តើ "ពណ៌" អ្វីសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅឆ្នាំ 2024?

ទីផ្សារបន្តមានការលំបាកក្នុងរយៈពេលខ្លី

យោងតាមអ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យ លោក Nguyen Van Duc ច្បាប់លំនៅឋាន (ធ្វើវិសោធនកម្ម) ច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ (ធ្វើវិសោធនកម្ម) និងច្បាប់ភូមិបាល (ធ្វើវិសោធនកម្ម) ដែលរដ្ឋសភាបានអនុម័ត គឺជាច្រកផ្លូវច្បាប់ ដើម្បីជួយទីផ្សារអចលនទ្រព្យអភិវឌ្ឍប្រកបដោយសុខភាព និងនិរន្តរភាព។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ច្បាប់ទាំងនេះនឹងមិនចូលជាធរមានរហូតដល់ដើមឆ្នាំ 2025 ហើយលោក Duc មានការព្រួយបារម្ភអំពីចំនួនអាជីវកម្ម និងអតិថិជនដែលនឹងអាច "ទទួលបន្ទុក" និងរស់រានមានជីវិតក្នុងអំឡុងពេលនោះ។

អចលនទ្រព្យ - តើអ្វីទៅជា — អ្នកជំនាញនិយាយថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យមិនមានភាពប្រសើរឡើងទេ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តាមទស្សនៈរបស់សមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងងើបឡើងវិញយ៉ាងខ្លាំង។ អស់រយៈពេលជាយូរមក គម្រោងជាច្រើនត្រូវបាន "ដេកមិនលក់" រង់ចាំបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ត្រូវបានដោះស្រាយ (70% នៃបញ្ហាអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ)។

ដូច្នេះ ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងដកចេញនូវឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់ ដែលជួយឱ្យគម្រោងជាច្រើនត្រូវបាន "រស់ឡើងវិញ" និងនាំយកមកទីផ្សារយ៉ាងឆាប់រហ័ស។ ចំណុចថ្មីនៅក្នុងច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 មានឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងទៅលើអង្គភាពដែលចូលរួមក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

អ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យ លោក Nguyen Van Duc បាននិយាយថា ទិដ្ឋភាពរួមនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យមិនទាន់មានភាពប្រសើរឡើងទេ ហើយការលំបាកនៅតែមានក្នុងរយៈពេលខ្លី។

ទាក់ទងនឹងផ្នែកផ្ទះ និងវីឡា អ្នកជំនាញរូបនេះព្យាករថានឹងនៅតែមានភាពស្ងប់ស្ងាត់ និងមានសាច់ប្រាក់ទាប។ គម្រោងផ្ទះល្វែង និងវីឡានៅក្នុងទីក្រុងខាងក្នុងនឹងពិបាកក្នុងការលក់ព្រោះពួកគេត្រូវបានប៉ះពាល់ដោយ "អត្តសញ្ញាណផ្ទះ" និង "ពន្ធផ្ទះ" ។

ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យភាគច្រើនផ្តោតលើការវិនិយោគលើផលិតផលលំដាប់ខ្ពស់ តម្លៃផ្ទះវីឡា និងផ្ទះលក់ទំនិញមានតម្លៃថ្លៃ និងបានកើនឡើង "យ៉ាងខ្លាំង" ក្នុងរយៈពេលដ៏ខ្លី។ ពួកគេផលិតផលិតផលសំដៅទៅរកអ្នកមាន ហើយព្រងើយកណ្តើយចំពោះផលិតផល "តម្លៃសមរម្យ" ដែលបម្រើប្រជាជនភាគច្រើន ប្រជាជនដែលមានចំណូលទាប។ នៅពេលដែលគម្រោងត្រូវបានបើកជាទ្រង់ទ្រាយធំក្នុងគោលបំណងរកប្រាក់ចំណេញដោយមិននាំមកនូវផលប្រយោជន៍ដល់សហគមន៍ និងសង្គម វាមានន័យថាយុទ្ធសាស្ត្រអាជីវកម្មរបស់ពួកគេគឺ "មួយអ៊ីញ និងមួយម៉ាយ"។

