適正な土地価格表の作成
VARS の調査データによれば、住宅価格は継続的に新たな水準、つまり高水準を記録しており、大多数の人々の所得増加率をはるかに上回っています。
政府紙によると、この状況は不動産市場の国家管理の有効性を改善する緊急の必要性を提起している。
したがって、アパート、タウンハウス、土地などの価格が上昇するたびに、住宅価格を「冷却する」ための解決策として、第2の不動産税を課すことが世論ですぐに言及されることになります。実のところ、この政策が提案されるのは今回が初めてではない。しかし、何度も「上げたり下げたり」を繰り返したにもかかわらず、第二の不動産税は未だにマスコミで議論される話題に過ぎない。
「不動産市場を安定させるための取り組みは、課税だけに頼るのではなく、土地、投資、社会住宅などに関する政策に頼る必要がある」とBHSプロパティのゼネラルディレクター、レ・スアン・ガ氏は断言した。
ンガ氏によると、都心部の土地コストは非常に高く、投資家は用地の整地や地価税の支払いなどの補償で「頭痛の種」になっている。年間土地価格表の登場により、これらのコストは今後も上昇し続けるだろう。
ンガ氏は、市場変動の多くのサイクルを目の当たりにしてきたが、最終製品の価格とプロジェクト建設コストのバランスを取ることがこれほど困難になったことはかつてなかったと認めた。ビジネスの観点から見ると、土地価格表が適正に構築されていれば、住宅価格は確実に下がるとンガ氏は考えています。
建設省はこれまで、年間地価表の規制を適用すると住宅価格が15～20％上昇する可能性があると評価していた。
本当に困っている人々への社会住宅の供給を増やす
EZプロパティ社のCEOファム・ドゥック・トアン氏はダウトゥー紙に対し、アパート分野に限って言えば、商業プロジェクトによって価格が下がる見込みはほぼ不可能だと語った。サヴィルズの2024年第3四半期レポートによると、新築マンションの平均価格は1平方メートルあたり6,900万ドンに達し、前四半期比6%増、前年比28%増となった。
「不動産価格の抑制の鍵は、首都ハノイの玄関口に位置する都市型社会住宅地区にあると考えています。これらのプロジェクトが完成すれば、ハノイの住宅価格は現在と比べて30～40%低下するでしょう」とトアン氏は断言した。
トアン氏によると、ハノイの多くの社会住宅プロジェクトは中心部から遠く離れており（ホアイドゥック区やクオックオアイ区など）、技術的および社会的インフラがまだ未成熟であるため、販売価格が1平方メートルあたり約1,000万～1,400万ドンと比較的低いにもかかわらず、20回以上販売されているにもかかわらず、まだ完売していないという。
EZ Property Company の CEO は、国が予算資本を積極的に活用して社会住宅を開発すべきだと考えています。実施機関側も利益目標を脇に置き、これを社会保障を目的とした公共投資とみなすこともできる。
シンガポールはこの政策を実施した先駆的な国の一つです。 1960 年代初頭、ライオン島政府は社会住宅の開発に重点を置く住宅開発局を設立しました。現在、シンガポール人の住宅所有率は約90％で、世界でも最も高い水準にあります。そのうち80％以上の人々が公営住宅に住んでいます。
しかし、公営住宅プロジェクトを除くと、シンガポールの不動産価格はアジアで最も高い水準にある。ここは不動産業界の「サメ」や金融界の大物たちの「遊び場」です。シンガポールが第2不動産税を20～30％に引き上げた後も、商業プロジェクトの価格は上昇し続けました。
不動産価格を下げるには衛星都市を開発する必要がある
2023年時点でハノイの人口は約850万人となり、毎年平均約20万人ずつ増加していく見込みです。大半の人々は都心部に住んでおり、都市のインフラに大きな負担がかかっています。
したがって、長期的には衛星都市の開発を拡大する必要がある。これは市場を安定させ、不動産価格を下げる上で非常に重要なステップとなるでしょう。しかし、接続交通インフラと付随インフラの完成は州予算にとって大きな問題となり、実施には多大な時間を要することに留意する必要がある。
