토지 가치 평가에서 잉여법을 포기해야 하는가?

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전문가들은 가장 널리 쓰이는 방법이자 부동산 프로젝트의 재정적 성격을 명확히 반영하는 잉여금 활용법을 없애는 것은 토지 가치 평가에 있어 후퇴한 것이며, 공급과 부동산 시장에 장기적으로 부정적인 영향을 미칠 것이라고 말합니다.

이 문제에 대해 베트남평가협회 회장인 응우옌 티엔 토아 박사는 이는 틀린 것은 아니지만 부분적으로만 옳다고 말했습니다. 더욱 중요한 점은, 개발 잠재력이 있는 토지를 가장 높고 최적의 용도로 사용하도록 허용할 때 국가는 그 목표를 달성하기 위해 시장 원칙에 따른 토지 가격을 알아야 하며, 이를 바탕으로 국가와 토지를 사용하는 조직 및 개인 간의 재정적 의무를 결정해야 한다는 것입니다. 그리고 그런 유형의 개발용지를 평가하는 적절한 방법은 잉여법입니다.

" 가격을 결정하려면 법적 근거(계획, 라이센스 등)와 이용 가능한 객관적 시장 데이터를 기반으로 해야지 근거 없는 계산 데이터를 기반으로 해서는 안 됩니다 ."라고 토아 박사는 강조했습니다.

전문가들은 토지 가치 평가에서 잉여금지법을 포기해서는 안 된다고 말한다.

이 측면에 대해 더 자세히 논의하면, 부동산 법률 전문가는 잉여금 계산 방법은 부동산 프로젝트의 재정적 성격을 명확히 반영한다고 말했습니다. 즉, 비용은 얼마이고, 수익은 얼마이고, 이익은 얼마이며, 매우 과학적이고 객관적입니다. 이 방법은 ‘토지 임대료 차이’의 개발, 분배, 공유 방식을 뚜렷이 반영하고 있습니다. 국제적 관행에 따르면 이는 또한 현대적인 부동산 평가 방법입니다.

" 초안 작성 기관은 가치 평가를 위한 데이터베이스가 부족하기 때문에 가치 평가는 가정적인 요소에 기반해야 하며 정확성이 부족하므로 이 방법은 포기해야 한다고 생각합니다. 제 생각에는 설득력이 없습니다. 문제가 데이터 부족이라면, 해결책은 잉여 생산 방식(생산 기계를 부수는 것)을 포기하는 것이 아니라, 신뢰할 수 있는 고품질 데이터 소스를 만드는 것입니다. 따라서 잉여법의 포기가 현실화된다면 토지평가에 있어서 일보 후퇴가 될 것 ”이라고 말했다.

잉여방법을 유지해야 한다.

잉여금지법을 폐지한다는 제안에 따라, 44호 시행령 개정안은 비교법, 소득법, 지가조정계수법 등 3가지 방법만 허용하고 있습니다. 그러나 이 세 가지 방법만으로는 개발 잠재력이 있는 토지를 평가할 때 잉여법을 대체하기에 충분하지 않다는 것을 바로 알 수 있습니다.

구체적으로 분석한 결과, 전문가들은 3가지 단점을 지적했다. 첫째, 토지가격 결정은 비교법과 소득법을 통해 계산된 현재 이용률이 아닌 잠재적인 미래의 이용률에 따라 결정됩니다.

둘째, 공통개발가능성이 있는 토지는 비교방법을 적용할 만큼 시장에서 성공적으로 거래된 유사 또는 유사한 자산이 없으므로(예외적인 경우를 제외하고 최소 3개 이상의 비교자산이 있어야 함) 가치평가에 비교방법을 적용할 수 없습니다.

셋째, 소득법은 소득이 안정적이고, 영구적이며, 미래 소득에 대한 위험이 고정되어 있다는 가정을 바탕으로 미래 소득을 결정하는 방법입니다. 반면, 잉여 방법은 이와 정반대이다. 따라서 잉여법 대신 소득법을 사용할 수 없습니다.

부동산 법률 전문가에 따르면, 잉여금법을 없애면 토지 가치 평가에 격차가 생길 것이라고 합니다. “ 경매 없이 프로젝트를 수행하기 위해 투자자에게 토지를 할당할 때 국가 기관은 어떤 방법을 사용하여 토지를 평가합니까? 현재 대부분의 부동산 프로젝트는 토지를 투자자에게 할당할 때 국가 기관이 토지 가치를 평가하는 잉여금 방법을 적용합니다(일부 저가 토지 펀드는 조정계수 방법을 적용). 토지이용권 경매의 경우에도 시작가격은 잉여금법에 따라 결정되어야 합니다 .

이 문제에 대해 추가로 설명하면서, 자연자원환경부 전 차관인 당 훙 보(Dang Hung Vo) 교수는 토지 평가 방법에서 지가 조정 계수 방법을 제거하고 토지에 대한 부동산 개발 프로젝트의 가치를 평가하기 위해 잉여금 방법을 유지하거나 추가하는 것이 필요하다고 말했습니다.

따라서 지가조정계수 방식은 단순히 도(省)인민위원회가 규정한 지가표상의 가치에 도(省)인민위원회가 결정한 계수를 곱하는 방식입니다. "시장에 적합한 토지 가격은 객관적인 수량이며, 도(省) 인민위원회가 규제하고 결정한 두 가지 주관적인 수량의 곱과 같도록 강요할 수 없습니다. 따라서 이는 어떠한 과학적 이론도 없이 토지 가격을 결정하는 방법이라고 결론 내릴 수 있다"고 보 교수는 단언했다.

총리는 최근 천연자원환경부와 지방자치단체장, 도시의 지도자들에게 토지평가 과정의 어려움과 장애물을 신속히 제거해 달라고 요청하는 전보를 발표했습니다. 특히, 천연자원환경부가 토지 가격을 규제하는 법령 제44/2014/ND-CP호를 개정 및 보완하고, 토지 평가, 건설, 토지 가격표 조정, 특정 토지 평가 및 토지 가격 컨설팅 방법을 자세히 설명하는 순환문 제36/2014/TT-BTNMT호의 개정 및 보완을 완료하는 법령을 심의 및 공포하기 위해 7월 31일 이전에 정부에 제출해야 한다는 중요한 내용이 있습니다.
그러나 전문가에 따르면, 법령 44와 통지문 36의 개정에는 중대한 단점이 있어 토지 가치 평가와 부동산 시장 발전에 상당한 결과를 초래할 것이라고 합니다. 즉, 기초기관은 토지평가에서 가장 실용적인 방법인 잉여법을 없애고, 완전하고 안정적이며 투명한 입력정보 데이터베이스를 갖추었습니다.

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