不動産仲介業のダークサイド
ブローカーは不動産業界において非常に重要な役割を果たしており、毎年数十万件、数兆VND相当の取引を仲介し、不動産資産に最適な経済効率をもたらし、各個人と企業に持続可能な利益をもたらします。
ベトナムの不動産仲介業の発展は、不動産市場の発展と密接に関連し、それを反映しているだけでなく、この業界における専門的で多様なサービスに対する需要の増加も反映しており、不動産市場の発展には不可避であると考えられています。
不動産業法2023が可決され、不動産仲介業の厳格化に向けた多くの新たなポイントを盛り込み、2025年1月1日から施行されました。
したがって、形成と発展の期間を経て、ベトナムの不動産仲介業は現在、力強く多様化していますが、この業界の不安定な発展とともに、解決すべき多くの課題と問題にも直面しています。
現実には、罰則に関する現行の規制にもかかわらず、仲介業務の管理は依然として「開かれたまま」であり、不動産仲介業は依然として参入や退出の障壁がほとんどない職業である。
ベトナム不動産協会（VARS）の調査データによると、ベトナムには現在、専門ビジネス組織で正式に活動・勤務する仲介業者が約10万人いる。
このうち、不動産仲介業の実務資格を有して活動に参加しているのは約 4 万人のみです。不動産市場が「活況」な時期には、不動産取引を行うために接続に参加する人が何十万人、何百万人も残っています。
しかし、彼らのほとんどはフリーランサーであり、「アマチュア」、「副業」労働者であり、訓練を受けておらず、専門知識もなく、いかなる代理店の専門的な管理下にも属さず、自発的に活動しています。彼らは、いかにしてできるだけ早く取引を成立させるかということだけを気にしており、不動産価格を「高騰」させて利益を上げたり、商品を買い占めたり、顧客を騙したりする機会を利用して、市場操作を行っているのです。
その結果、ベトナムの不動産市場は大きく不安定になり、投資家の信頼は損なわれ、本物の仲介業者のイメージも損なわれます。実際の人間が情報を提供し、取引を促進し、買い手と売り手の両方にとって効率的で公正な取引環境を作り出します。
業務条件が厳しくなる中、不動産仲介業者は何をすべきか？
ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン博士によると、不動産市場が安全かつ透明に運営されるためには、不動産商品やプロジェクトの法的手続きを含むコンサルティング、情報提供において不動産ブローカーの役割と責任を定め、取引に参加する投資家や住宅購入者の権利を保護する法的メカニズムが必要だという。
新しい法的枠組みの変化に適応するために、ブローカーは知識を迅速に更新し、スキルを向上させ、市場の新しい機会を活用する必要があります。
同時に、実務者の利益を保護し、ブローカーが誠実に実務を行うことを奨励することも目的です。ブローカーは、市場に長く留まるためには、専門的な資格に加えて、経験、知識、そしてますます厳しくなる要件に合わせて常に新しい知識を更新する必要があるからです。
こうした状況を受けて、不動産仲介業の厳格化に向けた新たな点を多数盛り込んだ「不動産業法2023（改正）」が可決され、2025年1月1日より正式に施行されました。具体的には、この法律の第 61 条では、不動産仲介業を営む個人は実務証明書を取得しなければならないと規定されています。不動産売買フロアサービス業または不動産仲介サービス業に従事している必要があります。
これは、個人が現在のように自由に不動産仲介業を行うことが認められていないことを意味します（2014年の不動産業法第62条第2項は、個人が独立した不動産仲介サービスを行う権利を認めています）。また、本法第62条第1項は、不動産仲介業を営む個人は、不動産取引場または不動産仲介サービス事業者から報酬および手数料を受け取る権利があると規定しています。
2023年改正不動産事業法第48条では、プロジェクト投資家、不動産事業者、不動産サービス事業者は、ベトナム国内の信用機関またはベトナムで合法的に営業している外国銀行支店に開設された口座を通じて、顧客から不動産事業契約および不動産サービス事業契約に基づく支払いを受け取ることが義務付けられています。
「したがって、不動産会社で働くブローカーの場合、すべての仲介手数料と手数料は銀行経由で送金されます。不動産仲介業資格の発行については、建設省が試験の実施や不動産仲介業実務資格の発行を開始した。試験の実施方法は建設省によって指定されるか、試験を実施する複数の部署に直接許可されるだろう」とグエン・ヴァン・ディン博士は述べた。
ベトナム不動産協会の代表者によると、先日可決された不動産事業法の新規制により、多くの非専門の不動産ブローカーが排除され、政府の政策に沿って健全で透明性の高い不動産事業環境が創出されるという。
口座を通じた取引は、この力の手数料が非常に大きい場合に、国が税金の損失を防ぐのにも役立ちます。しかし、上記の規制は、不動産取引フロアの人材の採用とトレーニングにも課題をもたらします。同時に、仲介業者に対する要件もより厳しくなっています。
約1年後には、不動産業法やこの重要な分野に関連する法律が正式に施行される予定です。新しい法的枠組みの変化に適応するために、ブローカーは知識を迅速に更新し、スキルを向上させ、市場の新しい機会を活用する必要があります。
したがって、ブローカーは、不動産セクターに関連する新しい法的規制を正しく適用するために、それを把握し理解するために時間を費やす必要があります。専門知識とスキルを向上させるために、ブローカーはコミュニケーションスキル、交渉スキル、市場知識の向上など、知識とスキルを継続的に向上させる必要があります。テクノロジーと管理システムを使用してワークフローを最適化し、ビジネス運営における専門性と透明性を高めます。
同時に、専門的な社会団体を通じて不動産業界の活動やイベントに積極的に参加し、情報を更新し、業界内での関係を構築・維持します。ブローカーは、不動産の 1 つのタイプまたは特定のエリアに焦点を合わせるのではなく、さまざまな市場セグメントまたは急成長しているエリアで新しい機会を探すことができます。
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