最近、HoREAは、顧客を保護し詐欺を防止するために、不動産、住宅、将来の住宅用地の売買契約に署名する前に保証金を支払わなければならないことを提案する文書を国会常任委員会、国会経済委員会、建設省に送付した。
HoREAによると、長年にわたり、「投機家、不動産ブローカー、悪徳業者」が契約条件を満たさない住宅、土地、将来の建設工事の売買を約束して「手付金」を受け取るという手口で詐欺を働く事例が数多くあり、その典型はアリババ社が「ゴースト」プロジェクトを立ち上げ、土地を違法に分割して売却し、預かった資産の価値に比べて非常に大きな「手付金」を受け取った上で詐欺を働き、顧客に損害を与え、不動産市場の不安定化の原因にもなっている事例である。
「投機家、土地仲介人、住宅仲介業者、悪徳業者」は、2014年不動産業法において、将来形成される住宅、住宅基礎、建築工事等の事業開始、契約締結が可能となる前に「手付金」を納付することが規定されていないことを悪用し、また、2015年民法第3条第2項及び第328条第1項の「個人及び法人が自由意志に基づく約束と合意に基づき、民事上の権利及び義務を確立、行使、及び終了する」ことを認める規定を悪用し、「手付金受取人」に、預託財産の価値の90～95%にも達する高額の「手付金」を受領させ、その後、その「手付金」を不正に流用し、「預託者」に損害を与えた事例もあった。
まず、「手付金」が低いのに不動産価格が上昇した場合、手付金受取人は「契約をキャンセル」して「手付金」（倍額）を預かった人に返還する意思があります。
第二に、「預金」が高額または非常に高額である場合、預金の受取人が顧客の「預金」を詐取して横領する可能性があります。
第三に、預金受取人が長期間引き延ばしたり、プロジェクトを実施するための法的手続きを完了できなかったり、顧客や投資家の資金を故意に流用したりした場合です。
協会は、将来的に宿泊施設を提供することを目的とした住宅プロジェクトや建設工事の場合、投資家は市場や顧客の嗜好を調査するために「保証金」を受け取る必要があることを発見しました。同時に、顧客は販売価格を「固定」するために「預託」し、「預託」した顧客向けの優れたインセンティブや割引を享受したいと考えています。
しかし、不動産事業法案（改正）第24条第4項d項では、投資家としての「保証金」については1つのケースのみ規定している：「d) 住宅または建設工事が事業開始のすべての条件を満たし、本法の規定に従って取引を行った場合にのみ、顧客から保証金を受け取る。」これは、住宅や基礎、将来の建設プロジェクトが事業開始の条件を満たし、契約が締結された後に、「契約の履行を確保する」ことを目的とした「預かり金」条項です。しかし、「契約履行の確保」を目的とした「保証金」に関する規定自体は正しいものの、2015年民法第328条第1項に既に規定されているため、宅建業法において改めて定義する必要はないと考えられます。
さらに、契約が締結された場合、投資家は2014年不動産業法第37条第1項および不動産業法草案（改正）第26条第1項の規定に従って、契約金額の30％を超えない「初回手付金」を徴収できるため、このときの「契約履行を保証する」ための「手付金」は顧客にとって「リスク」になることはほとんどなく、2015年民法の規定に従って完全に調整できます。
HoREAによると、不動産業法案（改正案）では、それぞれの対象に適した「契約締結を担保するための保証金」の受け取り条件を規定する必要がある。
具体的には、不動産プロジェクト、住宅、および将来の建設工事の投資家については、管轄の政府機関が「投資家の承認と同時に投資方針を承認した」（2020年投資法第29条第4項に規定）後にのみ「保証金」を受け取ることが許可され、その後、「投資家」は、2020年建設法（改正）第1条第4項で改正および補足された2014年建設法第7条第2項の規定に従って「投資家」になり、「投資家は管轄の政府機関によって承認された投資家である」ことになり、「保証金」の価値は住宅または将来の建設工事である保証財産の価値の5％を超えてはならないと規定することが提案されています。
土地（区画に分割、分割）の売主の場合、「手付金」は、管轄の政府機関が土地に関する法律の規定に従って「区画分割」を許可した後にのみ受け入れられ、提案された「手付金」の金額は土地の価値の 5% 以下です。
協会は、不動産業法（改正）草案（草案第3号）第24条第7項には、住宅取引契約締結前の保証金行為を規制する非常に正確な規定があり、「受領する保証金の額は、割賦販売される住宅または建設工事の価値の5％を超えてはならない。売主または賃貸人は、保証金契約書に住宅または建設工事の販売価格または割賦販売価格を明記しなければならない」と規定していることを発見した。しかし、この非常に正しい規制が、第 4 次、第 5 次、第 6 次不動産業法草案（改正）および現在の草案から削除されたことは非常に残念です。
「したがって、不動産事業法案（改正）に、住宅、土地、将来の建設工事が事業や契約締結の対象となる前の『保証金』に関する規定を追加する必要がある」とHoREAは提案した。
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