都市投資プロジェクトの入札における地方自治体の主なボトルネックの解消

州予算への支払い額ではなく最低支払率を規定する

政府は、土地を利用したプロジェクトを実施するための投資家選定に関する入札法を実施するためのいくつかの条項と措置を詳述した政令第115/2024号を発行したばかりである。この政令の最大の変更点は、企業が国家予算に支払わなければならない最低税率を明確に定義したことです。

弁護士ファム・タン・トゥアン氏によると、以前は、法令25/2020の規定に従って、土地使用料と土地賃料（旧称m3）に加えて国家予算への支払い額を決定する際に、地方自治体は3つの問題で困難に直面していました。

まず、オークション結果がないため参照土地基金が存在しない、または参照土地基金が多すぎて統合が困難になっている。第二に、予想される土地使用料や地代を決定することが困難です。第三に、この価値評価作業において地方機関間の調整が難しいことです。これが、土地を利用したプロジェクトの入札を組織する際に多くの地方自治体が混乱する理由の 1 つです。

上記の欠点を克服するために、政令115/2024の第48条では、都市部プロジェクトを実施する投資家を選定するための入札時に、国家予算への最低支払率（一般にm値と呼ばれる）を規定しています。農村住宅地域は、以前のようにドル金額ではなくパーセンテージで計算されます。

当該割合は、当該地域における事業実施用地の土地使用権入札後の平均増加率（入札開始価格と落札価格の差）を参考に算出しています。

参照プロジェクトを実施するために競売にかけられる土地（住宅建設のための個別の土地競売の結果を使用しない）は、プロジェクト投資方針の承認決定日の前の 3 年連続以内（特別な場合には最長 7 年）に競売で成功し、競売にかけられる土地と場所が類似している必要があります（同じ地区レベルまたは州内の別の地区）。

したがって、この政令は、土地利用効率を評価するための基準を決定する方法を、以前のように特定の金額でこの値を決定するのではなく、「国家予算への支払いの最低率」を適用する方向に変更しました。国家予算への実際の支払い額（値 M）は、投資家が提案した予算支払い率にプロジェクトの実際の土地使用料と土地賃料を乗じた額に等しくなります。

ホーチミン市の不動産プロジェクト（写真：Trinh Nguyen）。

地域に多大な収入をもたらすことが期待される

不動産法の専門家は、m 値の決定を次のように説明しています。

A省人民委員会は、4つの都市部プロジェクトの土地使用権のオークションを開催しました。地域 A は、これら 4 つのプロジェクトのオークション結果を使用して、オークション落札後の平均増加率 (最低価格とオークション落札価格の比率) を計算します。結果は 10% です。入札書類に明記されている10%という利率は、投資家が支払わなければならない最低国家予算支払率（値m）です。

投資家は、州予算の支払い率を 10% 以上提案する必要があります。国家予算に支払われる実際の金額は、落札した投資家が提案した料率（例：20％）に実際の土地使用料と土地賃料（例：2,000億VND）を乗じた金額に等しくなります。土地使用料および地代は土地法の規定に従って計算されます。したがって、投資家は土地使用料（価値M）の義務に加えて、国家予算にさらに400億VNDを支払うことになります。

地方自治体がプロジェクトオークションを一度も開催したことがない場合は、計算式に含める基準土地基金はありません。政令第48条第6項では、オークションの基準土地基金がない場合、投資政策決定日の前5年間に入札のために組織されたプロジェクトの予算支払額の平均増加率、または入札のために組織されているプロジェクトの情報を承認する文書を使用できることも規定されています。

地方自治体がオークションまたは入札方式でプロジェクトを実施するための投資家の選定を組織しておらず、基準となる土地基金が存在しない場合は、入札書類には国家予算（m）への支払い率が明記されません。この比率は入札書類で投資家によって提案されます。投資家（M）が提案する国家予算への支払額は、プロジェクト契約書に定められた様式とスケジュールに従って、土地使用料と土地賃料の支払いと同時に支払われます。

したがって、州予算拠出率（m）の決定は明確かつ完全であり、多くの地方自治体にとっての困難が解消されます。国家予算（m）への支払い額を決定する新しい規制は、地方に多大な収入をもたらし、投資環境を透明性と魅力に向けて改善すると期待されています。

しかし、弁護士ファム・タン・トゥアン氏によると、上記の計算により、M社が支払わなければならない金額から企業のプロジェクト実施コストが大幅に増加する可能性もあるという。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm