ホーチミン市郊外の荒廃した別荘とタウンハウス

11月初旬、旧9区（現ホーチミン市トゥードゥック市）のいくつかの都市開発プロジェクト、ニョンチャック、ロンタン（ドンナイ）、カンジュオック、ドックホア（ロンアン）地区のプロジェクトなどを歩いて回ったところ、多くのプロジェクトは完成しているものの入居者が少なく、数年前に比べて販売価格が大幅に下落しているなど、不動産市場の難しさは依然として存在していることに気づきました。

どんな値段でも売れない

DVプロジェクト（グエン・ティ・トゥー通り、旧9区）では、約2年前に完成したタウンハウス約700棟が引き渡されたが、入居した住民はほとんどおらず、エリア全体が常に閑散としている。

最近、ここでタウンハウスを購入した人たちが続々と売りに出していますが、買い手を見つけるのは非常に困難です。以前、このプロジェクトのタウンハウスは、面積6x15mで1戸あたり65〜68億VNDで販売されていましたが、現在は49〜52億VNDに値下げされています。 8x20mのヴィラは以前は100〜110億VND以上でしたが、現在は90億VND未満です。

「昨年、所有者がわずか90億ドンの損失でその別荘を売っているのを見て、銀行からさらに40億ドンを借りてそのプロジェクト内の別荘を購入する予定でしたが、やめました。現在の価格が83億～85億ドンしかないとは思っていませんでした。あのとき銀行から借りて家を購入しようと決めていたら、今頃10億ドンを失っていたでしょう」と、トゥドゥック市タオディエン地区の住民であるドゥック・トアンさんは語った。

かつては環状3号線とロンタン空港の開通が期待されていたニョンチャック新都市エリアの有名なプロジェクトだったスワンパークシティプロジェクトは、引き渡しから3年が経過したにもかかわらず、いまだに人口が非常にまばらです。この地域の多くのタウンハウスや別荘は現在、埃っぽくて荒れ果てた状態になっています。このプロジェクトで住宅を購入した人々は、過去1年間継続的に販売してきましたが、購入者はいませんでした。

Nguoi Lao Dong新聞記者の調査によると、このプロジェクトの6x17mのタウンハウスは約30億ドンで販売されている。タウンハウス面積9x17m、価格約41億VND/戸。ショップハウスの価格は1戸あたり50億ドン以上です。この価格は2年前よりも大幅に安くなっていますが、インフラが完成し、道路が美しく、木々に覆われ、公園やプールなどの内部施設が充実しているプロジェクトです。

地域の一部の世帯は、このプロジェクトには証明書（土地使用権証明書と住宅所有権証明書 - PV）がなく、古い投資家であるティン・ンギア社と関係があるため検査中であるため、多くの人々は、このプロジェクトが優れていて安価であると考えているにもかかわらず、法的問題を恐れて「方向転換」してもう購入しないことに決めていると語った。購入した人たちは入居を望んでおらず、銀行ローンの返済が滞り、損失を出して売却せざるを得ない人を除いて、価格が上昇して利益が出ることを願うばかりだ。

また、ドンナイ地区では、SCTロンタンプロジェクトなど、約20ヘクタールの面積に数百戸のタウンハウス、ショップハウス、ヴィラなどを建設する一連のプロジェクトが荒廃状態にある。多くの住宅は完成しているが、誰も住んでいないため内部は荒れ果てている。

このプロジェクトはロンタイン空港からわずか数キロの、20ヘクタールを超える広さという絶好のロケーションにあることは特筆に値します。計画によれば、このプロジェクトには合計1,083区画の土地があり、そのうち263区画はタウンハウス、789区画はガーデンタウンハウス、31区画は半戸建てのヴィラである。

その隣には、ビンソンコミューン（ロンタン地区）の省道769号線沿いに位置する、面積約50ヘクタールのセンチュリーシティプロジェクトがあります。計画によれば、このプロジェクトには別荘、タウンハウス、ガーデンタウンハウスを含む2,128区画が含まれる。現在、ショップハウスも含め約100棟の住宅が完成しているが、入居者や営業開始者はまだいない。

投資家が住宅を買い手に引き渡したにもかかわらず、ドンナイ省の都市部は完全に寂れています。

住宅購入者にとってのチャンス

経済法科大学のCao Vu Minh博士によると、顧客に引き渡されたが、完全な法的文書がなく、証明書を発行できない不動産は、一時的に「欠陥」不動産と呼ばれ、購入者が期待する価格が付けられないとのこと。

法的保証がなく、公共設備やインフラの接続が保証されていないプロジェクトでは、居住者を誘致することが難しくなり、価格も当初に比べて下がることになります。しかし、これは生活のために購入する人にとってはチャンスですが、投資のために購入する人も非常に少ないです。なぜなら、現段階では「頭金を入れる」勇気のある投資家はほとんどいないからです。そのため、価格を維持できるのは、設備が充実し、活気のある物件のみであり、そうでなければ、荒廃した状態に陥り、価格が急落しても買い手がつかない可能性があります。

「以前、市場がまだ好調だった頃は、多くの大手投資家が顧客との信頼関係を築いていたため、彼らがどんなプロジェクトを立ち上げても、買い手は信頼して支払いをしていました。その後、市場が厳しくなると、買い手は非常に慎重に検討し、評判の良い投資家を選び、完全な法的文書と妥当な製品価格を持つプロジェクトを選び、以前のように無作為に購入することはできなくなりました」とカオ・ヴ・ミン博士は認めました。

不動産市場は現在買い手市場であるため、買い手とブローカーの両方が、購入または配布する投資家とプロジェクトの選択に非常に慎重になっています。

Dat Xanh不動産サービス経済研究所による最近の調査によると、不動産商品の購入を顧客が決定する際に最も影響を与える要因はプロジェクトの合法性であり、次に迅速な支払い手数料、投資家の評判、予算に適した商品などが続きます。実際、ほとんどの不動産仲介会社は現在、安全な合法性と迅速な支払い手数料を備えたプロジェクトを主に選択しています。

不動産仲介会社も販売する不動産商品の選定に慎重になる場合、投資家は販売の成功を期待して真剣にプロジェクトを実施せざるを得なくなります。これは長期的には市場全体にプラスの影響を与え、不動産購入者の信頼を回復するでしょう。

顧客感情の改善

ダット・サン不動産サービス経済研究所所長のファム・アン・コイ博士は、同研究所の調査を引用し、2023年第3四半期には不動産市場の顧客心理が改善したことを示した。特に実際の住宅ニーズに応えるセグメントにおいて、顧客による不動産検索の割合が増加しています。彼らのニーズは、特に財務と支払いの面で、完全な法的文書、評判の良い投資家、競争力のある販売方針を備えた製品に重点を置いています。

出典: https://nld.com.vn/kinh-te/diu-hiu-biet-thu-nha-pho-vung-ven-2023110621555237.htm