“ខុនដូ ផ្ទះលក់ទំនិញ និងវីឡារីសតរាប់ម៉ឺនត្រូវបានបង្កក។ ដូច្នោះ អាជីវកម្ម អតិថិជន និងធនាគារនឹងទទួលរងការខាតបង់យ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរ។ នេះគឺជាគ្រោះមហន្តរាយដ៏ធំបំផុតសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងដំណាក់កាលបច្ចុប្បន្ន។

នៅក្នុងបរិបទដែលអាជីវកម្មជាច្រើនមិនអាចលក់ផលិតផល មិនអាចបង្វិលដើមទុន និងមិនមានធនធានហិរញ្ញវត្ថុសម្រាប់ការរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញ។ គណនីត្រូវបានជាប់គាំង ខណៈដែលបន្ទុកនៃការបង់ការប្រាក់ និងកាលកំណត់នៃសញ្ញាប័ណ្ណធនាគារមានទម្ងន់ធ្ងន់ទៅលើអាជីវកម្ម។ ក្រៅពីនេះ គម្រោងជាច្រើនត្រូវបានជាប់គាំង ខ្លះមានបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ ដូច្នេះអាជីវកម្មស្ថិតក្នុងស្ថានភាព «ថប់បារម្ភ» សូម្បីតែអាជីវកម្មដែលគ្មានសក្ដានុពលសេដ្ឋកិច្ចគ្រប់គ្រាន់ក៏នឹង«ស្លាប់»។

ផ្នែកអាផាតមិនបន្តឡើងថ្លៃ

នៅក្នុងផ្នែកអាផាតមិន អ្នកជំនាញ Nguyen Van Duc បានវាយតម្លៃថា នេះគឺជាផ្នែកដែលមានអត្រាស្រូបយកល្អបំផុតនៅលើទីផ្សារនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការផ្គត់ផ្គង់ផ្នែកនេះមិនមានភាពប្រសើរឡើងទេ ដោយសារកង្វះខាតនៃគម្រោងដែលមានលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ និងអគារផ្ទះល្វែងតិចតួចបំផុតដែលកំពុងត្រូវបានអនុវត្តនៅក្នុងទីក្រុងខាងក្នុង។

គម្រោងខ្វះខាត ការផ្គត់ផ្គង់មិនឆ្លើយតបនឹងតម្រូវការ នាំឱ្យតម្លៃលក់បឋមជាមធ្យមបន្តខ្ពស់។ ផ្នែកនេះនឹងបន្តកើនឡើងនៅក្នុងតម្លៃដោយសារតែការកើនឡើងនៃតម្លៃដី ថ្លៃសាងសង់ ការអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងការកែលម្អគុណភាព។

ស្ថិតិចុងក្រោយរបស់ Savills បង្ហាញថា នៅទីក្រុងហាណូយ នៅចុងឆ្នាំ 2023 តម្លៃអាផាតមិននឹងមានតម្លៃពី 51 ទៅ 70 លានដុង/m2 ហើយ 49% នៃអាផាតមិនដែលបានលក់នឹងស្ថិតក្នុងជួរតម្លៃនេះ។ ដូច្នោះហើយផ្នែកផ្ទះល្វែងបានកំណត់កម្រិតតម្លៃថ្មី។ អាផាតមិនមានតម្លៃលើសពី 4 ពាន់លានដុង ស្មើនឹង 42% នៃចំនួនយូនីតដែលបានលក់ក្នុងឆ្នាំ 2023 ។ អាផាតមិនមានតម្លៃចាប់ពី 2-4 ពាន់លានដុង ស្មើនឹង 55% នៃចំណែកទីផ្សារ។ មានតែ 3% នៃអាផាតមិនមានតម្លៃលក់តិចជាង 2 ពាន់លានដុង។

ដូចគ្នានេះដែរ នៅទីក្រុងហូជីមិញ តម្លៃអាផាតមិនបន្តកើនឡើង ជាពិសេសនៅក្នុងគម្រោងនៅតំបន់កណ្តាល។ តាមពិតទៅ ទីផ្សារកំពុងខ្វះខាតគម្រោងក្នុងផ្នែកអាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យ ជាមួយនឹងតម្លៃក្រោម 25 លានដុង/m2 ប៉ុន្តែភាគច្រើននៅក្នុងផ្នែកអាផាតមិនកម្រិតមធ្យម និងកម្រិតខ្ពស់ដែលមានសិទ្ធិសម្រាប់ការកៀរគរមូលធន និងប្រតិបត្តិការ។

