អ្នកជំនាញ "មើលឱ្យត្រង់ និយាយដោយស្មោះត្រង់" អំពីរូបភាពអចលនទ្រព្យក្នុងឆ្នាំ 2024

លំនៅដ្ឋានសង្គមត្រូវការដៃរបស់រដ្ឋ

PV: ឆ្នាំ 2023 គឺជាឆ្នាំនៃការលំបាក និងបញ្ហាប្រឈមជាច្រើនសម្រាប់សេដ្ឋកិច្ចវៀតណាមជាទូទៅ និងជាពិសេសវិស័យអចលនទ្រព្យ។ រដ្ឋាភិបាលបានចេញគោលនយោបាយជាច្រើនដើម្បីសម្រាលការលំបាកទីផ្សារ។ តើអ្នកវាយតម្លៃ "ការគាំទ្រ" ពីគោលនយោបាយដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងពេលថ្មីៗនេះយ៉ាងដូចម្តេច?

លោក ង្វៀន វ៉ាន់ឌឹក៖ ក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ គោលនយោបាយដែលរដ្ឋាភិបាលបានចេញមានឥទ្ធិពលវិជ្ជមានដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី គោលនយោបាយដែលចេញដោយរដ្ឋាភិបាលបានត្រឹមតែធានាស្មារតីឡើងវិញប៉ុណ្ណោះ មិនបានអន្តរាគមន៍យ៉ាងស៊ីជម្រៅ ដោយផ្ទាល់ និងហ្មត់ចត់ ដែលបណ្តាលឱ្យប៉ះពាល់ដល់សុខភាពរបស់មុខវិជ្ជាដែលចូលរួមក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

អចលនទ្រព្យ - អ្នកជំនាញ — អ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យ លោក Nguyen Van Duc ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយនៅក្នុងគំនិតរបស់ខ្ញុំ "ជំងឺ" នៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យមិនស្ថិតនៅក្នុងគោលនយោបាយទេប៉ុន្តែនៅក្នុងសហគ្រាសខ្លួនឯង (ការវិនិយោគផ្នែកខុសការវិនិយោគគោលដៅខុសសហគ្រាស "ចិញ្ចឹមមាន់" - PV) ។ នៅពេលដែលការវិនិយោគខុស អាជីវកម្មខ្ចីច្រើនពីធនាគារ ហើយមិនអាចដោះស្រាយស្ថានការណ៍បានទេ គ្មានគោលការណ៍ណាអាច "រក្សាទុក" ពួកគេបានឡើយ។ លើសពីនេះ គោលនយោបាយ និងច្បាប់មានការពន្យាពេលជាក់លាក់ ដូច្នេះពួកគេមិនអាចទទួលយកបានពេញមួយយប់។

PV: មតិជាច្រើនបាននិយាយថាច្បាប់លំនៅដ្ឋាន (វិសោធនកម្ម) បានដកចេញនូវឧបសគ្គនៃលំនៅដ្ឋានសង្គម។ តើប្រិយមិត្តយល់យ៉ាងណាដែរចំពោះរឿងនេះ?

លោក ង្វៀន វ៉ាន់ឌឹក៖ គោលបំណងនៃលំនៅឋានសង្គមគឺជួយជនក្រីក្រមានលំនៅឋាន។ វាជាគោលការណ៍ល្អ ប៉ុន្តែគន្លឹះគឺរបៀបដែលវាត្រូវបានធ្វើ។

បទប្បញ្ញត្តិថ្មីនៅក្នុងច្បាប់លំនៅឋាន (ធ្វើវិសោធនកម្ម) គឺបើកចំហជាងមុន ដែលជួយអ្នកក្រមានលក្ខខណ្ឌក្នុងការទទួលបានលំនៅដ្ឋានសង្គម។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ តាមគំនិតផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ខ្ញុំ លំនៅដ្ឋានសង្គមត្រូវការដៃរបស់រដ្ឋ ជាជាងពឹងផ្អែកលើអាជីវកម្ម។

