HoREAは、住宅や土地の保証金を5％以下で徴収することを提案している。

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最近、HoREAは、顧客を保護し詐欺を防止するために、不動産、住宅、将来の住宅用地の売買契約に署名する前に保証金を支払わなければならないことを提案する文書を国会常任委員会、国会経済委員会、建設省に送った。

HoREAによると、長年にわたり、「投機家、不動産ブローカー、悪徳業者」が、契約締結の条件を満たさない住宅、土地、将来の建設工事の売買を約束して「手付金」を受け取るという策略で詐欺を働く事例が数多くあり、その典型は、アリババ社が「幽霊」プロジェクトを立ち上げ、土地を違法に分割して販売し、預かった財産の価値に比べて非常に大きな「手付金」を受け取った後に詐欺を働き、顧客に損害を与え、不動産市場の不安定化の原因にもなっている事例である。

「投機家、土地ブローカー、住宅ブローカー、悪徳業者」の対象者は、将来形成される住宅、住宅の基礎、建築工事が事業に着手し、契約を締結できる時期以前に「手付金」を規定していない2014年の不動産事業法を利用し、2015年の民法第3条第2項および第328条第1項の「個人および法人が自由意志に基づく約束と合意に基づいて民事上の権利と義務を確立、行使、終了する」ことを認める規定を利用し、「手付金受取人」は、預託された財産の価値の90〜95％に達する可能性のある高額の「手付金」を受け取り、その後、詐欺的に「手付金」を横領して「預託者」に損害を与えた。

まず、「手付金」が低いのに不動産価格が上昇した場合、手付金受取人は「取引をキャンセル」し、「手付金」（倍額）を預託者に返却する意思があります。

第二に、「預金」が高額または非常に高額な場合、預金の受取人が顧客の「預金」を詐取して横領する可能性があります。

第三に、預金受取人が長期間引き延ばしたり、プロジェクトを実施するための法的手続きを完了できなかったり、顧客や投資家の資金を故意に流用したりした場合です。

協会は、将来的に宿泊施設を提供することを目的とした住宅プロジェクトや建設工事の場合、投資家は市場や顧客の嗜好を調査するために「保証金」を受け取る必要があることを発見しました。同時に、顧客は販売価格を「固定」するために「預託」し、「預託」した顧客向けの優れたインセンティブや割引を享受したいと考えています。

しかし、不動産事業法案（改正）第 24 条第 4 項 d では、投資家としての「保証金」については 01 ケースのみ規定しています。「d) 住宅または建設工事が事業を開始するためのすべての条件を満たし、本法の規定に従って取引を行った場合にのみ、顧客から保証金を受け取る」。これは、住宅や基礎、将来の建設プロジェクトが事業開始の条件を満たし、契約が締結された後に、「契約の履行を確保する」ことを目的とした「保証金」条項です。しかし、「契約の履行を確保する」ことを目的とした「保証金」に関する規定は正しいが、2015年民法第328条第1項に規定されているため、宅建業法で再定義する必要はないと考えられる。

さらに、契約が締結されている場合、投資家は2014年の不動産業法第37条第1項および不動産業法草案（改正）第26条第1項の規定に従って、契約金額の30％を超えない「初回支払金」を徴収できるため、この時点での「契約履行を保証する」ための「保証金」は顧客にとって「リスク」になることはほとんどなく、2015年の民法の規定に従って完全に調整できます。

HoREAによると、不動産業法案（改正案）では、それぞれの対象に適した「契約締結を担保するための保証金」の受け取り条件を規定する必要がある。

具体的には、不動産プロジェクト、住宅、将来の建設工事の投資家については、管轄政府機関が「投資家の承認と同時に投資方針を承認」した後にのみ「保証金」を受け取ることが許可され（投資法2020年第29条第4項に規定）、その後、「投資家」は、建設法（改正）2020年第1条第4項で改正および補足された建設法2014年第7条第2項の規定に従って「投資家」となり、「投資家は管轄政府機関によって承認された投資家である」ことになり、「保証金」の価値は住宅または将来の建設工事である保証財産の価値の5％を超えてはならないと規定することが提案されています。

土地（区画に分割、分割）の売主の場合、「手付金」は、管轄の政府機関が土地に関する法律の規定に従って「区画の分割」を許可し、提案された「手付金」の金額が土地の価値の 5% 以下である場合にのみ受け入れられます。

協会は、不動産業法（改正）草案（草案第3号）第24条第7項には、住宅取引契約締結前の保証金行為を規制する非常に正確な規定があり、「受領する保証金の額は、割賦販売される住宅または建築工事の価値の5％を超えてはならない」と規定していることを確認しました。売主と貸主は、住宅または建築工事の売買またはリース購入に対する保証金の価格を契約書に明記しなければなりません。しかし、この非常に正しい規制が、第4次、第5次、第6次不動産業法（改正）草案および現在の草案から削除されたことは非常に残念です。

「したがって、住宅、土地、将来の建設工事が取引および契約締結の対象となる前の「保証金」に関する規定を不動産事業法案（改正案）に追加する必要がある」とHoREAは提案した。

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