最近国会で可決された新しい住宅法には、ミニアパートメントとも呼ばれる、販売または賃貸用のアパートが多数ある住宅への投資に関する多くの新しい規制が含まれています。
特に、新しい住宅法では、投資家は通常の商業住宅プロジェクトと同様のプロジェクトを設立しなければならないと規定されています。
新しい住宅法では、投資家にプロジェクトの設立を義務付けています。 （写真：DM）
具体的には、新規制により、ミニマンション（2階建て以上で各階に住戸がある、または2階建てで住戸数が20戸以上の住宅）を販売または賃貸目的で建設したい個人は、住宅建設プロジェクトへの投資家となるための条件を満たす必要があります。
宅地建物取引業法に基づく証明書（ピンクブック）の交付を受けることができるマンションは、宅地建物取引業法及び宅地建物取引業法に基づいて売買、賃貸、借地権が設定されます。
また、賃貸用ミニアパートへの投資は、建設大臣が定める建築基準を満たす必要があります。建物は法律で定められた防火要件を満たしていなければなりません。
EZ不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のファム・ドゥック・トアン社長は、ミニアパートは長年にわたり多くの違反行為を伴い乱開発されているため、ミニアパートの建設と管理の強化が必要だと語った。
近い将来、ミニアパートメントは投資計画のない人に販売することはほぼ不可能になるでしょう。したがって、厳格な手続き上の規制により、ミニアパートメントの開発は大幅に制限されることになります。
一方、投資プロジェクトを立ち上げ、住宅建設投資プロジェクトへの投資家となるための条件を満たすことは大きな課題となるでしょう。ミニアパートメントは主に200〜300平方メートルの面積に建てられた高層ビルであり、深い路地に位置しています。したがって、通常の商業用アパートのようなプロジェクトを立ち上げることはほぼ不可能です。
「幅2メートル未満の路地では、防火、インフラ、人口指標、環境影響評価など多くの要素が保証されていないため、1/500計画を立てることは不可能です。 「現在のミニアパートでこれらの要件を満たすことはほぼ不可能だ」とトアン氏は分析した。
トアン氏によると、商業用アパートの場合、プロジェクトの認可と計画には数年かかることがあるが、ミニアパートの場合はこの期間はさらに長くなるという。
また、ミニアパートは主に中心部に建てられるため、建物の高さに関する規制が非常に厳しく、通常、200平方メートルの土地には5〜6階建て程度しか建てられません。この密度と高さでは投資家は利益を上げることができないので、誰もやろうとはしません。
実際、現在、既存のミニアパートの最大95％は許可なく建設されています。なぜなら、規制に従って建設した場合、投資家は着工する前からすでに損失を被ることになるからです。
「200平方メートルの土地を100億で購入し、5階建てしかできず、面積の70％、つまり700平方メートルしか建てられない場合、土地と建設の両方のコストは約2200万ドン/平方メートルになります。それを2500万ドン/平方メートルで販売した場合、投資家が5階建てを建てても利益が出ないことは明らかです」とトアン氏は説明した。
そのため、トアン氏によれば、今後、ミニアパートメント型は、新たな投資プロジェクトを立ち上げて建設しなければならず、多くの人々にとって不可能になるため、衰退するリスクがあるという。
建設条件を満たしたミニアパートメントの場合、投資コストが高すぎるため、コストも非常に高くなり、商業用アパートメントと競争できなくなります。
一方、ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、ミニアパートの投資家は商業住宅プロジェクトを開発する大規模投資家と同様に法的規制を遵守しなければならない個人であると述べた。
具体的には、個人は消防に関する法律の規定を遵守する必要があります。売買、賃貸借、割賦販売は不動産業に関する法律の規定に従わなければなりません。
また、ミニアパートメントの住宅購入者には証明書（ピンクブック）が付与されます。管理運営はマンション管理使用規則に従って行われ、安全を確保し、居住者の正当な権利と利益を保護するために、各レベルの人民委員会の検査と監督の責任を明確に規定する必要があります。
「この規制により、ミニアパートメントに関する地方自治体の責任が増すことになる」とチャウ氏は語った。
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