ជាការពិត អាជីវកម្មជាច្រើន ហើយយើងបានវិនិយោគលើលំនៅដ្ឋានសង្គម ប៉ុន្តែបន្ទាប់ពីមួយរយៈក្រោយមក ពួកគេមិនអាចរស់រានមានជីវិតបាន។ នៅពេលនោះ ពេលសាងសង់លំនៅឋានសង្គម មាននីតិវិធីរដ្ឋបាល ឡើងថ្លៃ អត្រាការប្រាក់ធនាគារ រយៈពេលសាងសង់យូរ ជាដើម ធ្វើឱ្យអាជីវកម្មរងការខាតបង់ទ្វេដង។ ដូច្នេះ បច្ចុប្បន្ននេះ អាជីវកម្មតិចតួចណាស់វិនិយោគលើលំនៅដ្ឋានសង្គម។

យើងមានបំណងចង់មានលំនៅឋានសង្គមចំនួន 1 លានយូនីតនៅឆ្នាំ 2030 ប៉ុន្តែយើងមិនមានដើមទុនឬយន្តការដើម្បីធ្វើឱ្យវាកើតឡើងនោះទេ។ តាមគំនិតខ្ញុំ វានឹងពិបាកសម្រាប់យើងក្នុងការ "ឈានដល់ចំណុចបញ្ចប់" ដូចការគ្រោងទុក។

តាមគំនិតរបស់ខ្ញុំ យើងគួរតែអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានជួល ហើយគួរតែមានក្រឹត្យ និងស្តង់ដារ ដើម្បីអភិវឌ្ឍផ្នែកនេះ។ លំនៅឋានជួលមិនទាមទារគុណភាពខ្ពស់ដូចលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មទេ ដូច្នេះអ្នកក្រអាចមានលទ្ធភាពទទួលបានលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ។

តើអចលនទ្រព្យនឹងគេចផុតពីភាពស្រពិចស្រពិលឬទេ?

PV: មតិជាច្រើនបាននិយាយថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងទទួលបានកត្តាវិជ្ជមានជាច្រើន ហើយបច្ចុប្បន្នមានព័ត៌មានល្អគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីចាប់ផ្តើមវដ្តថ្មីមួយ។ តើអ្នកយល់យ៉ាងណាចំពោះរូបភាពអចលនទ្រព្យក្នុងឆ្នាំ 2024?

លោក ង្វៀន វ៉ាន់ឌឹក៖ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងវិលទៅរកភាពអាក្រក់ចាប់ពីឆ្នាំ 2022 រហូតដល់ចុងឆ្នាំ 2023 ហើយមនុស្សជាច្រើនជឿថាវានឹងកើនឡើងម្តងទៀតនៅចុងឆ្នាំ 2023។ ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វាជាឆ្នាំដ៏អាប់អួរសម្រាប់ទីផ្សារ ដូចដែលបានបង្ហាញដោយភាពក្ស័យធនជាច្រើន ក្រុមហ៊ុនក្ស័យធន គណនីចាក់សោ...

តាមគំនិតរបស់ខ្ញុំ ឆ្នាំ 2023 គឺជាឆ្នាំ "ងងឹត" សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ស្ថានភាពដ៏លំបាកនេះបានធ្វើឱ្យអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យបន្តដាក់ញត្តិទៅអាជ្ញាធរឱ្យ "ជួយសង្គ្រោះ" ដើម្បីជៀសវាងទីផ្សារត្រជាក់និងដួលរលំ។

ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ដោយសារឥទ្ធិពលនៃជំងឺកូវីដ-១៩ បានធ្វើឱ្យមនុស្សជាច្រើន«ថប់បារម្ភ» សូម្បីតែត្រូវចំណាយប្រាក់សន្សំដើម្បីបម្រើជីវិតពួកគេក៏គ្មានប្រាក់សន្សំក៏គ្មានលុយទិញផ្ទះដែរ។

យើងក៏ត្រូវប្រឈមមុខនឹងការពិតថា ខណៈពេលដែលមនុស្សនៅតែជួបការលំបាកក្នុងជីវិតប្រចាំថ្ងៃរបស់ពួកគេ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងបន្តមានភាពអាប់អួរ ហើយស្ទើរតែមិនងាកទៅរកពណ៌ភ្លឺនោះទេ។ អាស្រ័យហេតុនេះ តាមទស្សនៈរបស់ខ្ញុំ នៅឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យមិនអាចរីកចម្រើនដូចការរំពឹងទុកទេ ខ្ញុំនិយាយដោយត្រង់ថា ទីផ្សារនៅតែបន្តអាប់អួរ។

PV: ហេតុអ្វីបានជាអ្នកផ្តល់ទស្សនៈរបស់អ្នកថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យមិនបានគេចផុតពីស្ថានភាពអាប់អួរ?

