부동산 가격이 높은 수준에 '고정'된 이유는 무엇일까?

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정부의 결의

총리는 방금 긴급 문서 제527/TB-VPCP를 발행하여 생산 및 기업 신용 성장의 어려움을 제거하고 성장을 촉진하며 거시경제를 안정화하기 위한 솔루션에 대한 총리 회의의 결론을 발표했습니다.

특히 총리는 발표에서 건설부에 부동산 사업체의 부문별 구조조정과 제품 가격 인하를 지도해 달라고 요청했습니다. 실제적 필요가 있는 사람들, 사회 주택, 근로자 및 저소득층을 위한 주택 부문을 재구조화하기 위한 적절하고 시기적절하며 효과적인 솔루션이 있습니다.

부동산 - 부동산 가격이 높은 수준에 '고정'된 이유는 무엇입니까? — 시장에서의 많은 움직임은 정부가 부동산 시장의 어려움을 해소하려는 의지를 보이고 있다는 증거입니다.

위의 조치는 부동산 시장이 안전하고 건강하며 지속 가능하게 회복되고 발전할 수 있도록 어려움을 없애기 위한 정부의 과감한 노력을 계속해서 보여주는 예입니다.

이전에도 12월 7일 오전, 생산 및 기업 신용 성장의 어려움을 해소하고 성장을 촉진하며 거시경제를 안정화하기 위한 솔루션 회의에서 Pham Minh Chinh 총리는 은행과 기업이 경제 생태계에 속해 있음을 분명히 밝혔습니다. 경제가 발전해야만 은행과 기업이 발전할 수 있고, 그 반대의 경우도 마찬가지이며, 은행과 기업이 발전해야만 국가가 발전할 수 있습니다. 각 개인, 각 실체가 책임을 공유하고 "폭풍에 기여"해야만 국가가 어려움을 극복할 수 있습니다. 그렇게 되면 각 개인, 각 실체가 어려움을 극복할 수 있고 공동 발전이 있을 것입니다.

부동산 사업체들이 자본 조달에 어려움을 겪고 있다는 문제를 제기합니다. 하지만 최근 몇 년 동안 부동산 가격은 전반적으로 상승했습니다. 어려움이 있지만 매매 가격은 여전히 동일하게 유지되고 여전히 "일방적" 요구가 있는 경우 공동 책임이 있습니까?

총리는 평상시에는 정상적인 정책이 있고, 비정상적인 시기에는 비정상적인 정책이 있어야 한다고 말했습니다. 어려운 시기에는 '이익의 조화, 위험의 분담'이라는 정신에 기초한 정책이 적절하고 올바르며 개발을 촉진해야 합니다.

판매 가격이 오르는 이유는 무엇입니까?

최근 부동산 시장은 어려웠지만 부동산 가격은 여전히 높은 수준에서 "고정"되어 있습니다. 베트남 부동산 중개인 협회(VARS)의 조사 데이터에 따르면 지난 10년 동안 부동산 가격이 수십 배 상승했습니다. 2021년 한 해만 해도 평균 주택 가격이 두 자릿수로 상승했습니다.

부동산 - 부동산 가격이 높은 수준에 '고정'된 이유는 무엇입니까? (그림 2). — 부동산 시장은 어렵지만 부동산 가격은 여전히 높은 수준에 '고정'되어 있고, 대도시의 아파트 부문도 여전히 상승세를 유지하고 있다(일러스트 사진).

VARS는 2024년에 1차 아파트 가격이 평균 3~8% 증가할 것으로 전망했습니다. 단기 공급 문제가 해결되지 않았기 때문입니다. 새로운 공급의 부족은 시장을 비경쟁적으로 만들고, 이 단계에서 판매를 위해 아파트 프로젝트를 여는 사업체는 "왕"입니다. 현금 흐름에 어려움이 없다면 투자자들은 이익을 극대화하기 위해 가격을 계속 높게 유지할 것입니다. 동시에, 끊임없이 개선되는 인프라는 가격 수준을 계속 높일 것입니다.

아파트 가격이 높은 이유는 투자자들이 가격을 높게 유지하려고 할 뿐만 아니라, 투입 자재 가격, 노동비, 금융 접근 비용의 상승으로 인해 투자 및 건설 비용이 증가했기 때문입니다. 또한 토지펀드 조성 비용이 너무 높고, 투자·건설·프로젝트 개발 시 발생하는 '명시되지 않은' 비용도 많아 투자자들이 가격을 낮추는 데 어려움을 겪고 있다.