យោងតាមរបាយការណ៍ពីនាយកដ្ឋានសំណង់ទីក្រុងហូជីមិញ ក្នុងឆ្នាំ 2023 ទីក្រុងនឹងមានគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មចំនួន 19 (មាន 17,753 យូនីត) មានសិទ្ធិលក់ និងជួល-ទិញផលិតផលលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគតដើម្បីដាក់លក់នៅលើទីផ្សារ។ គួរបញ្ជាក់ផងដែរថា ផ្នែកមធ្យមមាន 5,051 យូនីត ចំណែកផ្នែកកម្រិតខ្ពស់មានចំនួន 11,334 យូនីត ហើយមិនមានគម្រោងណាមួយនៅក្នុងផ្នែកផ្ទះល្វែងដែលមានតម្លៃសមរម្យនោះទេ។

ក្នុងផ្នែកលំនៅដ្ឋានសង្គម លោក Nguyen Van Duc បានទទួលស្គាល់ថាមានភាពប្រសើរឡើង មាន “រស្មី” បើធៀបនឹងឆ្នាំ 2023 ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ផ្នែកនេះមិនមានអាជីវកម្មច្រើនវិនិយោគទេ ដោយសារនីតិវិធីពិបាក និងលក្ខខណ្ឌមិនអំណោយផលសម្រាប់អាជីវកម្ម។ «បទប្បញ្ញត្តិថ្មីនៅក្នុងច្បាប់លំនៅឋានដែលត្រូវបានកែសម្រួលគឺបើកចំហជាងមុន ដែលជួយអ្នកក្រមានលទ្ធភាពទទួលបានលំនៅដ្ឋានសង្គមកាន់តែងាយស្រួល។

ទោះជាយ៉ាងណា វាត្រូវការពេលវេលាសម្រាប់ច្បាប់ដើម្បីដាក់ឱ្យអនុវត្ត។ គោលដៅនៃលំនៅដ្ឋានសង្គមចំនួន 1 លានយូនីតនឹងពិបាកក្នុងការសម្រេចបានដូចការគ្រោងទុក ប្រសិនបើរដ្ឋាភិបាលមិនមានចក្ខុវិស័យយុទ្ធសាស្ត្រ វិធីសាស្រ្តជាក់ស្តែង និងវិទ្យាសាស្រ្ត ជំនួសឱ្យការពឹងផ្អែកតែលើអាជីវកម្ម។ លោក Nguyen Van Duc មានប្រសាសន៍ថា យើងមានបំណងបញ្ចប់លំនៅឋានសង្គមចំនួន 1 លាននៅឆ្នាំ 2030 ប៉ុន្តែតាមពិតទៅ មូលធន និងយន្តការនៅមានភាពខ្វះខាតនៅឡើយ។

លោក Tran Van Binh អគ្គលេខាធិការ VARS មានប្រសាសន៍ថា ភាពស្របច្បាប់គឺជាបញ្ហាដែលអាជីវកម្មព្រួយបារម្ភបំផុតព្រោះវាជាកត្តាសំខាន់ដែលកំណត់ការបង្កើត និងអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងអចលនទ្រព្យ។ ដូច្នោះការលុបចោលបញ្ហាគោលនយោបាយដីធ្លីនឹងបង្កើតសន្ទុះជួយទីផ្សារអចលនទ្រព្យងើបឡើងវិញ។ ជាក់ស្តែងបំផុតគឺទាក់ទងនឹងការរៀបចំផែនការ ផែនការប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងការបង្កើនការផ្សព្វផ្សាយ តម្លាភាព និងការចូលរួមរបស់ប្រជាពលរដ្ឋក្នុងការរៀបចំផែនការប្រើប្រាស់ដីធ្លី... លើសពីនេះទៀត តាមរយៈការដេញថ្លៃ និងការដេញថ្លៃ បរិយាកាសប្រកួតប្រជែងដោយយុត្តិធម៌នឹងត្រូវបានបង្កើតឡើងសម្រាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ។

ង៉ាន់ យ៉ាង

ប្រភព