아파트 5부터

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단기적으로는 많은 도전이 있습니다

세빌리스가 최근 발표한 2023년 4분기 호치민시 부동산 시장 보고서에 따르면 아파트 부문은 많은 단기적 어려움을 겪고 있는 것으로 나타났습니다.

이에 따라 2023년 1차 공급 물량은 지난 10년 중 가장 낮은 10,700호에 그칠 전망이다. 2023년 4분기에만 1차 공급량은 7,600채로 전 분기 대비 변동이 없었지만, 전년 동기 대비 5% 감소했습니다. 신규 공급은 1차 공급의 37%를 차지합니다. 그 중 2개의 진행 중인 프로젝트인 The Privia와 다음 단계인 The Glory Heights가 전체 신규 공급의 88%를 차지했습니다. 한편, 보고서는 이 분기에 새로운 A등급 공급이 없다고 기록했습니다.

또한 최근 10년간 아파트 거래량도 연평균 7%씩 꾸준히 감소세를 보이고 있습니다. 2023년에는 공급이 부족하고 매매 가격이 높은 상황에서도 거래 건수는 6,200건에 그쳤습니다. 4분기에만 거래 상황이 개선돼 3,000대가 늘어났으며, 이는 전분기 대비 52%, 전년 동기 대비 120% 증가한 수치입니다.

2024년부터 2026년까지 50억~100억 VND 가격대 아파트가 시장을 장악할 전망(사진 1) — 2023년에 기록된 1차 공급량은 지난 10년간 가장 낮은 수준이다.

Savills Vietnam의 부관리자인 Troy Griffiths 씨는 "아파트 부문의 단기적 어려움은 여전히 신규 공급 부족과 높은 매매 가격에서 비롯됩니다. 주택 구매자의 감정이 개선되고 대체 투자 옵션이 많지 않으면 주택 시장은 회복될 것입니다."

흡수율은 전분기 대비 14%포인트, 전년 대비 23%포인트 증가해 40%에 달했습니다. 신규 공급은 거래량의 78%를 차지하였고, 84%가 흡수되었습니다. 이러한 프로젝트는 출시 전 명확한 법적 문서, 긴 지불 조건, 은행 대출 지원, 단위당 20-50억 VND의 접근 가능한 가격 덕분에 잘 팔립니다. 신규 공급을 제외하면 시장 거래는 약세를 보였으며, 판매된 주택은 670채에 불과해 흡수율은 14%에 그쳤습니다.

2024년부터 2026년까지 50억~100억 VND 가격대 아파트가 시장을 장악할 전망(사진 2) — Savills 데이터에 따른 아파트 거래 내역을 확인하세요.

세빌리스 데이터의 긍정적인 점 중 하나는 2024년에 신규 공급이 2023년에 비해 4배 증가할 것으로 예상된다는 것입니다. B등급은 시장 점유율의 44%를 차지할 것이고, A등급은 37%를 차지할 것이며, C등급은 시장 점유율의 19%에 불과할 것입니다. 2026년까지 116개 프로젝트의 40,800개 아파트가 판매될 것으로 예상됩니다.

저렴한 아파트는 호치민시 주변 지방에서만 찾을 수 있습니다.

세빌리스 보고서에 따르면 2023년 4분기 1차 매매 가격은 많은 고가 프로젝트가 제품 포트폴리오를 일시적으로 폐쇄해야 하면서 2020년 수준인 6,900만 VND/m2로 회복되어 전분기 대비 36%, 전년 대비 45% 하락했습니다. 그러면서 작년에는 20억 VND 이하의 상품이 시장에서 완전히 사라졌습니다. 20-50억 VND 가격대의 공급이 거의 90%로 시장을 선도하고 있습니다.

2024년부터 2026년까지 20-50억 VND 가격대의 아파트 공급은 크게 줄어들고, 대신 50-100억 VND 가격대의 상품이 등장해 시장을 장악할 것입니다. 호치민시의 구매자는 더 저렴한 주택 옵션을 찾기 위해 주변 지방을 탐색할 수 있습니다. 2024년까지 빈즈엉성, 동나이성, 롱안성이 50억 VND 미만 아파트 공급의 96%를 차지할 것으로 예상됩니다.

세빌리스가 2023년에 A, B등급 프로젝트 30개를 대상으로 조사한 결과, 임대수익률은 전년 대비 4.8%로 안정적이었지만, 자산가치 성장률은 전년 대비 1.9%포인트 감소해 연 2.9%를 기록했습니다. 그 결과, 2023년 아파트 투자의 총 수익률은 전년 대비 1.7%포인트 감소해 연간 약 7.7%를 기록했습니다.

S22M Savills HCMC의 부국장, 연구 책임자인 Giang Huynh 여사는 다음과 같이 분석했습니다. "2019-2023년 기간 동안 HCMC의 아파트 투자 수익은 약간 감소하는 경향이 있습니다. 우리의 데이터에 따르면, 구 2구, 3구, 10구와 같은 지역이 시간이 지남에 따라 가장 높은 투자 수익률을 기록했습니다."

2024년부터 2026년까지 50억~100억 VND 가격대 아파트가 시장을 장악할 전망(사진 3) — Giang Huynh 여사, 부국장, 연구 책임자 및 S22M Savills HCMC

지난 10년 동안 호치민시 22개 구의 신규 아파트 공급은 253,000채가 감소했습니다. 특히 구 9구 지역의 공급은 21% 감소했고, 연간 가격 상승률은 15%에 달했습니다. 1구의 공급도 2% 감소했지만 전년 대비 가격이 39%나 상승했습니다.

이 전문가는 또한 지난 5년 동안 총 이익은 감소했지만 여전히 예금 이자율보다 높다고 말했습니다. 이는 아파트가 여전히 수익성 있는 투자 수단임을 보여줍니다. 단기적으로는 아파트 공급이 감소하고 예금 금리가 낮은 상태로 유지되면서 임대 수익률이 증가할 것으로 예상됩니다.

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