手続きの渦に巻き込まれた企業の声 - 第5回：企業と投資家を「病ませる」な
多くのプロジェクトが直面している、土地価格決定の遅延、計画調整、政府による過去の誤りの「修正」待ちなど、企業や投資家の「健全性」と信頼を損なう重要な問題について、多くの弁護士や専門家が見解を共有し、解決策を提案した。
 |
投資家は権利を主張するために苦情を申し立てたり訴訟を起こしたりする権利を持っています。 
- ホーチミン市弁護士協会、Le Ngoc Doan弁護士。ダナン
土地リース期間を 70 年から 50 年に調整する場合は、2013 年土地法第 106 条第 3 項の規定に従う必要があります。
土地のリース期間を調整したが、2013年土地法第106条第3項の規定に従わず、土地の賃借人に損害を与えた場合、その責任は土地管理に関する管轄の国家機関、この場合は省人民委員会に帰属します。
土地賃貸借が土地法 2013 年第 126 条第 3 項の規定に従わない場合、および調整が土地法 2013 年第 106 条第 3 項の規定に従わない場合は、管轄の政府機関が責任を負います。
権利や利益が侵害され、損害を受けた投資家は、管轄の人民法院に告訴や訴訟を提起して権利を主張することができます。
 |
投資家は損害を証明するために具体的な証拠を提示する必要がある。 
- ありがとう。アンタンコンサルティング＆インベストメントカンパニーリミテッドのディレクター、ファム・ホー・ホアン・ロン氏
2013年土地法第126条によれば、投資資本が大きいが資本回収が遅いプロジェクト、困難な社会経済状況にある地域、より長い期間を必要とする特に困難な社会経済状況にある地域における投資プロジェクトに限り、土地の割り当てまたはリース期間は50年以上70年以下となる。
したがって、政府が70年間土地をリースし、その後50年に調整した沿岸観光プロジェクトの場合、投資家は調整待ちの遅延、投資機会の損失などによって生じた損害を証明する具体的な証拠を提示し、国家管理機関に賠償を請求する根拠とする必要がある。
土地価格に関しては、政府は土地法第31/2024/QH15号の発効日から施行される法令第71/2024/ND-CP号を発行したばかりです。しかし、この法令では明確に定義されていない問題がまだいくつかあります。例えば、剰余評価におけるインフラ費用については、評価前に見積り額を把握することが困難である。
政府が間違いを犯すたびに「修正」するが、投資家が被った損失の責任は誰が負うのだろうか？ - グエン・ヴァン・ディン氏、ベトナム不動産ブローカー協会会長、ベトナム不動産協会副会長
これまで、沿岸部の観光プロジェクトの多くは、商業サービス用地を使用しているにもかかわらず、中部地域の一部の省や市の当局によって最長 70 年間の土地リース契約が結ばれ、その後 50 年に短縮されていました。この調整には長い時間がかかり、企業にとって多くの困難を引き起こします。
もちろん、過去にもこの問題に関する法律の規制はありましたが、それを防ぐための介入はまだ抜本的なものではありませんでした。言うまでもなく、一部の法的規制には依然として多くの抜け穴、矛盾、重複があり、法律の理解と施行に一貫性がなく、地域ごとに異なるやり方が取られています。
一部の地域では、検査官が介入して違反を審査・発見し、その後に説明と対応のプロセスが続くため、地域の経済開発計画や戦略の策定と実施が停滞しています。
当社の統計によると、現在、審査のため停止中、処理待ち、または新しい規制の発表を待っているプロジェクトが全国で 1,000 件以上あります。多くのプロジェクトでは、状態管理が不十分な兆候が見られます。
政府がこれを不適切に適用した場合、責任を負わなければならず、刑事訴追の対象となる可能性もある。しかし、これまで、政府の失策が企業や国民にどのような損害をもたらしたかを明確に分析する「検証」の事例は提起されていない。
たとえば、最近では、いくつかの地方自治体がリゾート観光プロジェクトに対して証明書を発行しました。顧客はそれに基づいて製品を購入するかどうかを決定します。検査官が介入し、証明書の発行が規制に違反しているという結論を出した場合、政府は発行された証明書を取り消したり調整したりすることでそれを「修正」します。
政府は間違いを犯すたびに「それを修正」するが、投資家や顧客が被った損失の責任は誰が負うのだろうか？これが解決されなければ、あらゆるレベルで人々が投資家に対して不満を訴え、訴訟を起こすことになり、社会不安を引き起こし、特に投資家や人々の司法制度や政府機関への信頼を失うことになるでしょう。
私の意見としては、違反を犯した者に対する対処に加えて、政府は常に対話と解決策の用意をし、誤った決定に対しては補償を行うという規制があるべきだ。さらなる違反を防ぐためには、担当者を慎重に検討して任命し、徹底的に評価・審査することが重要なことの一つです。
最近発行された土地に関する新しい規制は、より優秀で、同期的で、統一されています。明確な規制によってミスが制限され、役人がミスを犯すことを防ぐ障壁が作られると考えています。
