아파트 시장 침체, 수십억 동으로 임대에 투자해야 할까?

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은행에 30억 VND가 저축되어 있고, 상환 기일이 다가오자, Hoang Dung(하노이) 씨는 아파트를 사서 임대해야 할지, 아니면 은행에 계속 예금하고 아파트 가격이 더 떨어질 때까지 기다렸다가 사야 할지 고민하고 있습니다.

Batdongsan.com.vn의 부사장인 Nguyen Quoc Anh 씨는 이 문제에 대한 자신의 의견을 공유하면서 아파트 가격이 급격히 떨어질 때까지 기다리는 것은 매우 어렵다고 말했습니다. 개정된 부동산사업법이 시행되면 사업 시행에 필요한 요건을 충족하는 투자자 수가 줄어들기 때문에 공급이 급속히 늘어날 리 없습니다.

그 사이, 주택 소유에 대한 필요성은 항상 존재하며, 특히 대도시에서는 더욱 그렇습니다. 따라서 거주 목적으로 주택을 구매하는 경우, 재정적으로 여유가 생기는 대로 바로 거래를 시작해서 정착에 필요한 실질적인 필요 사항을 충족할 수 있습니다.

하지만 Quoc Anh 씨에 따르면 투자 목적으로 매수하는 경우 구매자는 신중하게 고려해야 한다고 합니다.

W-아파트 투자.jpg — 전문가들에 따르면, 장기 투자를 위해서는 아파트는 여전히 고려될 수 있는 투자 유형입니다. 사진: Thach Thao

"단기적으로 투자하는 경우, 이 시점에서 아파트 가격과 관심이 안정적이지 않기 때문에 서둘러 돈을 내놓지 말아야 합니다. 빠른 유동성이 필요할 때 투자자는 어려움을 겪을 것입니다. 하지만 장기적으로 투자하고 현금 흐름을 위해 임대하는 목적으로 투자하는 경우, 아파트는 여전히 고려할 수 있는 투자 유형입니다.

그 이유는 2015~2023년 기간 아파트 투자수익률(가격상승률+임대수익률) 증가율이 97%에 달해 주식, 금, 저축, 외화 등 다른 투자 유형과 비교해 1위를 차지했기 때문입니다. "이 정보는 우리가 가격 기록과 빅데이터를 기반으로 수집한 것입니다."라고 Quoc Anh 씨가 말했습니다.

꾸옥 안 씨는 또한 아파트 가격의 바닥이나 정점을 찾아내는 것은 매우 어렵다고 말했습니다. 구매자와 투자자는 자신의 요구 사항을 명확히 파악하고, 시장 상황을 모니터링하며, 요구 사항이 충족되면 결정을 내려야 합니다. 가격 문제 외에도 투자자의 평판, 위치, 편의 시설과 같은 다른 많은 중요한 요소를 신중하게 조사하여 삶에 도움이 되고 유동성과 효과적인 임대를 보장하는 것이 필요합니다.

한편, 세빌스 호치민시 리서치 부서의 카오 티 탄 흐엉(Cao Thi Thanh Huong) 수석 매니저에 따르면, 일반적으로 투자자들은 임대용 아파트에 투자하기로 결정할 때, 은행에서 대출받을 수 있는 핑크북(pink book)이 있는 이미 양도된 아파트를 우선시한다고 합니다. 새 아파트를 구매하는 경우 계산해야 할 사항이 더 많습니다. 보증금을 이체하여 이익을 내는 것이 우선일 수 있고, 그 다음에 임대를 고려하고 가격이 오를 때까지 기다릴 수도 있습니다.

Huong 여사는 지금이 임대 아파트에 투자하기에 적절한 시기라고 생각합니다. 왜냐하면 향후 3~5년 동안은 프로젝트 개발을 위한 토지 기금이 제한적이기 때문에 도심 아파트 공급이 여전히 부족할 것이기 때문입니다. 따라서 임대 기간 후 투자자는 임대를 통해 추가 현금 흐름을 얻는 동시에 시간이 지남에 따라 가격 차이의 혜택을 누리기 위해 매도할 수 있습니다.

하지만 후옹 여사는 투자자들이 가격 상승을 기다리거나 지금 당장 임대를 위해 집을 사는 것도 신중하게 계산해야 한다고 지적했습니다.

첫째는 투자자의 평판이고, 둘째는 아파트 가격 문제입니다. 판매 과정에서, 나중에 팔리는 주택은 처음에 팔린 주택보다 가격이 비싼 경우가 많습니다. 따라서 투자자는 많은 인센티브와 더 다양한 지불 방법을 시행할 것입니다. 구매자는 이전 단계의 제품을 구매할지, 다음 단계의 제품을 구매할지 결정하기 위해 가격을 신중하게 비교하고 확인해야 합니다.

"초기 단계에서 제품을 구매하면 가격이 더 좋지만 지불 기간이 짧아서 미리 재정 자원을 준비해야 합니다. 후기 단계에서는 가격이 더 비싸지만 지불 일정이 길어져 재정적 압박이 줄어들 것입니다."라고 Huong 씨가 말했습니다.

또한, 세빌리스 전문가들은 투자자들이 아파트를 구매하기 위해 은행의 추가적인 재정적 레버리지를 활용해야 하는 경우, 자신의 재정 상황을 신중하게 고려해야 하며, 너무 많은 돈을 빌려 큰 부채 부담을 지는 것을 피해야 한다고 지적합니다. 동시에 대출 한도를 선택할 때는 신중하게 고려해야 합니다. 어떤 은행이나 투자자도 15~20년에 달하는 장기 투자를 도와줄 수는 없기 때문입니다. 따라서 상품가치의 50% 정도의 대출이 적당하며, 70% 이상의 대출은 위험성이 매우 높습니다.