環状4号線の建設が開始、ハノイの不動産業界は波紋を呼ぶか？

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総投資額85兆8,130億ドン超、全長112.8キロメートル、ハノイ、フンイエン、バクニンの3つの省市を通過する首都圏環状4号線の建設が6月25日に始まった。

ほぼ即座に、その地域の不動産は急騰した。

メーリン地区の不動産ブローカー、トラン・ヴァン・アン氏は、6月末以降、メーリン地区のプロジェクトに興味を持つ顧客の数が再び増加していると語った。アンさんは毎日、価格を尋ねる電話や、プロジェクト見学を申し込む顧客からの電話を受けている。しかし、顧客が興味を持つのは、法的地位が良好で、価格が手頃で、割引率が高いプロジェクトだけです。

「先週末、私もメリンにある隣接する2つの区画を2人の投資家に売却しました。年初から市場はほぼ凍結状態でしたが、環状4号線の建設が始まってから、市場に取引が入り始めました。以前ほどの活気はありませんが、かなり温かくなってきました」とアン氏は語った。

Dat Xanh Mien Bac社の従業員であるハイ氏によると、同社は現在、メリン省でプロジェクトを配布しているという。以前は月に1～2区画しか売れなかったが、環状4号線の建設が始まってから1週間以内に、週に7～8区画を売れるようになった。

環状4号線という要素に加え、ハイ氏は、これはレッドブック付きのプロジェクトであり、インフラが完成しており、現在の価格は3000万～4000万ドン/m2とあまり高くなく、早期支払いをして商品価値の10％を支払い、すぐに契約に署名する顧客に対しては年間最大19％の割引があると述べた。

不動産グループやSNSでは、環状4号線付近の土地を販売するという情報が続々と登場している。たとえば、あるブローカーは次のように書いています。「キャッシュフローを 2 倍、5 倍にする絶好のチャンスが到来しました。第 4 環状道路プロジェクトが正式に開始されました。ソンフォン – ホアイドゥックの土地は第 4 環状道路の隣、タンロン通りから 2 km の場所にあり、価格は 1 平方メートルあたりわずか 200 万ドンです。50 年ものの庭園の土地が、土地利用目的の転換を待っています。レッドブックは所有者の名前に移されました。すぐにご連絡ください...」。

または、「わずか 500 万 VND 以上、環状 4 号線の近く、3 台の車が快適にすれ違うことができます。所有者名義のレッドブック」。または、「お金が必要なので、新しく始まった環状道路 4 号線プロジェクトの隣にある、とても素敵な土地を販売します。広さは正方形で、裏側には土地が広がっており、住宅やビジネスに利用できる可能性があります」...

販売価格に関しては、多くのブローカーや投資家は、全国の多くのホットスポットの投機的な土地市場が20〜40％下落しているのに比べ、首都圏の環状4号線付近の土地価格は、土地熱の時期と比較して10〜15％の下落で最も低いと述べている。

Batdongsan.com.vnによると、2023年6月までに、メリン地区やハフォン、シエンコ5などの一部の都市部では、美しい場所の土地価格はピーク時に比べて約15％下落する傾向があり、一般的に4,500万〜5,500万VND/m2の間で変動します。ハドンでは、イエンギアの土地などハノイ環状4号線のプロジェクトの恩恵を受ける場所の価格も、1平方メートルあたり約6,300万～7,000万ドンから、1平方メートルあたり5,800万～6,300万ドンの一般的なレベルまで下落しました。

一方、シエンコ5号線と環状4号線の交差点に近いクケー地区（タンオアイ）では、土地価格は依然として5,500万～6,000万ドン/m2で維持されており、2022年末と比較して約10～12％下落しています。一方、ビンミンの土地は4,000万ドン/m2で売りに出されており、土地熱が高かった時期と比較して約5～10分の1に下落しています。

特に、ダン・フオンのタンラップ通りの土地価格は依然として4,800万～5,500万ドン/m2を維持しているものの、この価格は昨年半ばと比較すると3～6分の1に下落しており、タンホイ通りの土地も約5分の1の5,000万ドン/m2に下落している。

再び「熱が出る」のは難しい

専門家によると、環状4号線の建設は始まっているものの、この地域の不動産市場が再び「活況」を呈したり、新たな波が起こったりすることはほとんどないだろう。

VTCニュースの取材に対し、ダット・サン・ミエン・バック不動産サービス株式会社（ダット・サン・ミエン・バック）のヴー・クオン・クエット社長は、この一帯一路はハノイだけでなく、バクニン、バクザン、フンイエン、ホーチミンなど省間の接続性も高いと語った。

環状3号線周辺のプロジェクトはほぼ満床で、人口が急増する一方でハノイへの移住者数もかなり多いため、環状4号線周辺の不動産の成長見通しは非常に大きいですが、価格が急激に上昇するのは非常に難しく、インフラ整備次第です。

「現在の市場環境は非常に静かで、環状4号線の不動産価格は過去に急騰しており、現在の投資家心理は安全な商品を求める傾向にあるため、現時点で市場に波が立つことは難しい。今後2～3年で環状4号線が完成すれば、この地域の不動産価格は上昇し、安定する可能性がある」とクイエ氏は予測した。

ハノイ不動産クラブ副会長のグエン・テ・ディエップ氏によると、これは大規模な不動産投資家や企業にとってのチャンスだという。不動産市場は厳しい状況にありますが、戦略的なビジョンと安定した資本を持つ一部の大企業にとって、今は環状4号線周辺でプロジェクトを開発する理想的な時期です。

「いくつかの企業がこの『競争』に加わると、その地域のインフラが整備され、不動産価格の上昇につながります。それに伴い、他の企業も『追随』し、環状4号線周辺の美しい立地の地域をハノイやプロジェクトが通過する省の不動産の『ホットスポット』へと押し上げるでしょう」とディープ氏はコメントした。

ディエップ氏はまた、住宅と投資に対する市場の需要は依然として大きく、特にその地域のインフラが同時に発展すれば、回復は時間の問題だと予測した。特に、改正土地法とその有利な政策メカニズムは、環状4号線沿いの不動産価格が再び上昇するのに役立つでしょう。市内の東部と西部で新たな価格レベルを確立することも可能です。

より慎重な観点から、ベトナム不動産ブローカー協会会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、市場に「波を起こす」ために、「牽引役チーム」は価格を引き上げ土地熱を醸成するための良い情報に頼ることが多いと率直に述べた。したがって、投資家は極めて慎重になり、市場の「脈動」を注意深く読み、計画と流動性を理解して資本の埋蔵リスクを回避する必要があり、同時に、最も基本的な 2 つの問題を把握する必要があります。 1 つ目は価格上昇の余地、2 つ目はインフラの進歩です。

「投資家は『財布を開く』と決断する前に、現在の価格の妥当性を評価する必要があります。特に、投資家が考慮する必要がある2つの要素は、過去1〜2年間のプロジェクトの取引価格とインフラ開発状況です。次に、この指標を市場全体の平均価格変動率と比較することで、現在の価格の妥当性を客観的に評価することができます」とディン氏は述べた。

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