លោក ង្វៀន វ៉ាន់ឌឹក៖ ជាច្រើនឆ្នាំមកនេះ អាជីវកម្មអចលនវត្ថុបានផ្តោតទៅលើការវិនិយោគលើផលិតផលលំដាប់ខ្ពស់។ ពួកគេសាងសង់ផ្ទះវីឡា ហាងទំនិញ រមណីយដ្ឋាន... ក្នុងតម្លៃដ៏ថ្លៃ កើនឡើងរាប់សិបពាន់លានដុងក្នុងរយៈពេលដ៏ខ្លី។ ពួកគេផលិតផលិតផលសម្រាប់អ្នកមាន មានតែឧកញ៉ាទេដែលអាចមានលទ្ធភាពទិញបាន ដោយមិនបានយកចិត្តទុកដាក់ក្នុងការផលិតផលិតផលសម្រាប់អ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលទាបនោះទេ។

ការពិតនេះកើតឡើងមិនត្រឹមតែនៅទីក្រុងហូជីមិញ និងហាណូយប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងក្នុងតំបន់ជាច្រើនទៀតផងដែរ។ គម្រោងដែលបើកជាទ្រង់ទ្រាយធំមិនមានប្រយោជន៍ដល់សហគមន៍ ឬសង្គមទេ ប៉ុន្តែត្រូវបើកដើម្បីសង្គ្រោះខ្លួនឯង។ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យកំពុងអភិវឌ្ឍយ៉ាងខ្លាំងនូវវីឡា រីសត ហាងលក់ទំនិញជាដើម ដោយសង្ឃឹមថានឹងអាចរកប្រាក់ចំណេញ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ គម្រោងទាំងនេះមានទ្រង់ទ្រាយធំ ទាមទារប្រាក់កម្ចីពីធនាគារ និងការចេញមូលបត្របំណុលយ៉ាងទូលំទូលាយ។

ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងបរិបទសេដ្ឋកិច្ចដ៏លំបាក អាជីវកម្មប្រឈមនឹងហានិភ័យ ដោយសារប្រសិទ្ធភាពនៃការប្រើប្រាស់ផ្នែកនេះមិនខ្ពស់ទេ សូម្បីតែកន្លែងជាច្រើនត្រូវបានសាងសង់ និងទុកចោលទទេ ជួលក្នុងតម្លៃ 0 ដុងក្នុងរយៈពេល 1-2 ឆ្នាំ; សាច់ប្រាក់ទន់ខ្សោយ អត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ និងសម្ពាធនៃភាពចាស់ទុំខ្ពស់ កំពុងធ្វើឱ្យអាជីវកម្មជួបការលំបាក។ និយាយជាន័យធៀប ទីផ្សារអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ស្ថិតក្នុងស្ថានភាព "ជាប់គាំង" គម្រោងជាច្រើនបានបរាជ័យ ហើយអ្នកវិនិយោគមិនអាចយកលុយមកវិញបានទេ។ ក្រឡេកមើលបរិបទជាក់ស្តែង វាបង្ហាញថាអចលនទ្រព្យបានឆ្លងកាត់ដំណាក់កាលដ៏លំបាកមួយ ប៉ុន្តែនៅតែមាន "ពពកខ្មៅងងឹត" ជាច្រើន។

ជាងនេះទៅទៀត រដ្ឋនឹងកំណត់អត្តសញ្ញាណផ្ទះ និងម្ចាស់ពន្ធនៃផ្ទះទីពីរក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ - នេះគឺជាការវាយប្រហារយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរចំពោះអ្នកគិតលុយ និងអ្នកលាងលុយតាមរយៈអចលនទ្រព្យ។ ដូច្នោះហើយអ្នកដែល«កាន់»អចលនទ្រព្យត្រូវបង្ខំឱ្យលក់និងភៀសខ្លួន។

