不動産M&A、年末に大波を待つ

今年上半期、不動産市場では産業用不動産と住宅用不動産の分野で数件の合併・買収（M&A）取引のみが記録された。しかし、この市場は、新しい土地法が施行される年末の数か月で加速すると予想されています。

成立した取引はほとんどない

売却圧力は依然として非常に高いものの、2024年上半期の不動産M&A市場は依然として非常に静かで、成立した取引はわずか数件にとどまっています。たとえば、2024年6月末、ファットダット不動産開発株式会社は、BIDICI社の株式49％すべてを額面価格の130％（1株あたり10,000ドン）以上の譲渡価格で譲渡する方針を承認しました。

4日後、ファットダットはBIDICI社の株式25%を7,695億ドンで個人に譲渡することに成功し、ファットダットのBIDICI社における所有比率は49%から24%に減少した。この取引のおかげで、ファットダットは2024年第2四半期に収益は83億ドン強にとどまったものの、500億ドンの利益を報告した。

BIDICIは、ファットダット社が2019年6月に競売にかけたニョンホイエコツーリズム都市圏（ビンディン省）に属する高層マンション用地、区画9への投資プロジェクトをきっかけに、2020年10月に設立されたことが分かっている。

ナムロングループに関しては、投資証明書手続きの更新に関する問題により多くの遅延があった後、2004年6月に、この企業はパラゴンダイフックプロジェクト（別名ナムロンダイフック）の資本の25％をパートナーである西日本鉄道（日本）に6,620億ドンで譲渡しました。

パラゴン ダイ フック プロジェクトは、ダイ フック島 (ドンナイ省) に位置し、敷地面積は 45 ヘクタールです。実際、ナムロングループは2022年からパラゴン・ダイ・フックの株式25％を譲渡するための保証金として上記の金額を受け取っています。この取引の完了により、ナムロンは2024年第2四半期に総収益が同時期に比べて約74％減少した損失を免れた。

上記の2件の取引に加えて、キム・オアン・グループが住友林業、熊谷組、NTT都市開発の3社と協力してビンズン省でワンワールド・プロジェクトを開発するなど、市場では他の多くの取引も記録されました。

ワンワールドは約50ヘクタールの規模を誇り、総投資額は10億ドルを超える。このプロジェクトは 6 つのコンポーネント プロジェクトに分かれています。投資家は、会議・展示センター、イオンショッピングモール、5つ星ホテル、国際インターレベルスクールなどの施設を事前に建設する計画を立てている。これらの製品は2025年に市場に投入される予定です。

一方、工業用不動産部門では、トリポッド・テクノロジー・コーポレーションがソナデジ・チャウ・ドゥック社からバリア・ブンタウ省の18ヘクタールの工業用地を取得した取引も記録された。

2億5千万ドルの投資資本を有するElectronic Tripod Vietnam Factory（Chau Duc）は、Tripod Technology Groupのハイテクエレクトロニクス産業の拡大と発展計画の実現に貢献しています。これはチャウドゥック工業団地におけるこれまでで最大のハイテクプロジェクトでもあります。

加速への期待

売り手側へのプレッシャーは依然として非常に高く、特に8月1日から施行された土地法、不動産業法、住宅法により、法的手続きがクリアされ、プロジェクトの売買手続きが迅速化されると予想される中、M＆Aは企業が当面の困難を一時的に克服するための解決策と考えられています。

プロジェクトの売却を長い間計画していたが失敗に終わった後、Van Phat Hung社の取締役会は最近、ホーチミン市のNhon Duc Nha Be住宅地区プロジェクトの投資家であるNha Be不動産株式会社（Nha Be Land）の株式99%を譲渡する方針を承認する決議を可決し続けた。これは、当社の2024年の主な事業目標でもあります。

今後ベトナムの不動産市場が外国投資の大きな波を歓迎するための前提は、よりオープンな新しい規制である。

ベトナム国際法律事務所有限責任会社（VILAF）のグエン・チュック・ヒエン弁護士

実際、ロッテランドは2021年以来、ニャーベランドの株式55%の購入を進めるためにヴァン・ファット・フン社に2,000億ドンを送金してきたが、この企業のリーダーによると、最近の困難な時期に、新しい法律の適用を待つことや、政府機関や部門の決定に依存することで、実施プロセスが遅れているという。

ヴァン・ファット・フンの副社長フォン・ディエン・チョン氏は、資本移転を完了するために最も重要なのはプロジェクトの法的側面、具体的にはプロジェクトの投資方針の承認であると述べた。近年、プロジェクトに係る法的手続きの完了には当局の認可を待たねばならず、時間が長期化しており、当社の上記プロジェクトを含め、ホーチミン市のほとんどのプロジェクトの進捗に遅延が生じております。

しかし、ニョン・ドゥック・ニャ・ベ住宅地区プロジェクトは、新しい土地法が施行された後の2024年第3四半期に投資が承認される可能性が高い。これはロッテランドだけでなく、他の関心のあるパートナーも譲渡を遂行できるようにするための前提条件です。

M&Aプロジェクトの成功に必要な条件である法的要件に加えて、新法の政策は外国人投資家に多くの可能性も開きます。

例えば、不動産事業法では、プロジェクトを譲渡する投資家は、土地使用料、地代、土地に関連する税金、手数料、料金など、プロジェクトの土地に関する金銭的義務を履行しなければならないと規定されています。譲渡手続きが完了し、譲渡取引に関わる金銭的義務を履行すると、購入者にはピンクブックが付与されます。

以前とは異なり、土地に対する財務上の義務を完了した後、投資家はピンクブックの取得と土地の引き渡しに多くの時間を費やす必要があります。これは前向きな新たな点であり、不動産プロジェクトの譲渡手続きの実施プロセスの迅速化に貢献することが期待されます。

ベトナム国際法律事務所（VILAF）のグエン・チュック・ヒエン弁護士は、不動産分野は常に国内外の投資家の注目を集めているが、過去にはプロジェクトのM&A活動の突破を阻む多くの障壁、特に法的な障壁があったと評価した。

2024年土地法では、工業団地、産業集積地、ハイテクゾーンにおける土地使用権の譲渡の受け入れ、不動産プロジェクトの譲渡の受け入れによる土地の使用、外資企業の土地使用権の受け取り方法の拡大など、外国投資家にとって多くのメリットも追加されています。

ヒエン氏は「よりオープンな新しい規制は、ベトナムの不動産市場が今後、外国投資の大きな波を歓迎するための前提となる」と強調した。

出典: https://baodautu.vn/ma-bat-dong-san-cho-song-lon-cuoi-nam-d222312.html