리조트 부동산, 시장의 '잃어버린 아이'
정치국은 제08/2017 결의안에서 관광을 선도 산업으로 만들고, 관광 개발에 투자할 사회적 자원을 유치하고, 대규모 프로젝트에 투자하고, 주요 지역에 엔터테인먼트 장소를 마련하기로 결정했습니다.
그 덕분에 최근 많은 투자자들이 관광 부동산 프로젝트, 리조트, 호텔 또는 고급 리조트에 돈을 투자하고 있습니다. 그러나 관광 및 리조트 부동산 부문은 많은 법적 문제에 직면해 있습니다.
일러스트 사진. (출처:DK)
10월 19일 오전에 열린 "토지법 개정: 관광을 위한 토지 조성" 워크숍에서 베트남 부동산 협회 부회장인 응우옌 반 딘 씨는 베트남이 현재 200개 이상의 관광 부동산 프로젝트를 시행 중이며, 10만 개의 콘도텔, 3,000개의 빌라, 15,000개의 새로운 호텔 객실을 조성하고 있다고 말했습니다.
2030년이 되면 베트남은 관광 강국이 될 수 있으며, 국내 관광객은 1억 6천만 명, 해외 관광객은 5천만~7천만 명에 달할 것으로 예상되며, 약 50만 개의 숙박 시설이 필요할 것으로 예상됩니다. 특히 고급 관광을 포함한 다른 서비스도 필요한데, 현재 거의 존재하지 않습니다.
딘 씨에 따르면, 현재 상황에서 베트남은 수요를 충족시킬 수 있는 인프라 시스템의 1/3만 달성했으며, 앞으로도 품질이 높지 않을 것이라고 합니다. 그리고 이 숫자는 지난 몇 년간 정체되어 왔는데, 그 이유는 법적인 문제가 해결되지 않았기 때문입니다.
딘 씨는 리조트 부동산이 시장의 "잃어버린 아이"와 같다고 말했습니다. 토지법에서는 관광용 부동산 개발업체의 이름을 언급하지 않았기 때문에, 이 주제 그룹은 토지법, 투자법 및 부동산 시장과 관련된 다른 규정에서 제외되었습니다.
“법적 해결책을 기다리며 방치된 대규모 관광 프로젝트가 100개가 넘습니다. 이런 상황이 지속된다면 관광 투자를 장려하지 못하고, 투자자들을 낙담시킬 것이며, 투자를 촉진하고자 하는 지방 자치 단체조차도 어려움에 직면하게 될 것입니다."라고 딘 씨는 말했습니다.
그 밖에도 많은 어려움이 있습니다.
한편, DVL Ventures 이사회 의장이자 하노이 부동산 클럽 부회장인 변호사 응우옌 홍 청은 관광 및 리조트 부동산 프로젝트는 여전히 국가가 국가 및 공공 이익을 위한 사회 경제적 발전을 위해 토지를 매립하는 경우를 규제하는 것과 같이 더 어렵고 다소 "어려운" 문제에 직면해 있다고 말했습니다.
따라서 국가가 토지를 회수하는 프로젝트는 국민의 기술 인프라와 일반 사회 인프라를 업그레이드하고, 국민의 사회 보장을 보장하기 위한 것으로 결정되었으며, 관광, 엔터테인먼트, 레크리에이션을 개발하거나 상업용 주택을 관광 개발, 서비스 시설, 엔터테인먼트, 레크리에이션과 결합하는 것을 목표로 하는 프로젝트는 제외됩니다.
그러나 개정 토지법 초안에는 새로운 도시 지역 프로젝트를 위한 토지 회수에 대한 규정이 없습니다. 따라서 개정 토지법의 부동산 상품 유형에 "규모 300ha 이상 신도시 지역 사업" 내용을 추가하여 기술 인프라 체계와 사회 인프라의 동조화를 확보할 필요가 있다.