លើសពីនេះទៀត រដ្ឋបានរឹតបន្តឹងឥណទានដែលធ្វើឱ្យអាជីវកម្មជួបការលំបាក។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ តាមគំនិតរបស់ខ្ញុំ គោលការណ៍នេះគឺត្រឹមត្រូវណាស់។ សូមលើកយកករណី Van Thinh Phat ជាឧទាហរណ៍ ដោយមានក្រុមហ៊ុនបុត្រសម្ព័ន្ធរាប់រយខ្ចីដើមទុន នាំឲ្យមានផលវិបាកជាច្រើន។ ការរឹតបន្តឹងការចេញមូលបត្របំណុល និងឥណទានធនាគារគឺជាការចាំបាច់។

នៅឆ្នាំ 2024 ភាពចាស់ទុំរបស់ធនាគារក៏ជាបន្ទុកសម្រាប់អាជីវកម្មផងដែរ។ អាជីវកម្មអចលនៈទ្រព្យជាច្រើននឹងត្រូវខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារ និងប័ណ្ណបំណុល ខណៈដែលលំហូរសាច់ប្រាក់ជាច្រើនមិនទាន់មាននាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ តាមខ្ញុំដឹង មានអាជីវកម្មដែលមិនអាចប្រមូលបានមួយដុង។ ដោយសារតែពួកគេវិនិយោគយ៉ាងច្រើននៅក្នុងផ្នែកដែលមានតម្លៃខ្ពស់ ប៉ុន្តែគ្មាននរណាម្នាក់នៅតែចំណាយប្រាក់ដើម្បីទិញផលិតផលនោះទេ។ អាជីវកម្មជាច្រើន "ពន្យារអាយុជីវិតរបស់ពួកគេ" ដោយណែនាំមនុស្សឱ្យពង្រីកការលក់របស់ពួកគេ 1-2 ឆ្នាំ ឬបំប្លែងវាទៅជាផលិតផលលើស។ ការពិតទាំងអស់នេះមួយផ្នែកប្រាប់ពីរូបភាពនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

PV: ដែលបាននិយាយថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅឆ្នាំ 2024 នៅតែបន្តប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាជាច្រើន។ តើអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យត្រូវការ«សង្គ្រោះ»ដែរឬទេ?

លោក ង្វៀន វ៉ាន់ឌឹក៖ ជាក់ស្តែងថ្មីៗនេះ មានអាជីវកម្មជាច្រើនបាននិងកំពុងធ្វើអាជីវកម្មក្នុងលក្ខណៈស្មាន និងឆ្លៀតឱកាសធ្វើឱ្យរំខានដល់ទីផ្សារ។ ពួកគេលក់ផលិតផលដែលរំពឹងទុក និងគ្មានប្រសិទ្ធភាព ហើយប្រសិនបើយើង "នៅក្រៅឃុំ" ពួកគេវានឹងអយុត្តិធម៌ចំពោះឧស្សាហកម្មផ្សេងទៀត។

ហេតុអ្វីបានជាយើងត្រូវ "ជួយសង្គ្រោះ" នៅពេលដែលអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យជាច្រើនដំណើរការសម្រាប់គោលបំណងប៉ាន់ស្មានដោយមិននាំមកនូវផលប្រយោជន៍ដល់សហគមន៍? តាមគំនិតរបស់ខ្ញុំ អាជីវកម្មដែលធ្វើអាជីវកម្មប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព មានគម្រោងល្អ និងមានបំណងអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានសម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋដែលមានចំណូលទាប គួរតែត្រូវបានសន្សំ។ សម្រាប់អាជីវកម្មដែលមិនដំណើរការត្រឹមត្រូវ ទីផ្សារគួរតែសម្រេចចិត្ត។

PV: អរគុណសម្រាប់ការសម្ភាសន៍!

ង៉ាន់ យ៉ាង

ប្រភព