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| 不動産最新情報：建設省がミニアパート開発の2つの選択肢を提案。 （出典：ユース） |
ミニアパート開発に関する意見を聞く
建設省は、住宅法改正案の受理、修正、完成について政府に報告した。この報告書では、建設省が、世帯や個人向けの多数のアパート（ミニアパートとも呼ばれる）を備えた多階建て住宅を開発するための 2 つのオプションを提示しています。
選択肢１では、建設省は以下の問題を提案している。
まず、世帯や個人は規制に従って住宅地を使用する権利を有します。 2階建て以上の住宅を建てる場合、各階に販売用または賃貸用に設計・建築されたアパートを建てる場合は、住宅建設投資事業の投資家となるための条件を満たす必要があります。同時に、建設投資は、住宅建設投資プロジェクトに関する建設法および関連法の規定に従って行われます。
この条項に規定するマンションの売買及び賃貸借は、この法律及び不動産業に関する法律の規定に従うものとする。本条に規定する各マンションに対する証明書の交付は、土地に関する法律の規定に従って行われるものとする。
第二に、世帯や個人は規制に従って住宅地を使用する権利を有します。 2階建て以上の住宅を建設する場合、各階に賃貸アパートを設計して建設し、この住宅の建設への投資は個人住宅建設に関する法律の規定に準拠する必要があり、消防安全管理は生産経営一体型個人住宅の消防予防および消火に関する法律の規定に準拠する必要があります。
第三に、本条第１項及び第２項に規定する住宅の管理及び運営は、建設大臣が公布する共同住宅の管理及び利用に関する規則に従って行われる。
第四に、各レベルの人民委員会は、その職務と権限の範囲内で、本条第1項および第2項に規定される住宅の要件と条件の遵守状況を検査および審査する責任を負う。
第五に、政府はこの条項を詳述する。
オプション2
選択肢2に関しては、国会常任委員会によって修正された住宅法改正案では次のように規定されている。
まず、個人が本法第54条第3項に規定する住宅用地使用権を有し、22階建て以上の住宅を建設する場合を除き、各階に2戸以上の賃貸アパートを設計・建設する場合は、本法に規定する要件と条件を満たさなければなりません。
つまり、住宅には、アパートとしての使用のための専用エリア、住宅としての使用のための共用エリア、共用設備がなければなりません。
住宅内のアパートは閉鎖的な方式で設計・建設する必要があり、各アパートの床面積基準は国家アパート建築技術基準による面積を下回ってはならない。
住宅は、建設法の規定に従って建設許可を取得する必要があります。
マンション建築規制法に基づく設計、防火審査の要件を満たす必要があります。
第二に、本条第１項に規定する住宅は、マンション購入のために売却したり賃貸したりすることはできない。
第三に、20戸以上の規模の住宅を建設する場合は、本法第35条の規定に従って住宅建設プロジェクトの投資家となるための十分な条件を備え、法律の規定に従って住宅建設投資を実施するプロジェクトを設立する必要があります。
第四に、この条に規定する住宅の管理及び運営は、建設大臣が定める共同住宅の管理及び利用に関する規則に従って行われるものとする。
第五に、省人民委員会は、本条に規定する住宅建設許可の付与の根拠として、住宅地区における消防車の交通条件を定めるものとする。各レベルの人民委員会は、その職務と権限の範囲内で、個人が複数の部屋がある多階建て住宅の部屋を賃貸する場合、本条第 1 項に規定する要件と条件の遵守状況を検査および審査する責任があります。
建設省は選択肢1を選択
建設省は、オプション 1 を選択することに関する意見を表明しました。オプション 1 を実施すると、世帯や個人による多階建て住宅の開発が制限され、最近発生したように、建設許可に準拠せず、規制や基準、特に防火に関する規制や基準を満たさない多くのアパートが設計されるためです。
さらに、建設省は、住宅建設投資事業の対象とならない個別住宅については、法律に建設投資管理や消防安全管理に関する具体的な規定があることも確認した。
同時に、建設省によると、法案では、多数の階数と多数のアパートを持つ一戸建て住宅を建設する場合、アパートごとに土地使用権と住宅所有権の証明書を付与しないことも提案されている。したがって、共用部分と専用部分を区別するための要件を設定する必要はありません...
