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| 에버그란데 '클러스터 폭탄' 터지고, 중국 부동산 시장, 치유하기 힘든 상처 드러나다. 사진으로 보기: 중국의 부동산 붐으로 인해 전국 곳곳에서 고층 아파트가 버섯처럼 솟아올랐습니다. (출처: AP) |
공급이 감소하면 수요도 더 빨리 감소합니다
블룸버그 조사 에 따르면 부동산 투자는 2023년 7월에도 계속 감소했을 수 있으며, 연초 이후 7개월간 감소폭이 2022년 같은 기간 대비 8%에 달할 것으로 예상됩니다. 이는 올해 상반기 7.9%에 비해 연속적인 감소세입니다.
부동산 개발업체의 운영 여건이 개선되지 않았다는 점은 주목할 만하다. 많은 도시에서 주택 구매 제한을 완화했음에도 불구하고, 주요 주택 건설업체의 신규 주택 판매량은 7월에 1년 만에 가장 크게 감소했습니다. 이는 수년간의 신용 위기를 완화하기 위해 현금이 필요한 개발사들에게 큰 타격을 주었습니다.
한때 매출 기준 중국 최대의 민간 부문 개발업체였던 Country Garden Holdings Co.는 지난주에 만기가 된 2달러 채권에 대한 이자를 30일 이내에 지불하지 못하면 China Evergrande Group과 같은 채무 불이행자의 대열에 합류하게 될 것입니다.
장원랑을 비롯한 중국국제자본(CICC) 분석가들은 매매, 토지 취득, 건설 등 부동산 가치 사슬을 따른 압박이 중국의 경제 성장에 계속적인 부담을 줄 수 있다고 경고했다.
구이저우성 동장현 축구대회를 TV나 비디오로 보면, 경기장 주변이 높은 빌딩들로 둘러싸여 있는 것을 볼 수 있습니다.
동장구의 면적은 3,300km2가 넘고, 인구는 30만명 미만입니다. 면적은 홍콩(중국)보다 3배나 넓지만, 인구는 홍콩의 약 4%에 불과합니다. 인구 밀도가 낮기 때문에 이러한 고층 건물의 입주율은 그리 높지 않을 것으로 추정됩니다.
1978년 중국 도시 거주자의 1인당 평균 거주 면적은 3.6m2이었으나 현재는 약 40m2로 증가했습니다. 도시 가구의 약 97%가 주택을 소유하고 있으며, 평균적으로 각 가구는 1.5채의 주택을 소유하고 있으며, 도시 가구의 40%는 2채 이상의 주택을 소유하고 있습니다. 2016년 9월, 정부는 부동산 시장을 규제하기 시작했고, 평균 가격이 크게 떨어졌습니다.
2020년 전국 평균 가격은 9,860위안(약 1,360달러)/m2였습니다.
2022년 말까지 부동산 평균 가격은 m2당 9,800위안으로 떨어질 것입니다. 현재 주택 가격 수준에서는 공급이 수요보다 많아 주택 가격이 높은 것으로 나타납니다. 부동산 시장 역시 거품이 존재하며, 이로 인해 장기적으로 많은 사람들이 주택 개선에 대한 열망을 실현하는 것이 불가능해질 것입니다. 하지만 주택 가격이 하락하면 단기적으로 고용과 소비에도 영향을 미칠 것입니다.
중국 국가통계국 자료에 따르면 올해 상반기 상업용 주택 매매 면적은 전년 대비 5.3% 감소했고, 그 중 주택 매매 면적은 2.8% 감소했습니다. 상업용 주택 매매는 1.1% 증가했고, 주거용 주택 매매는 3.7% 증가했습니다. 신규 주택 가격은 약간 상승했고, 1차 시장 가격이 높아 중고 주택 가격이 상승했습니다. 일부 도시에서는 높은 주택 가격으로 인해 중고주택 매매가 저조했습니다.
lianjia.com 의 통계에 따르면, 상반기 베이징, 상하이, 광저우, 심천의 중고주택 매매 간판 수가 작년 동기 대비 각각 48.2%, 36.7%, 35.8%, 30.9% 증가했습니다. 하지만 같은 기간 중 중고주택의 거래성사 건수는 각각 12.7%, 11.1%, 10.3% 감소했고, 0.8% 증가했습니다.
많은 소액 투자자들은 "가격은 있는데 시장은 없다"고 불평합니다. 가격이 안정적이더라도, 가격이 크게 떨어지지 않으면 매도할 수 없기 때문입니다.
2, 3, 4선 도시의 주택 가격이 낮고, 국민 소득도 비교적 낮으며, 신축 주택은 전반적으로 부진하고, 중고 주택 시장도 더욱 침체되어 있습니다.
대만구 내의 중산시와 장먼시는 모두 빈집이 많고, 중고주택 거래도 드물다.
느리게 치유되는 상처는 어떻게 치료하나요?