 |
法的規制は一貫している必要があります。 - FDVN法律事務所の弁護士レ・カオ氏
地価算定方法には4種類あり、そのうち剰余金方式とは、土地利用計画及び詳細建築計画に基づき、最も有効な土地利用が行われると想定される土地区画又は土地面積について、その開発収益見込額から開発費用見込額を差し引いて算定する方法です。
2024年土地法第158条の規定および政令第71/2024/ND-CP第6条のガイドラインによれば、基本的には、総開発収益予測額から開発費用予測額を差し引いたものが利益となります。
しかし実際には、コストとは、不動産プロジェクトの開発コストや不動産資産の形成価値だけではありません。利益を総開発収益から総開発費用を差し引いたものと理解すると、土地使用権の本来の価値が計算されず、開発投資段階から始まる費用のみが計算され、土地を購入するための資本も、支払われる土地使用料も計算されないため、形式上の利益が非常に大きくなるのではないかと懸念する意見が多くあります。名目上の利益が大きい場合、税金や手数料が大きくなり、実際の利益は低くなり、損失が出ることもあります。したがって、企業は利益を確保するために不動産価格を押し上げるでしょう。これは住宅購入者にとって有益ではなく、同時に価格が現実的ではないため市場を不安定なスパイラルに陥らせます。
私の意見では、それらの懸念は非常に懸念する価値があります。法令第71/2024/ND-CP号第6条に計算方法が規定されている剰余金方式では、法令第12/2024/ND-CP号第1条第8項（法令第44/2014/ND-CP号第5d条を補足）の規定に代わる詳細な規定があるにもかかわらず、先ほど分析したように、利益の価値が実質的に押し上げられているため、土地価格を実際の価値に近づけるという要件を依然として解決できていません。
土地の価格を決定するにはかなり具体的な規制があるものの、実際にはこの問題は依然として非常に混乱を招いています。また、評価機関の中には、ミスをした場合の責任追及を恐れて、予算を使った事業に関わる公共資産や土地に関する評価を「避ける」という考え方を持つところも多い。
したがって、土地の評価は価格を決定するだけでなく、不動産市場の法的流れをクリアすることでもあります。土地使用権証明書、敷地整地補償、土地の財務義務が完了すると、次の法的問題が前進します。
現在の問題に対して、私の意見では、次のような具体的な解決策があるはずです。
まず、政令第71/2024/ND-CP号に加えて、2024年土地法、2023年不動産事業法、2023年住宅法などを指導するその他の政令を起草する際には、不動産市場における実際の価値をコントロールできるように、一貫性のある具体的なガイドラインと詳細な規制を含める必要があり、これには、土地使用権価値を含む、不動産全般、特に不動産価値に関する正直なデータを体系化する同期ソリューションが含まれます。正しい土地価格を決定するには、不動産に関連する法的文書の規定の一貫性が必要です。
第二に、政令第71/2024/ND-CP号第8条は、土地価格に影響を与える要因を規定しており、これは特定の問題を決定するための土地評価プロセスにとって重要な新しい内容です。この問題は実施において「任意」であるため、具体的な規制と地方における土地評価活動は、条件と標準データを考慮する際に一貫性を保ち、実際に土地価格を決定する方法を使用して、市場の現実に応じて土地使用権の価値を科学的かつ正確に反映する必要があります。
第三に、土地、不動産、住宅に関する新たな法規制が実際に効果的に施行されるよう、体系的、一貫性をもって、抜本的に実施するための努力を集中的に行う必要がある。土地の価格は、真の市場価値を反映して適切に決定され、維持されており、投資、計画、事業条件、取引条件、および各種の法律文書のその他の規制に関する法律規制の影響を受けません。こうした規制が効果的に施行されれば、不動産市場は市場ルールに従って運営され、不動産価格も現実に戻ります。
投資家は市人民委員会を訴えるよう要求した。ダナン
2024年6月28日、ホアビン株式会社は、ダナンゴールデンベイプロジェクト（別名ダナングリーンピースコンプレックスプロジェクト、またはホアビングリーンダナン）の所有者に対し、2024年6月5日に同社が市人民委員会委員長に正式文書番号212-2024/CV-HBを送付した旨の通知を送付した。ダナン市は、ダナン・ゴールデンベイ・プロジェクトにおけるアパート所有権証明書の発行について回答を求めている。 2024年6月30日までに市人民委員会が。ダナンが書面による回答をしない場合は、当社は訴訟を起こす予定です。
2024年7月3日までに市人民委員会が行うことが分かっています。ダナン市はまだ公式な回答を出していないが、ホアビン社は前述の通り訴訟を起こすと述べた。
[広告2]
出典: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html
コメント (0)