したがって、郊外地域にはより多くのアメニティ、特に郊外地区とハノイ中心部を結ぶバスや電車などの公共交通機関を提供する必要があります。
その時、首都は定住して生計を立てるための唯一の選択肢ではなくなり、人口と都市インフラの負担も軽減され、住宅価格は徐々に安定するでしょう。
長期的には、市場の安定と不動産価格の引き下げを図るために、衛星都市の開発を拡大していく必要がある。
TS。トラン・スアン・ルオン氏（国立経済大学）は、「長期的には、衛星都市の開発を拡大する必要があります。これは市場の安定化と不動産価格の引き下げにおいて非常に重要なステップとなるでしょう。しかし、接続交通インフラと付随インフラの完成は国家予算にとって大きな問題となり、実施には多大な時間を要することに留意する必要があります」と述べました。
ファム・ドゥック・トアン氏によると、郊外地域には、バスや電車などの公共交通機関を中心に、より多くのアメニティを提供する必要があるという。これはハノイの郊外地区と中心部を結ぶ「切り札」となるだろう。
「そこから地域経済が活性化し、より多くの企業が進出してくるでしょう。首都が定住と生計の唯一の選択肢ではなくなると、人口と都市インフラの負担も軽減され、住宅価格も徐々に安定するでしょう」とトアン氏は述べた。
ハノイ市ハドンの不動産ブローカー、グエン・ザン氏は、不動産価格を「落ち着かせる」鍵は、首都の玄関口にある都市部の社会住宅地区になると語った。これらのプロジェクトが完成すると、ハノイの住宅価格は現在に比べて30～40％低下するでしょう。
「しかし、ハノイの多くの社会住宅プロジェクトは中心部から遠く離れており（ホアイドゥック区やクオックオアイ区など）、技術的および社会的インフラがまだ未成熟であるため、販売価格が1平方メートルあたり約1,000万～1,400万ドンと比較的低いにもかかわらず、20回以上販売されているにもかかわらず、まだ完売していない」とジャン氏は述べた。
ジャン氏によると、政府は予算資本を積極的に活用して社会住宅を開発すべきだという。タン・トラ紙によると、実施機関も利益目標を脇に置き、これを社会保障目的で行われる公共投資とみなすことができるという。
全ての卵を一つのカゴに入れないでください。
古代から現在に至るまで、ベトナムの人々は「土地の1インチは金の1インチの価値がある」と常に信じてきました。これが、家や土地が住む場所であるだけでなく、お金を貯めて利益を生む投資の手段にもなる理由です。
不動産という一つのバスケットにすべての卵を入れないでください。
しかし、トラン・スアン・ルオン博士によると、この概念はやや過激化しているという。多くの人は、余剰金があると、すぐにそれを不動産に「注ぎ込み」、目に見えない「波」を作り出し、不動産価格を上昇させます。
DHCONS建設株式会社の営業部長トラン・ヴー氏は、多くの人が金融知識や法律的理解に乏しいため、不動産という「一つの籠に全ての卵を入れる」ような形で、個人や組織に簡単に誘惑され、操られてしまうと指摘した。
多くの人は、投資だと思って、知らず知らずのうちに不動産に投機しています。特に、土地分野では、郊外の土地を購入するために資金を投入し、これらの不動産には追加の剰余価値がないにもかかわらず、「空高く」価格を設定する個人が多くいます。
2021年から2030年までの期間、2050年までのビジョンに基づく首都計画プロジェクトによれば、ハノイには、ホアラック科学訓練都市と、ソクソン区とメリン区の行政境界とドンアン区の一部を含む北部都市という2つの都市が直接管理されることになる。さらに、タントラ紙によると、ハノイはソンタイ・バビ地区の観光都市とフースエン・ウンホア南部の空港都市を含むさらに2つの都市の形成を検討することを提案した。
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出典: https://www.nguoiduatin.vn/giai-phap-nao-de-ha-nhiet-gia-nha-dang-tang-thang-dung-204241010162723893.htm
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