農地部門は依然として静か

2024年土地法により、農業生産に直接関与していない個人でも稲作用地の譲渡を受けることができるようになります。これは潜在的な投資家にとってはチャンスだが、この「ケーキの一切れ」を食べるのは簡単ではない。

従来は、米を直接生産する者のみが水田使用権を得ることができたが、現在の新しい規定では、米を栽培する条件と能力があれば、農業生産に直接関与していない個人も、生産に投資するために土地を譲渡する権利を得ることが認められる。

最近の不動産セミナーで、土地局（天然資源・環境省）の副局長レ・ヴァン・ビン氏は、2024年土地法が発効すると、この分野は活発に発展するだろうと述べた。

実際、2020年から2022年にかけて、農地取引の状況はかなり活況を呈しています。多くの企業や個人が農地を購入し、転売目的で利用するなど、当時は熱狂的なブームが巻き起こった。

市場はより活性化すると期待されていますが、現実には、農地や林地の分野は企業などの大規模で組織化された投資家からのみ注目されています。新しい規制は農家に有利な条件を作り出し、農業分野に投資する企業に適しているだけなので、農地を集めて購入し、用途変更を待って、小規模投資家のために土地を分割して販売するという活動は、実施するのが非常に困難になるでしょう。

ハノイ、ホアビン、タイグエンの多くの分野で不動産仲介業者および土地投資家として活動するハ・キエン氏は、農地や森林地に対する税金や転換料がかなり高いため、小規模投資家はこの分野に投資しないため、現在、農地分野はまだ「静か」だと語った。その代わりに、数十ヘクタールの水田や森林地帯に投資し、後にサービス用地、観光、貿易、住宅プロジェクトなどに再計画したいと考えている「大物」たちは、このゲームに参加することに興奮しているようだ。

ハノイの不動産会社の代表者は、自社がホアビン省とタイグエン省で大規模な森林や農地を「狩猟」し、中部高原まで土地を買いに行くことで「遠く離れた土地で魚を釣る」計画があることを明らかにした。

農地用途の転換に関しては、レ・ヴァン・ビン氏は、国家の食糧安全保障を確保するためには、計画に従い、水田面積300万ヘクタール以上の目標を達成する必要があると指摘した。したがって、不動産投資家は、高値で購入したものの換金が困難になるといった非効率的な投資を避けるために、法律の規定を注意深く理解する必要があります。

ベトナム不動産ブローカー協会によると、2024年の最初の6か月間で、土地セグメントは競売土地と分割土地によって改善しました。一方、事業用地や農林地については、依然として回復の兆しが見えず、流動性は低く、取引は低調となっている。農地を保有する投資家の多くは、現時点では農地を売却したいと考えていますが、それは困難です。

不動産仲介会社の社長は、このセグメントの投資利益率は年間25～30％程度だが、宅地化できれば年間35～40％に達すると分析した。農地の価値が今後 10 年間で 3 ～ 5 倍、あるいはそれ以上に上昇する可能性もある。しかし、予想地価表によれば、宅地を農地へ転用するための書類を準備するには、コストが現在の9倍に増加することになる。

例えば、投資家がドンアン（ハノイ）の1,000平方メートルの農地区画を用途変更して分離したい場合、現在の土地使用料は66億VNDですが、新しい価格表案の価格に従って計算すると、この金額は618億VNDに増加します。したがって、土地使用料だけで、100平方メートルの土地は60億VND以上になります。この価格であれば、農地を転用する際に税金を支払うよりも、利用可能な住宅用地を購入する方が安上がりです。

さらに、2024年土地法では、12～24か月間継続的に休耕または未使用のままになっている農地は行政罰の対象となり、取り消される可能性があると規定されています。したがって、農地を保有する投資家は、すべてを失いたくないのであれば、農地を宅地または農業用地に転換する手続きを迅速に完了させる必要がある。

「投資の波に乗るために計画に従って土地を購入したが、地域計画が中断されたり、実施が遅れたり、調整されたりした場合、投資家は誰も買わずに売却するという最悪のシナリオに直面する可能性があります。さらに、農地、特に転換できない土地を購入する場合、財務レバレッジを使用すると破産のリスクにつながる可能性もあります」と、ある投資家が今日、農地保有のリスクについて議論した。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html