さらに、建設省は、多階建て住宅や賃貸マンションなどの個人住宅の管理・運営についても、建設大臣が定める「マンションの管理・利用に関する規則」に従って管理すべきであると提案した。
新築タウンハウスの供給は少なく、価格は高止まり
JLLベトナムの最近のハノイ住宅市場情報によると、第3四半期、ハノイのタウンハウス（ヴィラ、タウンハウス、テラスハウス）市場は「休眠」状態が継続しており、ほとんどのプロジェクトが一時的に製品リストをロックし、価格表とポリシーを再構築しています。
投資家は非常に慎重になっており、前段階のような活発な販売前活動よりも、法的手続きや建設の進捗を優先しています。
同様に、サヴィルズ・ベトナムによると、第3四半期のハノイの住宅市場は取引量が少なく、投資家が新規供給の開始に慎重になっているため、非常に静かだった。
新規供給は引き続き限られており、需給ギャップは依然として課題となっています。しかし、市場にはポジティブな要因があり、今後は徐々に回復に向かうと予想されます。
この部門によると、ハノイの今四半期の新築マンション供給は前期比47%、前年比65%減少を続け、Bクラスマンションは1,891戸となった。注目すべきは、前四半期にAクラスとCクラスの新規供給がなかったことだ。
主なアパート供給戸数は19,808戸で、前四半期比3%減、前年比6%減となった。そのうちクラスBが供給量の92%を占めます。マンション販売戸数は前四半期比16％減、前年比42％減と引き続き減少し、2,100戸となった。
ヴィラとタウンハウスの供給に関しては、市場には新しいプロジェクトは記録されておらず、Thanh Triの既存のプロジェクトからの30の新規ユニットのみでした。低層部門の新規供給は前四半期比76%減少、前年比94%減少した。第3四半期の販売戸数は前四半期比5%減、前年同期比66%減の101戸となった。
在庫が高騰したため、すべての製品カテゴリーで一次価格が上昇しました。主要アパートの価格は1平方メートルあたり5,400万ドンに達し、四半期で2％、年間で13％上昇した。主要アパートの価格は19四半期連続で上昇し、2019年第1四半期と比べて77%上昇しました。
同様に、プライマリーヴィラの平均価格は前四半期比3%上昇し、1平方メートルあたり1億300万ドンとなった。タウンハウスの価格も前四半期比9%上昇し、1平方メートルあたり1億9,000万ドンとなり、ショップハウスの価格も前四半期比6%上昇を記録した。
新たな一次供給が限られているため、二次市場の人気が高まっています。アパート市場では、二次価格は3,600万VND/m2に達し、四半期で2%、年間で8%上昇した。一方、低層住宅の平均二次価格は1戸当たり230億ドンで、前四半期比5%上昇したが、一次価格よりは依然として19%低い。
ビーチフロントの別荘、コンドミニアムホテルが大きな損失
専門家によると、政府の思い切った介入により、不動産市場は現在、好転しつつあるという。多くの不動産セグメントが再び取引を開始しました。
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| 2023年8月、リゾートヴィラセグメントの市場需要は控えめで、同時期と比較して消費量はわずか15％でした（出典：cafef.vn） |
しかし、リゾート不動産市場は依然として暗い状況にあります。ダン・トリ記者の調査によると、ダナン、ニャチャン（カインホア省）、フーコック（キエンザン省）、クアンニン省など一部の地域で別荘やコンドミニアムが赤字で販売されているという情報が、依然として不動産情報サイトに溢れている。
「莫大な」値段がつけられた別荘に加え、いくつかのリゾート不動産プロジェクトの多くのコンドミニアムホテルも、赤字で売りに出されている。
例えば、FLCグランドホテルハロンリゾート（クアンニン省）では、多くのコンドミニアムホテルが5億～6億ドンの損失で宣伝されています。具体的には、上記ホテルの19階にあるコンドミニアムは、投資家との購入契約価格は14億7千万ドンであったが、現在、所有者は9億5千万ドンの損失で売却している。同様に、別のコンドミニアムホテルでは、カットロス価格が 11 億 VND であるのに対し、売買契約は 17 億 VND となっています...
DKRAによると、8月のリゾートヴィラ部門の市場需要は控えめで、消費量は同時期に比べてわずか15%減少した。当月の取引のほとんどは、100億VND/個未満の価格の製品に集中していました。
特に、市場の需要は依然としてかなり低く、8月に販売された新規ユニットはわずか17件で、2022年の同時期と比較して14％に相当します。コンドミニアムセグメントの主な販売価格は前月と比較してあまり変動しておらず、現在の高い資本コストにより引き続き高いままです。具体的には、南部では販売価格は1平方メートルあたり5,550万～8,170万VNDの範囲であるのに対し、北部では1平方メートルあたり3,550万～4,420万VNDの範囲となっている。
「土地熱」の時期は終わり、クアンチ省は土地を小区画に分割し、販売価格を下げる計画だ。
ベトナムネットによると、土地熱が高まった後、最低価格が高く敷地面積が広かったため、多くのオークションで買い手がつかなかったという。クアンチ省は不動産市場を「活性化」させるために区画を分割し価格を下げる計画を立てている。
2022年初頭、クアンチ省のカムロー地区、ラオバオ町（フンホア地区）、チュウフォン地区、ドンハ市などの一部の地域では、「狂気の」土地熱が高まった。
土地熱は去り、2022年末から現在に至るまで、クアンチの不動産市場は低迷し始めている。観察によれば、人々の間での土地取引が中断されただけでなく、政府が主催するオークションも参加者不足のために停滞した。
この状況により、クアンチ省は2023年の最初の9か月間に土地オークションから1940億ドンしか集められず、目標の24％にしか達しませんでした。
現在、地方の土地競売が難航し、買い手がつかない理由の一つは、最低価格が高く、競売にかけられる土地の面積が広いためだ。
クアンチ省人民委員会常任副委員長のハ・シ・ドン氏は、同地方では土地競売による収入を増やすために計画を立案し、変更していると語った。
ドン氏によると、新型コロナウイルス感染症のパンデミック後、世界の地政学的要因の影響により経済に多くの困難が生じ、不動産市場の低迷につながっているという。
「高額な床価格の広大な土地が投資家にとって魅力的ではないことを受けて、クアンチ省人民委員会は建設局に対し、購買力を高めるために土地面積を減らし床価格を下げる計画を主導し、関係機関と共同で検討するよう指示した。」
ドン氏は、「法規制と各部署や支部からの助言に基づき、省人民委員会は投資家をオークションに参加させ、地元の収入を増やすための新たな計画を策定する」と語った。
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