임대 가격이 연간 1~4%씩 약간 상승할 것으로 예측하고 있으며, 이 중 기성형 공장 부문의 가격 상승률이 더 높을 것으로 예상합니다.

전자, 반도체, 자동차 및 부품 산업의 긍정적인 수요는 북부 산업용 부동산 시장 전반과 특히 기성공장 부문의 발전을 위한 중요한 원동력이 될 것입니다.

임대 가격과 관련하여, Dinh Hoai Nam 씨에 따르면 임대 가격은 시장의 수요와 공급 관계를 반영하고 있습니다. 창고 및 공장 임대 수요는 주로 외국인 투자 기업에서 발생하는데, 이들은 제품 품질과 입지에 대한 높은 요구 사항을 가지고 있으며, 이로 인해 임대 가격이 상승하게 되었습니다.

국내 소비자 수요가 개선되고 배달 시간에 대한 요구가 높아지면서, 기업들은 가격이 더 비싸더라도 좋은 품질의 제품을 공급하는 중심지 근처의 창고를 임대하는 것을 선택하게 되었습니다. 이러한 요소들은 앞으로도 계속해서 시장 흡수율을 주도하고 뒷받침할 것으로 예상됩니다.

하지만 임대료는 점유율을 결정하는 데 있어 작은 요소에 불과합니다. SLP 베트남 담당자는 고객이 임대를 선택할 때 가장 먼저 고려하는 요소는 위치라는 점을 인정했습니다. 예를 들어, 창고는 교통이 편리한 곳에 위치해야 하며 주거 또는 생산 지역 근처에 있어야 하며 항구와 공항과 같은 환승 지역에 쉽게 연결되어 있어야 합니다. 두 번째 요소는 제품의 품질입니다.

이는 지속적이고 중단 없이 운영할 수 있는 능력뿐만 아니라, 운영을 최적화하고 리소스를 효과적으로 사용하는 데 도움이 되는 유틸리티와 기능을 통해서도 입증됩니다. 예를 들어, 2~4개의 수입 및 수출 품목을 보관하는 창고는 운영 용량을 늘리는 데 도움이 되며, 물류 또는 전자 상거래 사업에 매우 적합합니다.

또한 세입자들은 '녹색 창고' 요소에도 주의를 기울인다. 그들은 종종 환경 인증 및 옥상 태양광 발전 시스템, 물 재사용 등과 같은 조치를 고려하여 지속 가능한 개발 추세에 맞춰 임대 결정을 내립니다.

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출처: https://baodautu.vn/nha-xuong-xay-san-duoc-long-khach-thue-d230070.html