不動産プロジェクトが途中で失敗して放棄されることは、ベトナム市場ではもはや珍しいことではない。これには多くの理由がありますが、サヴィルズ・ベトナムの土地利用計画レポートでは、プロジェクトを開発する際の土地利用計画の重要性が分析されています。
サヴィルズ・ベトナム副社長 トロイ・グリフィス氏
土地利用計画は、プロジェクトにとって最も適切な土地利用オプション、およびインフラストラクチャ、計画、輸送、環境への影響の割り当てを決定するのに役立ちます。
サヴィルズ・ベトナムの副社長トロイ・グリフィス氏は、土地利用計画は土地と資源の割り当てに関する詳細かつ効果的なプロジェクトを生み出し、それによって特にプロジェクトと不動産市場全体の持続可能な発展を目指すものであるとコメントした。土地利用計画では、不動産開発の種類、規模、段階、価格、販売戦略を決定することで、開発が効率的で、環境への影響が最小限に抑えられ、経済的に実行可能であることを保証します。
「失敗した土地利用計画とは、財政的、社会経済的、環境的利益をもたらさない製品、インフラシステム、公共設備を開発する計画です。計画が不十分だと、市場に適さない製品が開発され、コミュニティのニーズを満たさないインフラやアメニティが整備されることになります。 「土地利用計画が不十分であったり、計画通りに実施されなかったりすると、利害関係者は重大な財務リスクにさらされ、投資が失敗する可能性さえあります」とトロイ・グリフィス氏は述べた。
例えば、ハノイ南部では、投資家が3,500平方メートルの規模で9,000戸のアパートプロジェクトを開発しました。しかし、同社は当初の計画を守らず、オフィスや商業スペースをアパートに改装し、アパートの規模を縮小して戸数を大幅に増やした。こうした変化はインフラに大きな負担をかけ、住民の数に対して公共設備が不十分になっています。これにより、居住者グループ間で多くの紛争が発生し、プロジェクトでの生活の質が低下しました。
専門家は、計画が対応するインフラの開発を考慮していないため、優れた製品を持ちながらも失敗するプロジェクトが数多くあると述べた。
「たとえプロジェクトに適切な住宅や商業製品があったとしても、道路、排水システム、公共設備がなければ、生活の質は不完全で不便なものになってしまいます。住民のいない「幽霊」都市部につながる」と彼は語った。
サヴィルズが挙げたもう一つの例としてニャチャン市が挙げられ、同市では多くのプロジェクトで建設密度が最大70%に達している。市の建築要件を無視した結果、ニャチャンのインフラ計画や社会インフラ計画と相容れないレベルの開発が実現した。
「適切な土地開発と計画には、好ましい状況と好ましくない状況の両方のシナリオを考慮する必要があります。具体的には、リスクを考慮し、実行可能な販売戦略、製品提案、販売段階を特定することで、失敗のリスクを最小限に抑え、成功の可能性を最大化する」とトロイ・グリフィス氏は分析した。
逆に、ベトナムの不動産業界には、総合的かつ最適な土地利用計画の成功例もあります。ホーチミン市第 7 区の Phu My Hung と Hung Yen の Ecopark は、製品開発計画、段階的開発、販売戦略がプロジェクトの成功をどのようにサポートするかを示す 2 つの例です。
サヴィルズの分析によると、7区の433ヘクタールの規模を誇るフーミーフンは、空き地をホーチミン市南部の主要な金融、住宅、商業、工業、教育の中心地に変えるという目標を掲げ、「野心的な」スタートを切っている。
このプロジェクトには、30 年にわたる段階的な明確な総合開発計画があります。このプロセスにおいて、投資家は持続可能な開発を含む国際開発基準を遵守し、建設が社会経済開発と一致していることを確認し、すべての設計および建設規制に準拠しています。
「建設や投資を始める前に、慎重かつ徹底した計画が不可欠です。客観的な市場指標、開発されたケーススタディ、検討された推奨事項に基づいた適切な意思決定。市場分析は、開発の適切なタイプと規模を理解するための鍵となります。どのようなタイプの開発が最も実現可能かを決定するために、キャッシュフロー予測を通じて財務的実行可能性も判断する必要があります。これは投資リスクを回避し、利益を最適化し、リスクを最小限に抑えるのに役立ちます」とトロイ・グリフィス氏は強調しました。
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