国会常任委員会によると、不動産取引を取引所を通じて義務付けることは搾取のリスクにつながり、安全で持続可能な市場の発展を保証しないことになる。
国会は10月31日午前、議場で不動産業法（改正）草案に対する意見の異なるいくつかの内容について議論した。
現在の規制（2014年不動産業法）では、フロアを通した取引は必須ではありません。政府は、第5回国会（2023年6月）に提出した法案の中で、不動産の売買、譲渡、リースは必ず議決を経るか、義務化しないかの2つの選択肢を提案した。
第5回会議の代表者の多くはこの要件に反対し、不動産取引は議場を通じてのみ奨励されるべきだと発言した。国会常任委員会もこの見解に同意しており、説明と承認を経て成立した不動産業法（改正案）は、不動産取引が議会を通過することを義務付けておらず、むしろそれを奨励しているに過ぎない。
国会常任委員会は、2014年の不動産事業法の施行により、現在の不動産取引フロアは取引の法的安全性を確保する能力が十分ではないことが示されていると説明した。不動産取引フロアが市場に混乱をきたしたケースも数多くある。
国会常任委員会は「不動産取引を取引所を通じて行うことを義務付けることは、搾取のリスクにつながり、健全で安全かつ持続可能な不動産市場の発展を保証しない」と述べた。
さらに、厳格さを確保するために、法案は不動産取引フロア活動の管理に関する第59条を追加します。したがって、フロアの運営管理における住宅および省不動産市場に関する国家管理機関の責任が明確に定義されることになります。
2023年9月、ハノイ西部の不動産。写真:ゴック・タン
また、国会常任委員会によると、今後の住宅取引（紙上の住宅や不動産）に関する規制については、第5回国会で国会議員らから多くの意見が寄せられた。
そこで、不動産を書類上で売買する際の保証金については、住宅や建築プロジェクトが事業開始の条件を満たしている場合のみ保証金の受け取りを認めるという規定を追加すべきとの意見もある。投資家は、購入者から手付金を受け取る前に、投資証明書、土地の割り当てとリースの決定を付与され、詳細な 1/500 計画が承認されなければならないという提案があります。
さまざまな意見があったため、国会常任委員会は2つの選択肢を提案した。まず、プロジェクト投資家は、住宅や建設工事が事業に適格であり、規制に従って取引を行った場合にのみ、顧客から保証金を徴収することが許可されます。
国会常任委員会は、不動産取引において弱い立場にある顧客にとって、これはリスクの低い選択肢であると考えている。なぜなら、保証金は不動産が事業に適格であり、両当事者が契約書に署名した場合にのみ支払われるため、紛争の発生が制限されるからです。この選択肢は政府と国会代表団および国会機関からの意見の 38% によって選択されました。
しかし、この方法にも限界があり、投資家は預金を受け取ったり、潜在的な顧客と契約を締結したりする機会がありません。
第二に、プロジェクトの基本設計が政府機関によって承認され、土地使用権に関する文書のいずれかが揃っている場合にのみ、投資家は顧客との契約に従って保証金を徴収します。預託契約書には、住宅または建設プロジェクトの販売、賃貸、または購入の価格が明記されている必要があります。保証金の最高額は政府によって規定されていますが、販売価格または賃貸価格の 10% を超えることはありません。
このオプションには、投資家が早期に資本を動員できるという利点がありますが、プロジェクトの建設がまだ開始されていないときにお金を支払う必要があるため、顧客にとってはリスクもあります。建設許可、技術設計、建設図面など、プロジェクト開始に必要な手続きが遅れたり長期化したりした場合、購入者に不利益が生じ、紛争につながります。国会常任委員会は政府に対し、この計画の影響評価内容を補足するよう提案した。
国会常任委員会は、不動産事業を文書上で規制しないという提案が多くの悪影響と市場の混乱を引き起こしているため、将来形成される住宅の販売と建設工事に関する規制は2014年の法律から継承されていると述べた。この改正法案の規定は、将来形成される財産、組織と個人の財産取引の決定、設定、変更、終了の権利に関する民法の一般原則と規定にも一致しています。
プロジェクト投資家による資金動員と、今後の住宅・建設事業は、異なる種類の取引となります。民法には、将来形成される財産の取引に関する規定があります。そのため、法案は、取引に参加する組織や個人の正当な権利と利益を確保するために、住宅や建設工事の書面による売買を規制しています。
国会常任委員会は、住宅や不動産の売買や賃貸にかかる支払いを紙で行うことに関しても、法案の中で2つの選択肢を提案した。
オプション 1 では、購入者または割賦購入者に土地使用権、家屋所有権、および土地に付随するその他の資産の証明書が付与されていない場合、売り手は売買契約の価値の最大 95% しか徴収できません。残りの 5% の金額は、管轄当局が購入者に証明書を発行した時点で支払われます。
オプション 2 では、購入者または割賦購入者に土地使用権、家屋所有権、および土地に付随するその他の資産の証明書が付与されていない場合、販売者は売買契約の価値の最大 95% しか徴収できません。契約金額の残りの5％は、顧客が銀行に開設した投資家の口座に振り込んで管理され、投資家はこの金額を使用することはできません。この金額から生じるコストと利益は投資家と銀行の間で合意されます。
投資家は、管轄の政府機関が購入者または賃借人に土地使用権、住宅所有権、および土地に付随するその他の資産の証明書を発行した場合にのみ、この金額を利益（ある場合）と合わせて使用できます。
議事次第によると、国会は10月31日午後、議場で2023年の社会経済状況と2024年の計画について議論した。社会経済復興計画に関する決議43を実施する。国会では、ダナン市におけるいくつかの試験的制度の実施や、法的文書の審査結果についても議論された。
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