2023년 상반기에도 중국의 부동산 시장은 여전히 전반적으로 낙관적이지 않습니다. 부동산 시장의 수급 관계가 바뀌었고, 주택 가격은 적어도 단기적으로는 계속 하락할 것으로 예상되기 때문입니다.
7월 중순, 중국인민은행(PBoC, 중앙은행)은 "부동산 시장의 수급 관계가 심각한 변화를 겪었다"고 확인했습니다.
7월 21일 중국 국무원 정기회의는 대도시의 도시 농촌을 안정적으로 개혁해야 한다는 필요성을 강조했습니다.
7월 24일 정치국은 부동산 시장 토론회의를 열고, 중국 부동산 시장의 수급 관계에 중대한 변화가 생긴 새로운 상황에 적응하고, 부동산 정책을 적시에 조정하고 최적화해야 한다고 강조했습니다. 정치국은 도시 마을의 개조와 "일반 및 비상" 이중 용도 공공 인프라 건설을 다시 한번 적극 추진할 것을 제안했습니다. 다양한 채널을 통해 저렴한 임대 주택을 개발해야 한다는 점을 강조합니다.
8월 1일, 중국 인민은행과 국가외환관리국은 하반기 업무회의를 열고, 부동산 시장의 안정적이고 건강한 발전을 지원할 것을 선언했습니다. 회의에서는 주택 인도를 보장하기 위해 대출 기간을 연장하고, 부동산 시장에 안정적이고 질서 있는 자본 조달을 제공하며, 주택 임대, 도시 마을 재개발, 저렴한 주택 건설에 대한 재정 지원을 늘렸습니다.
동시에 회의에서는 금융 위험을 모니터링, 평가 및 예방하는 시스템을 완성하고, 체계적인 금융 위험이 발생하지 않도록 제한선을 유지할 필요성을 강조했습니다. 규제 당국은 또한 주택 수요를 충족시키기 위해 개별 주택대출 금리와 최초 상환 금리를 인하하는 등 차별화된 주택대출 정책을 시행할 것을 강조했습니다.
최근 몇 달 동안 중국 정부도 꾸준히 경기 부양 정보를 발표했습니다. 핵심 내용은 다음과 같습니다.
첫째, 중국의 부동산 시장은 수요가 공급을 초과하는 상황에서 공급이 수요를 초과하는 상황으로 전환되었습니다. 부동산은 여전히 가계 부의 주요 구성 요소이지만, 부를 축적하는 주요 수단으로 주택을 구매하는 시대는 끝났습니다. 올해 상반기 중국의 부동산 개발 투자도 7.9% 감소했고, 수요 감소 속도도 더 빨랐습니다.
둘째, 오늘날 부동산에 대한 은행 자금 조달에는 두 가지 중요한 목적이 있습니다. 하나는 주택 인도를 보장하고, 개발업체가 계약에 따라 주택을 인도할 수 있도록 지원하며, 부동산 시장의 붕괴를 방지하는 것입니다. 두 번째는 도시 마을을 혁신하고 저렴한 주택과 저렴한 임대 주택을 개발하는 것입니다. 일부 문서에 공식적으로 언급되어 있지는 않지만, 구체적인 조치는 여전히 "투기가 아닌 거주용 주택"을 시행하는 것입니다. 하지만 투기 없이는 높은 주택 가격을 유지하기 어렵습니다.
셋째, 위험 모니터링 및 관리를 강화합니다. 부동산 개발업체 에버그란데그룹은 7월 27일 2022년 말 총부채가 2조 4,000억 위안을 돌파했다고 발표했습니다. 2022년 말까지 에버그란데의 직원 수는 10만 명이 넘을 것으로 예상됩니다. 수십만 채의 아파트가 팔렸지만 아직 인도되지 않아 발생한 계약 부채가 7억 2천만 위안이 넘습니다.
에버그란데와 같이 부실하고 유동성이 부족하며 손실을 내는 부동산 회사를 적절하고 합법적으로 처리하는 방법은 중국의 은행 시스템과 다른 채권자들에게 시험이 됩니다.
넷째, 주택담보대출 금리와 선불금을 낮추는 것은 주로 신규 주택 구매자와 주택 개량이 필요한 사람들을 돕기 위한 것입니다. 사람들의 소득과 주택가격이 변하지 않는다면, 계약금 비율을 낮추는 것은 부동산 거품이 금융신용까지 확대되는 결과를 낳을 것입니다. 이는 체계적 금융 위험을 예방한다는 목표와 모순되며, 대처 방안도 제한적입니다.
오랫동안 주택 가격이 변하지 않고 임금이 상승하면, 오래된 건물 중 일부는 철거될 것이고, 새로운 주민들의 구매력이 몇 년 후에 현재 가격을 지지할 수도 있습니다.
정부는 경제를 안정시키기 위해 부동산 가격을 안정시키는 유리한 조치를 꾸준히 도입해 왔지만, 전반적으로 중국 부동산 가격은 단기적으로 계속 하락할 것으로 보이며, 특히 중고주택 시장은 하락세가 지속될 것으로 예상됩니다.
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