低所得者向け住宅だが、もはや低価格ではない
最近、特に市内中心部からそれほど遠くない地域では、手頃な価格のアパートの供給に改善の兆しが見られないため、多くの人が古い公営住宅アパートの購入を求めています。
これらのアパートは社会住宅であり、長年使用されているにもかかわらず、現在、低所得者層が支払える価格を超えた価格で販売されています。例えば、2017年に1400万VND/m2で販売が宣伝されたホーチミン市ゴーヴァップのフェリックスホームズプロジェクトは、多くの人々から好評を得ている社会住宅プロジェクトです。当時、月収900万ドン以下の人でも、銀行から優遇金利でアパート価格の70％の融資を受けられ、返済期間は15～20年だったからです。約2億4000万ドルで、購入者はこの社会住宅プロジェクトのアパートを所有することができます。
しかし調査によると、現在、フェリックス・ホームズの56平方メートルのアパートが16億9000万ドンで販売されており、これは1平方メートルあたり約3000万ドンに相当する。さらに、このプロジェクトのアパートを1平方メートルあたり3,500万〜4,500万VNDの価格で販売している売り手もいます。
ゴバップのフェリックスホームズ社会住宅プロジェクト。
ハノイでは、イエンソー（ハノイ市ホアンマイ）のNOXH @Homeプロジェクトが、55平方メートルのアパート1棟あたり12億ドンで宣伝され、2018年末に引き渡しが行われ、優遇金利の20年ローンが提供される予定だった。したがって、このプロジェクトの1平方メートルあたりのコストは約2,000万VND以上で、これは社会住宅プロジェクトと比較するとあまり適切な価格ではありませんが、当時の一部の商業アパートプロジェクトよりも安価でした。
しかし現在、@Homeプロジェクトの55平方メートルのアパートの価格は17億5,000万ドン、つまり1平方メートルあたり3,100万ドンで販売されている。さらに、このプロジェクトのいくつかの大型アパートメントも、1平方メートルあたり最大3,600万VNDの価格で販売されています。
多くの古い公営住宅プロジェクトの価格が上昇したことにより、多くの人々にとって実際の住宅ニーズを満たす住宅を所有することがこれまで以上に困難になっています。家探しの旅について語ったダオ・トゥ・トランさん（35歳、ホーチミン市）は、夫と2か月近く家を探して内覧してきたが、価格と立地の面で満足できる家が見つかっていないと語った。
「古い社会住宅は、長い間居住されていて劣化の兆候が見られるにもかかわらず、価格が下がりません。多くのプロジェクトを見てきましたが、3,000万ドン以下で販売されているものはなく、家族の経済力を超えています。適切な価格の社会住宅プロジェクトは遠すぎたり、隣の省に引っ越さなければならないため、そこで購入すると仕事に非常に支障をきたします...」とトランさんは語りました。
フェリックス ホームズのアパートは、多くの人によって元の価格の 2 倍の価格で転売されています。
トランさんは、古い公営住宅を購入するというアイデアは友人から思いついたと語った。しばらく探した後、友人家族は1㎡あたり2800万の古いアパートを見つけました。しかし、マンションをリフォームするのにかかる費用を計算すると、1㎡あたり3000万程度になります。これは低所得者層には手の届かない価格なので、多くの人にとって良い選択肢ではありません。したがって、アパートが老朽化の兆候を示しているため価格が安くなると思われるため、古い公営住宅アパートを購入するという考えは現実に即していません。
調査によると、公営住宅の価格は二次市場で継続的に上昇し、一次市場では新たなピークを記録した。たとえば、最近のNHS Trung Vanプロジェクト（ハノイ）では、投資家の価格は1平方メートルあたり1,900万～2,000万VNDで変動しました。現時点では、当該プロジェクトで住宅を購入したいと希望し、登録申請を提出する人の数が非常に多く、発生する可能性のある手数料は言うまでもありません。
古い公営住宅の価格はなぜ上昇するのでしょうか?
この質問に答えると、古い公営住宅の価格が上昇し続ける主な要因は供給の問題であるという意見が多くあります。
建設省の最新報告によると、2023年第1四半期、全国で新規認可された300戸規模の社会住宅プロジェクトは1件のみだった。将来住宅を販売できる対象プロジェクトは5件、規模は1,908戸。 934戸のマンションが完成する規模のプロジェクトが4件あります。
そのうち、労働者住宅プロジェクトは397件、規模は453,426戸で建設中であり、152件、規模は153,426戸で建設中である。現在、30万戸規模の245件のプロジェクトへの投資手続きを行っています。多くのプロジェクトがまだ「建設中」の状態にあり、現在の社会住宅の供給は需要のごく一部に過ぎないため、一部の古いプロジェクトの価格は、商業用アパートプロジェクトと比較してまだそれほど高くないため、大幅に上昇しています。
今後数年間の公営住宅の開発により、多くの人が住宅を所有できるようになることが期待されます。
このレポートによると、過去5年間で、不動産市場で取引および販売可能な中古の社会住宅アパートの価格は急速に上昇しており、一般的に1,700万～1,900万VND/m2に上昇しています（平均一次販売価格は1,200万～1,500万VND/m2です）。現在、一部の地域では、社会住宅の価格が1平方メートルあたり2,100万～2,500万ドン、さらには3,000万～3,500万ドンに達しており、多くの困窮する低所得者層が住宅に手が届かない状況となっている。
仲介業者のスタッフによると、各アパートの価格は、立地、アパートの向き、付属の家具、プロジェクト周辺のインフラの整備状況に応じて多少上昇するとのこと。特に、かつてはインフラが貧弱な地域に建設された社会住宅プロジェクトでは、長年にわたりこれらの地域が人口密度の高い状態で急速に発展し、アパートの価格が急騰し、時には当初の価格の2倍になることもあります。
さらに専門家は、社会住宅は土地使用料や税金などに関する国の政策から優遇措置を受けており、5年後にしか譲渡できない規制に縛られているため、初期価格は商業住宅よりも大幅に低いとも述べた。そのため、移転時期になると、古い公営住宅の価格は急激に上昇し始めます。
この問題に応えて、R&D DKRAベトナムの副所長であるVo Hong Thang氏は、古い公営住宅の価格が上昇している主な理由を3つ指摘した。
まず第一に、それは法的な問題であり、プロジェクトのライセンス承認に長い時間がかかることで、金利、運用コスト、機会費用など、その他のコストが増加します。上記のすべての項目により、製品の販売価格が高騰しています。
2つ目は資本の問題です。銀行金利の急激な上昇をはじめ、他の資金調達手段もコスト高となった。最後に、これは入力コストの急激な増加によるものです。近年、土地価格、人件費、原材料（鉄、鋼、砂、セメントなど）はいずれも急激に上昇しています。
[広告2]
ソース
コメント (0)