2024年土地法における土地価格表の登場により、投入コストの上昇により不動産価格は引き続き上昇する可能性があります。しかし、この勢いは依然として抑制される余地がある。
住宅価格は引き続き上昇するだろう
「2024年8月1日以降、不動産価格が上昇する可能性があります。新しい土地法により土地価格表が適用されるため、補償費と土地使用料が増加するからです。これらの要因がプロジェクトの投入価格の上昇に寄与するでしょう」と、DKRAグループの投資担当取締役であるヴォ・ホン・タン氏は、ダウ・トゥ新聞主催のセミナー「下半期の投資機会を探る」で述べた。
さらに分析すると、タン氏は、投資プロジェクトの資本構成を考えるとき、通常の比率は2:4:4であると述べた。したがって、自己資本は約 20% を占めます。財務レバレッジは銀行と投資ファンドからの40％です。残りの40％は早期に支払いをする顧客から動員されます。
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| DKRAグループの投資ディレクター、ヴォ・ホン・タン氏は、市場には常にいつでも投資機会があると語った。写真：チ・クオン |
しかし、新しい不動産事業法によれば、住宅購入の頭金は現行法の30％ではなく、商品価値の5％を超えないこととなります。住宅を引き渡す前に、購入者は50％を支払うだけで済みます。これは以前に比べて20％の削減です。
「顧客からの資金調達が減少すると、オーナーからの資金調達と金融機関からの借入が増加するでしょう。この段階では、財務コストはプロジェクトの認可時期によって大きく左右されるため、主導権は国営管理機関に握られることになるでしょう」とDKRAグループの投資担当ディレクターは述べた。
タン氏の説明によれば、新法により法的障害の除去が早まれば財務コストが減り、プロジェクトの投入コストが「緩和」されるという。プロジェクトが一斉に解体されれば、投資家心理は緩和され、より多くの資金が不動産市場に流入することは間違いない。
DKRAグループのリーダーは、特に複雑なマクロ経済情勢を鑑みると、今から年末にかけて、3つの新しい不動産法は各セグメントに大きな影響を与えることはないだろうとコメントした。むしろ、法律が市場に実際に浸透するには少なくとも 6 ～ 12 か月かかります。
不動産に投資する時期でしょうか?
投資新聞ワークショップの専門家は皆、どのような状況でも市場には常に投資機会があることに同意した。例えば、過去数年間、ハノイの古いアパートの分野は特に「人気」がありました。多くの投資家は、その時にチャンスを捉えて「サーフィン」する方法を知っており、非常に魅力的な利益率を達成しました。
「市場は2年以上横ばい状態が続いています。現在、金利は非常に低いため、現金の優位性があり、この分野に精通している投資家は、適正価格の商品に投資すべきです。しかしながら、マクロ経済が依然として多くの変動要因を抱えている現状では、レバレッジを利用する投資家は極めて慎重になる必要があります」とタン氏は提言した。
DKRAのレポートによると、2023年末から現在に至るまで、市場は回復の兆しを見せているものの、大都市のBおよびCアパートメントセグメントにのみ焦点が当てられている。このセグメントは今年後半も引き続き市場をリードすると予想されます。
しかし、タン氏はまた、現在の回復はそれほど強力ではないことを率直に認めた。ホーチミン市とその周辺地域における今年上半期の調査データによれば、アパートの主な供給戸数は1万5000戸に達した。しかし、消費量は同時期比8％増の約3,300台にとどまった。
「全体的な需給は増加しているものの、その数字は2019年の15～20%に過ぎず、依然として微々たるものです。さらに、リゾート不動産など、回復の兆候が見られない他のセグメントにも投資家は留意する必要があります」とタン氏は評価しました。
市場心理は現在、二つの極端に分かれている。 1つは、前回のサイクルからの財務レバレッジを活用した投資家が依然として利益を保持し、機会を待つ傾向があることです。第二に、多額の現金を保有する一部の投資家は、市場の今後の動向を待ち続ける傾向にある。
「ベトナム国家銀行が今年上半期に発表したデータによると、非常に低い金利にもかかわらず、預金総額は13600兆ドンを超えています。こうした守勢的な姿勢により、不動産市場の流動性は高まったものの、依然として限られています」とタン氏は述べた。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html
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