マンションは依然として市場の「ホットスポット」であり、ホーチミン市の約4,000戸の古いマンションが改修されようとしていること、土地使用権を譲渡する際の個人所得税の新しい計算方法など、最新の不動産ニュースです。
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| 北部市場では、アパートは2024年に好意的な注目を集める分野です。 （写真：リン・アン） |
アパート - 市場のホットスポット
最近、Batdongsan.com.vnは「2024年のベトナム不動産市場の概要とダナンに焦点を当てる」というイベントを開催しました。
会議で、Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アン氏は、アパートは市場における関心と価格上昇のレベルがかなり安定しているタイプの不動産であると述べた。
具体的には、2021年のマンションの平均販売価格は1平方メートルあたり3,400万～3,700万VNDの範囲です。 2022年のマンションの平均販売価格は3,800万〜4,000万VND/m2の範囲です。 2023年のマンションの平均販売価格は3,900万～4,200万VND/m2の範囲です。 2024年のマンションの平均販売価格は4,500万～5,100万VND/m2の範囲になります。
販売価格の継続的な上昇傾向とは対照的に、アパートの賃貸価格は近年ほとんど大きな変化がありません。 2021年、アパートの平均賃貸価格は月額1,000万VNDです。 2023年と2024年までに、アパートの平均賃貸価格は月額1,200万VNDに上昇するでしょう。
特に北部市場では、アパートが2024年に好意的な注目を集める分野となるでしょう。アパートへの関心が高い市場としては、2024年第2四半期と比較して7％の成長率を示すハノイとフンイエンが挙げられ、続いて6％の成長率を示すハイフォンが続きます。
ハノイでは、2024年第3四半期にユーザーから最も関心を集めているアパートメントプロジェクトは、関心度が88％増加したハノイメロディレジデンス、87％増加したヘリテージウェストレイク、76％増加したサンシャイングリーンアイコニック、74％増加したサンシャインゴールデンリバー、58％増加したザサファイア-ビンホームズスマートシティです。
ホーチミン市では、2024年第3四半期にユーザーから最も注目を集めているアパートメントプロジェクトは、関心が258％増加したLavida Plus、関心が198％増加したCelesta Rise、関心が57％増加したVan Phuc City都市部、55％増加したThe Opera Residence、55％増加したThu Thiem Green House、46％増加したThe Beverly Solari - Vinhomes Grand Parkです。
昨年の同時期と比較して、ハノイ市場で価格上昇率が最も高かったマンションプロジェクトは、タイムズシティ（39%増）、ゴールドマークシティ（38%増）、ビンホームズオーシャンパークジアラム（38%増）、ビンホームズディーキャピタル（27%増）、ビンホームズスマートシティ（26%増）など。ホーチミン市では、市場で最も価格が上昇したマンションプロジェクトは、24%上昇のラヴィダプラス、19%上昇のザ・エラ・タウン、18%上昇のマステリ・タオディエン、13%上昇のザ・オペラ・レジデンス、13%上昇のエンパイア・シティ・トゥーティエムです。
クオック・アン氏によると、高級マンションや高級アパートが、主要都市、特にベトナムの主要3都市であるハノイ、ホーチミン市、ダナンのマンション供給において徐々に大きな割合を占めるようになっているという。特に、ダナンの高級マンションは販売価格と関心レベルの両方で好調な伸びを示したが、他の2つの主要都市であるハノイとホーチミン市の市場は横ばい傾向にあった。
Batdongsan.com.vnのデータによると、ハノイの高級マンションの価格は、2024年第2四半期の1平方メートルあたり1億3,600万ドンから、2024年第3四半期には1平方メートルあたり1億3,200万ドンに下落した。同じ期間に、ホーチミン市の高級マンションの販売価格は1平方メートルあたり1億1,300万ドンから1平方メートルあたり1億2,100万ドンに上昇した。
ダナンの高級マンション価格は1平方メートルあたり1億600万VNDから1平方メートルあたり1億1100万VNDに上昇した。ダナンは高級マンションへの関心度も240ポイントから260ポイントと最も高い市場となっている。
一方、ホーチミン市とハノイでは金利が低下した。具体的には、ハノイの高級マンションへの関心度は109ポイントから107ポイントに低下し、ホーチミン市の高級マンションは50ポイントから45ポイントに低下した。
クオック・アン氏は、ハノイの人々は高級マンションをより多く求めており、フンイエン、ダナン、ハイフォンの各地域に大きな注目を払っていると語った。ハノイの人々の高級マンション分野への地域別の関心度では、フンイエンが44％でトップ、ダナンが15％で2位となっている。ハイフォンは検索シェア9%で3位にランクインした。これらは、市場に出ている高級マンションの検索数が最も多い 3 つのエリアでもあります。
また、Batdongsan.com.vnの副社長によれば、高級マンション部門の注目は「ブランド」不動産商品だという。 「ブランデッドレジデンスは、有名ブランドと協力して開発された高級不動産プロジェクトです。これらのプロジェクトは、上品なデザインとともに、贅沢なサービスとアメニティを提供します。消費者がブランド不動産を購入する主な理由としては、サービスとアメニティ（34%）、収益性（25%）、建物の保守と管理（23%）、ブランド認知度（10%）などが挙げられます。
ホーチミン市の古いアパート約4,000棟が改修される予定だ。
ホーチミン市人民委員会は、建設局住宅管理・建設検査センターが管理する集合住宅内のアパートや共用部分の修繕における困難や問題を解決するために機関を指定する文書を発行した。
