2025年の投資家の「遊び場」に関するコメント、 ハノイのアパート価格はピークを過ぎ、首都で最も高価な社会住宅プロジェクト、計画なしに長年使用するために割り当てられた土地にレッドブックを付与する規制...これらは最新の不動産ニュースです。
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| 2024年末までに、ハノイとホーチミン市のアパート価格はかなり高くなるでしょう。これら 2 つの都市の賃貸アパートに投資する場合、賃貸住宅の需要は高いものの、購入価格と比較した賃貸価格はそれほど魅力的ではありません。 （写真：ジア・タン） |
2025年の投資家の「遊び場」
Dat Xanh Mien Bacのジェネラルディレクター、Vu Cuong Quyet氏は、2024年末までにハノイとホーチミン市のアパート価格はかなり高くなるだろうと分析した。これら 2 つの都市の賃貸アパートに投資する場合、賃貸住宅の需要は高いものの、購入価格と比較した賃貸価格はそれほど魅力的ではありません。
一方、地方のアパート市場では、賃貸価格と購入価格が非常に手頃です。
クエット氏は、ハノイとホーチミン市の土地もかなり高価だと評価した。しかし、この 2 つの都市の衛星州の土地価格は、近年大幅に上昇しておらず、5 ～ 10% 程度にとどまっているため、価格はまだ手頃です。
そのため、ダット・ザン・ミエン・バックのリーダーたちは、地方の土地は2025年でも依然として良い投資対象であると考えています。
さらに、クエット氏は、2024年にベトナムを訪れた外国人観光客数が1,700万人を超えると、2025年にはリゾート不動産市場が好調に回復すると予想している。同氏によれば、フーコック、ニャチャン、クアンニンなどのリゾート不動産市場は改善するだろうという。
ハノイとホーチミン市のタウンハウスの価格はまだ高額です。一方、賃貸需要は大きく変化していない。
「2025年には、ハノイとホーチミン市のタウンハウスセグメントに大きな期待はしていません。しかし、地方、特に工業団地が多い地域では、2024年も価格は上昇しないため、大都市よりも変化が大きいでしょう」とクエット氏は述べた。
クイエ氏は、2025年に投資するにあたっては、投資家は価格要因に注意を払うべきであり、群衆効果に影響されて、高値が続いても不動産価格は常に上昇すると考えるべきではないと指摘した。
大都市の不動産価格を考えると、もはや投資家にとっての『遊び場』ではなく、真の住宅ニーズを持つ人々や長期投資家にとっての『遊び場』になるでしょう。大都市で短期的な投機に投資するのは非常にリスクが高いでしょう。
投資をする際には、将来にわたって持続可能なキャッシュフローを生み出す不動産セグメントに注目する必要があります。同時に、工業都市、特にバクニン、バクザン、ハイフォン、ビンズオン、ロンアン、ドンナイなどの外国投資資本の多い省の不動産を研究する必要があります...しかし、さらに重要なのは、法的問題に注意を払う必要があることです。 「安い価格に貪欲になり、十分な法的文書がないプロジェクトに投資するのは非常に危険だ」とクイエ氏は警告した。
一方、SGOホームズ不動産投資開発株式会社のレ・ディン・チュン社長は、2025年にはハノイのような大都市の低層・高層住宅の価格は以前のように劇的に上昇しないだろうとコメントした。二次製品の価格はそれほど上昇せず、投入コストの増加により一次製品のみが値上がりします。
「昨年の最後の2ヶ月間、マンションなどの二次流通物件の販売価格が2億～5億ドンと下落し、低層住宅の取引も減少したことで、市場は明らかに冷え込みの兆候を見せました。この価格下落により、マンションや低層住宅への投資需要はもはや高くありません。プロの投資家は、ハノイへのアクセスが容易な交通インフラ、工業団地、そして人口密度の高い地方市場へと流れていくでしょう」とチョン氏は評価しました。
SGOホームズのゼネラルディレクターによれば、土地は依然として投資家にとって大きな魅力を持つ分野だという。 2～3年程度の短期的には、土地は依然として最も効果的な投資チャネルです。
さらに、価格が20億〜30億ドンの地方の高層マンション部門も投資家を惹きつけるだろう。
新しく立ち上げられたプロジェクトの吸収率は低下するでしょう。
ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長によると、2025年に販売が開始される住宅プロジェクトは依然として注目を集め、取引され、よく吸収されるだろうが、吸収率は鈍化する可能性が高いという。アパート部門は引き続き市場の流動性を支配しています。
しかし、ディン氏によると、アパートの流動性は依然として大規模な都市プロジェクトに集中するだろう。住宅需要、特に投資需要は、価格がより安く、将来的に成長の余地が大きい郊外地域や第2線・第3線の省・都市へと移行し続けるでしょう。
市場の概要を見ると、ハノイで最も好まれる商品であるアパートは、好調な成長期を経て、2024年末から現在にかけて価格が若干下落する傾向にあることが分かります。購買力はやや鈍化し、急いで売却する必要のある住宅所有者の希望価格も若干下落した。以前このアパートに投資した人たちは、アパートの価格が数十パーセント上昇した後、利益がかなり高くなったため、商品を売るために金利を下げることに同意した。
現在、ハノイのアパートの価格は、ピーク時と比べて横ばい、または若干下落する傾向にあります。取引量も2024年11月以前と比べ大幅に減少しました。 Batdongsan.com.vnの調査によると、Vinhomes Smart Cityプロジェクトの二次市場では、2024年11月時点でワンルームマンションの価格は1戸あたり20億～22億ドンで売りに出されていたが、2024年12月から現在にかけて、一部の住宅所有者が緊急に売却する必要があったため、売り出し価格は1戸あたり19億8000万～20億ドンの範囲でしか変動していない。