정 씨에 따르면, 2015년부터 2019년까지 관광업이 크게 발전했고, 많은 지방과 도시에서 관광 개발을 좋은 방향으로 여기고 관광을 선두주자로 지정했습니다. 이는 법률상 관광부동산은 국가가 토지를 회수할 수 없다고 규정하고 있지만, 관광 프로젝트가 핵심 프로젝트로 지정되어 있음에도 불구하고 많은 지방에서는 여전히 토지를 회수하여 기업에 할당하고 있다는 사실로 이어진다.
"토지법 개정: 관광을 위한 토지 창출"이라는 주제의 과학 워크숍. (사진:DT)
이로 인해 2019년 이후 관광용 부동산과 관련된 법적 문제가 발생하기 시작했습니다. 검토 요청이 있었을 당시 토지 할당 규정으로 인해 일련의 프로젝트가 중단되었고, 그 결과 해당 프로젝트들은 새로운 법적 틀을 기다리며 아직도 중단된 상태입니다.
“관광이 진정한 선봉 경제 부문이 되려면 새로운 토지법에 관광용 토지에 대한 구체적인 규정이 필요하다고 생각합니다. 동시에, 관광이 발전할 수 있는 토지, 세금, 투자 등에 대한 정말 개방적인 정책과 메커니즘이 있습니다.
각 단계의 경제 개발에는 각기 다른 우선순위가 있습니다. 정 씨는 "관광을 선봉으로 삼았을 때, 놀이공원, 오락시설, 다목적단지 등의 관광사업을 국가가 사회경제적 발전을 위해 회수하는 토지 목록에 추가해야 한다"고 제안했다.
부동산 법률 전문가인 응우옌 반 딘(Nguyen Van Dinh)도 국가 및 공공 이익을 위한 사회 경제적 발전을 위한 토지 회복 사례에서 개정된 토지법 초안의 또 다른 부적절성을 지적했습니다.
초안에서는 지방 상황에 맞춰 도 인민위원회가 결정한 경우에만 주택, 상업, 서비스 혼합 프로젝트에 대한 토지 회수를 규정하고 있습니다.
따라서 국가가 토지를 회수하려면 프로젝트가 주거 기능의 일부를 "고수"해야 합니다(수준이나 비율에 대한 규제는 없음).
"저는 토지가 순수한 관광, 엔터테인먼트 및 레크리에이션 프로젝트(주거 기능 없음)를 위해 매립되어야 한다는 견해에 동의합니다. 그러나 관광에 적합한 지역에서는 주요 관광 프로젝트를 시행하기 위한 토지 취득에 우선권을 두어 지역 사회경제적 개발을 위한 모멘텀을 조성하고, 심지어 전체 지역과 지역으로 확산하기 위한 모멘텀을 조성해야 합니다."라고 Dinh 씨는 표현했습니다.
딘 씨는 현실적으로 토지 취득이 허용되지 않으면 잠재력 있고 유능한 투자자를 유치하기 위한 대규모 프로젝트를 시행할 수 없다고 분석했습니다. 현재의 법안이 유지된다면, 핵심 관광 프로젝트의 시행이 차단될 것이다. 관광, 엔터테인먼트 및 레크리에이션 프로젝트를 시행하기 위해 지방 자치 단체는 토지 취득 조건을 충족하기 위해 주거용 토지의 일부(아마도 매우 적은 비율)를 프로젝트 계획에 "삽입"해야 합니다.
이런 형태의 "회피"는 결과를 초래할 것입니다. 사용되지 않는 주거용 토지는 자원 낭비를 초래하지만, 사용될 경우 관광 프로젝트의 범위 내에서 주거 기능을 형성하게 됩니다. 해당 프로젝트에 장기 거주하는 주민들로 인해 리조트 프로젝트의 사치스러움 수준이 낮아질 것입니다. 따라서 딘 씨는 주택 기능이 없는 순수한 관광, 오락 및 레크리에이션 프로젝트를 시행하기 위해 초안의 제79조에 토지 회복 사례를 추가하는 것이 필요하다고 생각합니다.
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