これに先立ち、ホーチミン市人民委員会は7月末、各区人民委員会とトゥドゥック市に国有マンション3,944戸を割り当て、これらの地方自治体が移住を目的とした管理・使用計画を承認できるようにしていた。
ホーチミン市人民委員会は、各区とトゥドゥック市に対し、修繕が必要なアパートの実際の数と進捗状況および移転計画を詳細に報告するよう要求している。上記の計画に基づき、住宅管理・建築検査センターがマンションの居室及び共用部分の修繕を実施します。
地方に分配される約4,000戸のマンションは3つのグループに分かれています。
具体的には、グループ 1 には、まだ空き状態で利用準備が整っていない公有財産アパートのすべてのアパートが含まれます。グループ2には、利用準備は整っているがまだマンション管理組合が設立されていないマンションの間にある、利用準備が整っていない空きマンションが含まれます。
上記2つのグループのマンションについては、住宅管理・建築検査センターが修繕を統括し、地方自治体の提案に沿って進捗を確認します。
グループ3には、利用が手配され、アパート管理委員会が設立された他のアパートの間に位置する空きアパートが含まれます。
このグループでは、住宅管理・建築検査センターがマンションの修繕、管理委員会との調整、マンション共用部分の修繕計画の建設部への報告を担当します。
土地使用権の譲渡時の個人所得税の新たな計算方法
これまでの規定では、土地使用権の譲渡による課税所得は、その都度譲渡価格として決定されていました。しかし、2024年の土地法の新しい規制により、計算方法が変わりました。
これは、不動産譲渡活動による個人所得税（以下、PIT）の課税対象となる収入に関する規定を改正する2024年土地法の注目すべき内容です。
従来、不動産譲渡による課税所得は、2007 年の個人所得税法（法律第 71/2014/QH13 号により改正および補足）第 14 条第 1 項に規定されており、不動産譲渡による課税所得は、その都度、譲渡価格として決定されると規定されています。
ただし、上記の規制は、2024年土地法第247条により改正・補足され、8月1日より施行されます。
したがって、不動産の譲渡による課税所得は、その都度譲渡価格として確定します。土地使用権の譲渡の場合、課税所得は地価表の土地価格に応じて計算されます。
そのため、2024年土地法では、土地使用権を譲渡した場合の個人所得税の課税所得の決定に関する規定が追加されました。具体的には、8月1日から、土地価格表の土地価格に応じて土地使用権の譲渡による課税所得が決定されます。
一方、その他の不動産（土地使用権ではない）の譲渡による課税所得は、依然としてその都度の譲渡価格に基づいて決定されます。
2024年土地法によれば、2026年からは、土地価格表は、旧規制による5年ごとではなく、市場動向に対応するために、省人民委員会によって年に1回発行されることになる。
現在、多くの地域では、2013年土地法の規定に従って省人民委員会が発行した土地価格表が2025年12月31日まで引き続き適用されています。
ホーチミン市では、10月末、約3か月にわたる意見や説明、適切な調整を経て、市人民委員会が2020年の土地価格表を調整する決定を正式に発表しました。この土地価格表は、2024年10月31日から2025年12月31日まで適用されます。
新たに公布された価格表では、2020年価格表の土地価格に地域・場所に応じた調整係数（係数K）を乗じて農地価格の調整が行われます。農地価格は、昔の価格に比べると若干上昇しています。
住宅地の場合、係数Kを乗じた後の2020年の地価が時価の30％に過ぎない場合、調整後の地価表は時価の約50％になります。
ホーチミン市で最も高い土地価格は、1区のグエンフエ通り、ドンコイ通り、レロイ通りの3つの通りにある土地で、1平方メートルあたり6億8,720万ドンとなっている。 2020年の土地価格に係数を乗じた値（5億6,700万VND/m2）と比較すると、上記路線の調整後の土地価格は1億2,020万VND/m2上昇し、21％に相当します。
しかし、この数字は、7月末に意見募集のために公開された草案（3路線の提案土地価格が1平方メートルあたり8億1,000万ベトナムドンだったとき）と比較すると大幅に減少している。
市内で最も土地価格が安いのは、カンザー地区のティエンリエン住宅街で、1平方メートルあたり230万ドンです。 2020年の価格表では、係数Kを掛けると、この地域の土地価格はわずか170,000 VND/m2になります。調整後、地価は13.5倍に上昇した。
強制的な土地収用の条件
土地回復決定を実施するための条件は何ですか?
2024年土地法（2024年8月発効）第89条第2項では、以下の条件が満たされた場合に土地回収決定の執行が行われると規定されています。
a) 土地回収決定は発効したが、土地を回収された者が、土地を回収された村の人民委員会、土地を回収された村のベトナム祖国戦線委員会、管轄の土地管理機関、または補償、支援、再定住の任務を遂行する単位や組織が動員し説得したにもかかわらず、土地回収決定に従わない場合。
b) 土地回収決定の執行決定が、村レベルの人民委員会本部および土地回収が行われる居住地区の共同生活場所に公に掲示されていること。
c) 土地回収決定を執行する決定が発効したこと。
d) 執行対象者は、有効な土地回収決定を執行する決定を受けた者であること。
強制執行の対象者が強制執行決定の受領を拒否した場合、または強制執行決定の伝達時に欠席した場合、村レベルの人民委員会は記録を作成しなければならない。
したがって、土地回収決定の執行は、上記のすべての条件が満たされた場合にのみ実行できます。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thu-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html
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