낮은 이자율과 과거의 기록적인 높은 인플레이션도 주택 가격의 급등에 영향을 미쳤지만, 문제의 핵심은 공급 부족입니다.

공급이 점점 부족해지고 있습니다

따라서 새로 허가를 받은 상업용 주택 사업의 수는 매우 적고, 특히 저가 및 중간 가격대 부문에서 감소 추세를 보이고 있습니다. 구체적으로 건설부가 발표한 주택 및 부동산 시장 정보에 따르면 2022년 전국 신규 허가 사업은 126건으로, 2021년 대비 52.7%, 2020년 대비 17%에 불과했습니다.

특히, 2021년과 2022년에 자본 조달 및 주택 거래가 가능한 저렴한 부문(VND25 million/m2 미만)의 미래 주택 프로젝트는 없습니다. 자본 조달 및 주택 거래가 가능한 중간 가격대 아파트(VND25-50 million/m2)의 비율도 2020년 이후 두 자릿수로 지속적으로 감소했습니다.

VARS 조사 자료에 따르면 2019년부터 판매 중인 저렴 및 중간 가격대 아파트의 수는 지속적으로 감소하고 있습니다. 구체적으로, 2022년 판매 중인 저렴 아파트의 총 수는 2019년 대비 10%에 불과합니다.

전체 매물 아파트 공급 중 저렴한 아파트 공급 비중도 2019년 30%에서 2022년 7%로 꾸준히 감소했다. 2019~2022년 기간 중 중간 가격대 아파트 비중도 각각 54%, 46%, 34%, 27%로 감소했다.

세그먼트를 재구조화하고 제품 비용을 줄이는 방법은?

VARS에 따르면 세그먼트를 재구조화하고 제품 비용을 줄이기 위해서는 국가 관리 기관에서 기업, 은행에 이르기까지 많은 주체와 구성 요소의 "공동 노력", 통일된 관점, 실행 방법 및 조정이 필요합니다.

국가 관리 기관 측에서는 우선 투자 및 건설 행정 절차와 과정을 단축하는 방안을 연구할 필요가 있다. 토지 사용 수수료와 부지 정리를 계산하는 데 있어 기업을 지원하는 옵션을 고려해 보세요. 현재 이 두 가지 항목은 투자자의 비용에서 많은 부분을 차지하며, 부동산 가격에 직접적인 영향을 미칩니다.

동시에, 기업의 투자 및 프로젝트 개발 과정에서 '어려움을 야기하는' 모든 행위에 대해 엄격한 조치를 취하는 것이 필요합니다. 제품 비용에 눈에 띄지 않게 추가되는 "기름 비용"이 발생하지 않도록 하세요.

국립은행은 저렴한 주택에 투자하고 개발하는 기업과 주택 구매자를 위해 특별히 우대 이자율을 적용하는 신용 프로그램을 연구하고 개발해야 합니다. 고가 주택에서 저렴한 주택, 사회 주택으로 프로젝트를 재구조화하려는 투자자를 지원하기 위한 구체적이고 명확한 메커니즘과 정책이 필요합니다.

부동산 사업의 경우, 투자 프로젝트 포트폴리오를 사전에 검토하는 것이 필요합니다. 현재 리소스에 맞지 않는 프로젝트의 일부 또는 전체를 판매합니다. 사전에 부채를 구조조정하고 현금 흐름을 계획합니다. 법적으로 안전하고, 실행 가능한 대출 계획이 있으며, 조기에 완료할 수 있고, 현금화하기 쉬운 프로젝트에 자본을 집중하세요.

이익 기대치를 낮추고, 손실을 감수하고 판매를 감수하고, 전년도 이익을 활용해 운영을 유지합니다. 연구 단계에 있는 신규 프로젝트의 경우, 제품을 시장에 출시할 때 흡수 능력을 확보하기 위해 저렴한 가격대의 세그먼트를 적극적으로 공략하십시오.

또한, 부동산 기업은 경영 능력을 향상시키고, 위험을 통제하고, 비용을 절감하기 위해 끊임없이 혁신하고, 연구하고, 기술적 성과를 적용해야 합니다.

N.장

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