同様に、この現象は他の多くのプロジェクトでも記録されました。しかし、不動産業者は、この価格であれば住宅所有者は損失ではなく利益を得て売却していると主張している。
2025 年の住宅用不動産供給は 2024 年と比較して約 10% 増加し続けるでしょう。多くのプロジェクトは障害が解決され、2025年に再実施される予定です。多くのプロジェクトでは、市場の回復の機会を予測して「立ち上げ」の計画も立てています。
不動産供給は、引き続き主要投資家の北部地域の省や都市の大都市圏が中心となることが予想されます。特に注目すべきは、主に5,000万VND/m2以上の価格帯のアパート部門が引き続き市場をリードしていることです。
供給は増加しているものの、需要に比べると依然として不足しており、主に大規模投資家の大規模都市プロジェクトから供給されているため、販売価格は依然として高水準で「固定」されています。一方、二次価格水準も2024年に比べて7～10％の増加にとどまり、緩やかに上昇する見込みです。
その理由は、現在の価格水準がかなり高いからです。市場の成長が鈍化している原因としては、インフラやユーティリティが不足している古いアパート製品の多くが、実際の価値に比べて譲渡価格が高すぎることも挙げられます。
ハノイで最も高価な社会住宅プロジェクトの費用は1平方メートルあたり2500万ドンになると予想されている。
ハノイ市タンチ地区タンチエウコミューンの社会住宅の推定販売価格は1平方メートルあたり2,500万ドンです。承認されれば、これはハノイ史上最高の社会住宅価格となる。
上記の価格は、昨年末にプロジェクトの建設が開始された後、ハノイ建設局によって発表されたばかりである。
このプロジェクトは、都市インフラ開発投資公社（UDIC）、ハノイ電力・水道建設設備株式会社（Haweicco）、DACハノイ住宅開発建設株式会社のコンソーシアムによって投資されています。このプロジェクトは、ハディン新都市地区、タンチュウコミューンの土地区画番号1（商業名：ウディックエコタワー）に建設されます。
建設省によれば、この社会住宅プロジェクトのアパートの予想販売価格は1平方メートルあたり約2500万である。上記の単価で、同プロジェクト内の70㎡のアパートメントは約17億5千万ドンとなる。
推定賃貸価格は月額約150,000VND/m2です。計算すると、70平方メートルのアパートの推定賃貸価格は月額1,050万VNDとなります。
賃貸価格は月額39万VND/m2で、70m2のアパートの場合、月額2,730万VNDを支払う必要があると予想されます。
建設省は、公式価格は規則に従って国家管理機関による査定を受けた後、投資家によって発表される予定だと述べた。
当プロジェクトにおける社会住宅購入の申請受付開始時期は、2025年第4四半期を予定しております。
2023年までは、首都の社会住宅の販売価格は1平方メートルあたり1,300万～1,700万ドンで変動していました。承認されれば、これはハノイ史上最高の社会住宅価格となる。
建設省は以前、大多数の労働者、特に低所得者の収入に比べて社会住宅の価格が高いという有権者の意見に応えて、社会住宅の価格決定手続きを円滑にするため、2023年の住宅法では住宅建設の投資資本を回収するためのすべての費用を計算して販売価格を決定すると規定していると述べた。
リース購入価格は販売価格として決定され、住宅法の規定に従って借主が支払う住宅維持費は含まれません。賃貸価格は投資家と借主の間で合意されます。投資家が落札価格を使用する場合には、社会住宅の販売価格や賃貸価格を再評価する必要はありません。
建設省によれば、第85条は、土地使用料、地代金の免除、税法に基づく税制優遇措置など、社会住宅投資家に対する優遇措置を規定しており、投資家は10％の利益を得る権利があり、土地面積または商業用床面積が割り当てられ、それを社会住宅価格に計上する必要がない。
建設省は「これらの規制は、社会住宅への投資と開発を奨励・促進し、社会住宅の価格を適度な水準に維持することで、低所得の公務員、労働者、労働者が住宅を購入し、生活を安定させることができるようになることに貢献する」と強調した。
計画なしに長年使用されるために割り当てられた土地に対するレッドブックの付与に関する規制
1996年の無断土地分配当時は計画性がなかったが、2024年までに計画どおりでなくなった場合、土地使用権証明書を発行してもらえますか？
この問題に関して、天然資源環境省は次のような意見を持っています。
2024年土地法第140条第2項、正当な権限なく割り当てられた土地、および1993年10月15日から2004年7月1日以前に使用された土地を世帯や個人が使用している場合、現在、その土地が所在するコミューンの人民委員会によって紛争がなく、地区レベルの土地利用計画、総合計画、区画計画、建設計画、または農村計画に準拠していることを確認した場合、本法律第138条第3項および第6項の規定に従って、土地使用権および土地に付随する財産の所有権の証明書（赤色本）が交付されます。
したがって、レッドブックの対象となるには、使用中の土地区画が上記の 5 種類の計画のいずれかに準拠している必要があります。
「上記規定に基づき、1996年に土地の割り当て時期が権限外であり計画もなかったが、2024年までに計画に従わなくなった場合、土地法第140条の規定に従ってレッドブックの発行を検討する資格はない」と天然資源・環境省は通知した。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html
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