不動産信用：法的問題と住宅購入者の信頼の低下により困難

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ANTD.VN - 不動産プロジェクトの問題の70%は法的問題に関連しており、信用の支払いに障害を引き起こしています。一方、住宅購入者の信頼感の低下も、不動産消費者信用の需要低下につながっています。

不動産信用は依然として大幅に増加している

2023年11月13日、ハノイでベトナム国家銀行（SBV）は建設省と連携し、不動産および社会住宅開発向け融資に関する会議を開催した。

ベトナム国家銀行のトップによると、2023年の初めから、銀行業界は困難を取り除き、顧客の信用資本へのアクセスを改善するための解決策を断固として実施してきた。 2023年10月31日時点で、経済への信用は128兆VND以上に達し、2022年末と比較して7.39％増加する見込みです。

不動産部門については、国立銀行は、信用機関に対し、低コストの商業住宅、社会住宅、労働者向け住宅の分野に資本を集中するよう奨励しています。同時に、不動産事業分野の信用リスクを管理し、不動産市場の健全かつ持続可能な発展を促進します。

2023年9月30日までに、信用機関の不動産部門に対する総未払い信用残高は27億4千万ベトナムドンに達し、2022年12月31日と比較して6.04％増加し、経済に対する総未払い債務の21.46％を占める。そのうち、消費・自家消費目的の不動産信用が64％を占め、不動産事業活動向け未返済融資が不動産信用未返済額の36％を占めています。

しかし、今年最初の9か月間では、不動産業向け信用の伸び率は一般信用の伸び率や前年同期を上回った。これは、不動産市場の困難や障害を取り除くための政府、銀行部門、省庁、部門、地方自治体による解決策と努力が徐々に効果を上げていることを示しています。

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước thông tin về tín dụng bất động sản

国立銀行のリーダーが不動産信用について情報提供

会議では、企業や銀行の代表者が、現在、不動産市場は依然として多くの困難と課題に直面しており、土地、計画、建設投資に関する法的手続きシステムの問題（不動産プロジェクトの問題の最大70％を占める）など、多くの長年の問題と障害があると述べた。

ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン氏によると、政府と省庁は最近、法的問題を断固として解決したが、市場を押し上げるだけの力がなく、新たな不動産供給につながっていないという。「全国で解決を待っているプロジェクトが1,200件あり、そのうち約500件が検討中だが、残りの800件はまだ待機中だ」とディン氏は述べた。

それに伴い、セグメント間の需要と供給の不均衡、高級住宅や別荘が過剰である一方で、社会住宅や低価格住宅は依然として限られているという状況もあります。一部のセグメントでは市場需要が急激に減少しています。

企業の財務力は依然として限られており、主に融資、債券、住宅購入者からの資金動員などの外部資本源に依存しています。その他の資本動員チャネルは、特に資本市場（社債市場、株式市場）はいくつかの問題を抱えており、経済に中長期の資本を提供する役割に見合った発展をしていないため、実際には効果的ではありませんでした。住宅価格は、多くの人々の経済力や収入に比べて高いです...

住宅価格は高止まり、住宅購入者の信頼感は低下

信用に関しても、企業からは銀行に対し、貸出金利のさらなる引き下げ、信用限度額の拡大、融資期間の延長、手続きの簡素化、承認時間の短縮、債務再編期間の延長、不動産以外の株式など他の担保の受け入れなどを求めるなど、多くの提言がなされた。

銀行も不動産融資の難しさを指摘している。不動産負債が大きい多くの銀行の取締役も、主にプロジェクトの法的問題が市場の供給不足を引き起こしていると述べた。

特に、現在の住宅価格の高騰により住宅ローンの需要も減少しています。「投資家と住宅購入者の両方にとって貸出金利は約2.5％低下しましたが、不動産価格はほとんど下落しておらず、住宅購入者には適していません。「不動産取引は主に売買であり、バブルのリスクと不動産信用に対するリスクがある」とベトコムバンクのグエン・タン・トゥン総裁は語った。

それだけでなく、ベトコンバンクの幹部らは、顧客の信頼が低いときに不動産消費者信用の需要が急激に減少したという事実も指摘した。「ベトコムバンクは個人顧客基盤において非常に順調な成長を遂げています。銀行が継続的に金利を引き下げ、住宅ローンが大幅に減少しているにもかかわらず、個人顧客は多額の預金を行っている。その理由は、顧客が不動産市場への信頼を失っており、住宅価格がさらに下がるのを待っているからだ」と董氏は語った。

BIDV側では、ゼネラル・ディレクターのレ・ゴック・ラム氏も、不動産消費者信用の増加が非常に緩やかであるという事実を指摘した。 10月末までにBIDVの信用成長率は8.1％となり、国立銀行が割り当てた計画の60％にしか達しなかった。不動産負債は約9％増加し、総負債の約18％を占めました。その中で、消費者の不動産負債は毎年約 20% 増加しているのに対し、増加率はわずか約 4% と非常に緩やかです。

「BIDVは預金金利と貸出金利を10回引き下げ、貸出金利は以前に比べて20％以上減少しました。社会住宅パッケージは積極的に融資の展開を求めているが、これまでのところ承認されたのは3,850億ドンのみで、250億ドン以上が支出されている。

さらに、当社は非常に競争力のある金利で低コストの商業住宅ローンパッケージを発行します。しかし、これらのプロジェクトには多くの法的問題があります。「昨年以来、BIDVは約26兆円を承認したが、実際に支出したのは8兆円のみで、残りの1万8千円は法的手続きによる支出を待っている」とレ・ゴック・ラム氏は述べた。

金利に関しては、銀行は金利が大幅に低下したと述べた。中長期ローンの場合、預金金利が下がった場合、銀行は3～6か月ごとに金利を再評価し、金利を調整します。

さらに、融資金利も銀行の能力に適しており、資本構成が安く、不動産融資の不良債権も少ないなど...

「中長期金利は9～10％程度で、世界市場に比べると非常に低い。「基本的に、銀行の融資は損益分岐点に達している。融資を減らすには、銀行が資本コストを削減できるまで時間がかかるだろう」とMBのゼネラル・ディレクター、ファム・ヌー・アン氏は述べた。

融資審査手続きが複雑で長期化していることについて、銀行は、主にプロジェクトに関する法的問題が原因だと述べた。

「銀行業はリスクの高いビジネスなので、リスクが大きい場合は銀行はより綿密に評価する必要があります。企業は正確で透明性のある財務情報も提供する必要があります。企業が銀行に提供する正確な数字が、銀行にとって問題となることもあります。「不動産融資を厳しくする措置は講じていないが、個人向け融資には拡大している」とファム・ヌー・アン氏は述べた。

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