新しい住宅法はミニアパートを「排除」できるのか？

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最近国会で可決された新しい住宅法には、ミニアパートメントとも呼ばれる、販売または賃貸用のアパートが多数ある住宅への投資に関する多くの新しい規制が含まれています。

特に、新しい住宅法では、投資家は通常の商業住宅プロジェクトと同様のプロジェクトを設立しなければならないと規定されています。

新しい住宅法により、ミニアパートの建設と管理が厳しく規制される（写真1） — 新しい住宅法では、投資家がプロジェクトを立ち上げることが義務付けられています。（写真：DM）

具体的には、新規制によると、ミニアパートメント（2階建て以上で各階に住戸がある、または2階建てで住戸数が20戸以上の住宅）を販売または賃貸目的で建設しようとする個人は、住宅建設プロジェクトの投資家となるための条件を満たす必要があります。

宅地建物取引業法に基づく認定（ピンクブック）の対象となるマンションは、住宅法および宅地建物取引業法に基づいて売買、賃貸、またはリースバックされます。

また、賃貸用ミニアパートへの投資は、建設大臣が定める建築基準を満たす必要があります。建物は法律で定められた防火要件を満たしていなければなりません。

EZ不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のファム・ドゥック・トアン社長は、ミニアパートメントは長年にわたって多くの違反行為を伴い乱開発されているため、ミニアパートメントの建設と管理の強化が必要だと語った。

近い将来、ミニアパートメントは投資計画のない人に販売することはほぼ不可能になるでしょう。したがって、ミニアパートメントの開発は、厳格な手続き上の規制により大幅に制限されることになります。

一方で、投資プロジェクトを立ち上げ、住宅建設投資プロジェクトへの投資家となるための条件を満たすことは大きな課題となるでしょう。ミニアパートメントは主に200〜300平方メートルの面積に建てられた高層ビルであり、深い路地に位置しています。したがって、通常の商業用アパートのようなプロジェクトを立ち上げることはほぼ不可能です。

「路地幅が2メートル未満の場合、防火、インフラ、人口指標、環境影響評価など、多くの要素が確保されていないため、1/500計画を策定することは不可能です。現在のミニアパートメントではこれらの要件を満たすことはほぼ不可能です」とトアン氏は分析した。

トアン氏によれば、商業用アパートの場合、プロジェクトの認可と計画には数年かかることがあるが、ミニアパートの場合、この期間はさらに長くなるとのことだ。

また、ミニアパートは主に中心部に建てられるため、建物の高さに関する規制が非常に厳しく、通常、200平方メートルの土地には5〜6階建て程度しか建てられません。この密度と高さでは投資家は利益を上げることができないので、誰もやろうとはしません。

実際、現在、既存のミニアパートの最大95％は許可なく建設されています。規制に従って建設した場合、投資家は着工前に損失を被ることになるからです。

「200㎡の土地を100億ドンで購入し、5階建てしか建てられず、その面積の70%にあたる700㎡しか建てられないとしたら、土地と建設費を合わせて1㎡あたり約2,200万ドンになります。もしそれを1㎡あたり2,500万ドンで売れば、投資家は5階建てで利益を出せないのは明らかです」とトアン氏は説明した。

そのため、トアン氏によれば、今後、ミニアパートメント型は、新たな投資プロジェクトを立ち上げて建設しなければならなくなり、多くの人々にとって不可能になるため、衰退するリスクがあるという。

建設条件を満たしたミニアパートメントの場合、投資コストが高すぎるため、コストも非常に高くなり、商業用アパートメントと競争できなくなります。

一方、ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、ミニアパートの投資家は商業住宅プロジェクトを開発する大規模投資家と同様に法的規制を遵守しなければならない個人であると述べた。

具体的には、個人は消防に関する法律の規定を遵守する必要があります。売買、賃貸借、割賦販売は不動産業に関する法律の規定に従わなければなりません。

さらに、ミニアパートメントの住宅購入者には証明書（ピンクブック）が付与されます。管理運営は、マンション管理使用規則に準じて行われ、各レベルの人民委員会の検査・監督責任を明確に規定し、安全を確保し、居住者の正当な権利と利益を保護しなければなりません。

「この規制により、ミニアパートメントに関する地方自治体の責任が増すことになる」とチャウ氏は述べた。

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