顧客は「コマのように回転する」
ここ数ヶ月、毎週末、グエン・トゥン氏（45歳、ハノイ市ドンダー区在住）とその妻は家を買おうと探していた。夫婦は市内の家に住んでいましたが、資産をすべて売却して貯金し、近代的な都市部にタウンハウスを購入しました。
リデコ、ヒノデパーク、ゲレキシムコ（ホアイドゥック地区）など、ハノイ西部の郊外プロジェクトのいくつかのタウンハウスを見て、トゥン氏は多くのブローカーから熱烈な誘いを受けました。しかし、今のところ彼と妻はまだ家を決めていない。
現在、ブローカーが多くの「トリック」を持っているため、顧客がハノイ西部の別荘やタウンハウスを購入するのは簡単ではありません。
「妻も私もあまりこだわりが強いわけではないのですが、気に入った家が出てくると、交渉の最終段階になって、いよいよ買おうかという気持ちになってくると、仲介業者から『もう誰かが手付金を支払った』と言われるんです。100平方メートルくらいのタウンハウスが90億ドンで売りに出されていることもあります。私は87億ドンで提示したのですが、契約が成立する前に、数日後に仲介業者から誰かが契約を結んだと告げられました。妻と私の希望価格よりわずか5000万ドン高いだけで、買い戻すには89億ドン支払わなければならないんです」と、トゥン氏は憤慨して語った。
董さんによると、彼と妻は少なくとも3回は同じように買い物に失敗したそうです。交渉プロセスの詳細はどれも似ています。家を内覧し、合意し、交渉し、「最終」段階に至るまで、両者の差はわずか1億VND程度で、あるいは買い手と売り手のどちらが費用を負担するか合意する段階で、突然「事態は一転」します。
最近では、8月初旬に、トゥン氏はゲレクシムコD地区の120平方メートルのタウンハウスを110億ドンで購入する契約を締結した。手付金を支払う際、家主と仲介業者は両者とも、市場が「温まった」ため、売却するには手付金を3億ドン増額する必要があると述べた。不動産問題は政府と国立銀行によって支援され、解決されています。
それ以上支払うことに同意せず、約1週間後、トゥン氏は同じタウンハウスについて別のブローカーに尋ね、所有者が115億ドンで販売していることを知らされたが、誰かが110億ドンを提示したものの所有者がまだ売却していなかったため、113億ドン以下に値下げ交渉した。
董氏の妻ホアさんは、これは不動産市場が「凍結」状態にあったときに仲介業者と住宅所有者が行った「実験場」戦術ではないかと疑問を呈した。本当に住宅を必要としている人々は、市場の需要を探るために不動産仲介業者や家主に利用されています。
ブローカーと住宅所有者の共通の策略は、販売価格を上げるあらゆる方法を見つけることです。都市部のプロジェクトや不動産エリアで売買するためにブローカーと連絡を取るたびに、顧客は、このアパートは売買が締め切られたばかりであるという情報で常に「恐怖」を感じ、なくなる前に急いで購入する心理を刺激されます。道路はほぼ完成しました。買わなければ値段が上がります。
同様の状況にあるグエン・クアン・ハオ氏（40歳、ハノイ市コウザイ区在住）は、8月初めにゲレキシムコB地区の2戸建て住宅を150億ドンで購入することで合意したという。しかし、家主に会って手付金を払うと、1週間以内に少なくとも70％を支払わなければならないという条件が提示され、その条件を満たせなければ家は売れないという、非常に非友好的な対応だった。
「4ヶ月近く、ハノイ西部でヴィラかタウンハウスの購入を検討していましたが、仲介業者やプロジェクトの住宅所有者の『奇妙な手口』に騙され、契約を締結することができませんでした。友人は、急いで必要になったため、ハ・ド・チャーム・ヴィラズ・プロジェクト（ホアイドゥック区アン・トゥオン村）のタウンハウスの契約を締結するために、仲介業者に4億ドン近くも追加で支払わなければなりませんでした。つまり、本当に困っている人は、より多くの金額を支払う覚悟がなければ、家を購入できないということです」とハオ氏は述べた。
調査によると、不動産ブローカーの上記の「トリック」は、タウンハウスやヴィラだけでなく、非常に人気のあるアパート、集合住宅、タウンハウス、土地にも適用され、実際に住宅を必要としている人々にとって、購入を完了するのが非常に困難な立場に置かれたり、より多くのお金を失うことを受け入れなければならなくなったりすることになります。そのため不動産価格も大幅に上昇します。
トリックに注意してください
不動産ブローカーから転職したグエン・トゥ・ハンさん（36歳、ハノイ市ナム・トゥー・リエム区在住）は、土地ブローカーは通常、買い手に高い値段で購入を強要するためのさまざまな策略を持っていると語った。 2008年から2012年の市場危機の間も、現在も、価格を刺激し市場を動かすために、多くのブローカーはためらうことなく「手を組んで」、価格を「つり上げる」ための策略を使っている。上記のような顧客事例のような市場ストーリーは珍しくありません。しかし、ブローカーの「手口」はますます多様化、巧妙化しています。
ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、マクロの状況を見ると、不動産市場は依然として困難な状況にあることがわかると述べた。流動性、合法性、資本、キャッシュフロー…は改善されていません。多くの企業が債券の償還圧力にさらされている一方で、市場では不動産向け貸出金利は下がっていない。
銀行は金利を引き下げましたが、依然として高い水準にあります。言うまでもなく、現段階で信用資金を調達するのは容易ではなく、審査条件も非常に厳しく、特に不動産は融資検討の優先分野ではありません。
また、法律上の問題として、土地法、宅地建物取引業法、住宅金融公庫法など、不動産を管轄・規制する法律がまだ改正・補足されていません。こうした基本的な要因に基づけば、不動産市場が「活況を呈し」、流動性が向上したと断言できる明確な根拠はないことは明らかだ」とディン氏は述べた。
ディン氏によれば、これまで不動産ブローカーが不動産市場が「温暖化」していると主張するために策略を使うことは珍しくなく、仮想的な波を作り出すために頻繁に起こっているという。売買をするために「握手」し、公証人に仮想取引を作成し、「左手」が「右手」に売ることをためらわないブローカー、住宅所有者、投資家のグループさえあります。
住宅購入者や投資家は、特に現在のように市場が「凍結」しているときには、さらなる損失を出したり、物件が「滞留」したりしないよう、不動産ブローカーの策略に注意する必要がある。
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