最近、ハノイ郊外の土地市場は、土地オークションが絶えず「完売」するなど、かつてないほど「活況」になっている。その後のセッションでの落札は、前回のセッションの記録を次々と破りました。
周辺地域より2～3倍高い
具体的には、7月28日、ダンフォン地区の土地基金開発センターが85区画の土地のオークションを成功裏に開催し、落札価格は開始価格の2倍となる1平方メートル当たり1億ドンに達した。 8月10日、タンオアイ地区の68区画の土地の競売には7,000件の参加書類が記録され、中には1平方メートルあたり1億ドンを超える価格で落札された土地区画も含まれ、多くの人々を驚かせた。
そして最近では、ホアイドゥック県ティエンイエン村で行われたレコードオークションが8月19日から8月20日の午前4時30分まで、ほぼ19時間続いた。主催者によると、ティエンイエン村ロンクック地区の19区画の土地のオークションには517人の顧客が参加し、1,100セットの書類が登録された。このオークションは主催者と入札者双方にとって緊張と興奮と疲労を伴うものでした。多くの土地が「欲しいものを手に入れよう」、「何が何でも買う」というスタイルで、あまりにも高い価格で提供されたため、多くの人が早くに撤退しました。
投資家が入札している間、オークション会場の外では多くの不動産仲介グループや協会が出席し、ソーシャルメディアプラットフォームでライブビデオストリーミングモードをオンにして、オークション会場周辺の雰囲気を報告し、価格をつり上げ、利益を得るために投機を行っていた。
その結果、面積113㎡超のLK03-12区画（3面角地）が開始価格（730万VND/㎡）の18倍超となる1億3,330万VND/㎡で落札された。残りのロットの落札価格は9,730万～1億2,730万VND/m2で、最低落札価格は9,130万VND/m2です。
出席したブローカーの中には、上記のオークション価格はこの地域の現在の市場価格よりもはるかに高いとコメントした人もいました。これはハノイ郊外の地区でも過去最高の価格だ。
オークション終了後の8月20日朝も記録を続けると、ロンクック村のオークション会場では、まだ多くの不動産仲介業者が営業していた。一部の仲介業者は、競売にかけられた土地は、地域や場所に応じて3億～5億ドンの差額で売られていると述べた。 「面積113平方メートル以上のLK03-12区画（3面角地）が1平方メートル当たり1億3,330万ドンで落札され、落札者は譲渡価格3億ドンで売却を委託した。落札価格が最も低かった9,130万ドン/平方メートルの2区画は譲渡価格6億ドン/区画で売却を委託された」とブローカーは述べた。
Batdongsan.com.vnの南部地域担当ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、土地オークションの結果がこのような高値となったことで、新規プロジェクトの用地整地コストがさらに高くなるだろうとコメントした。一方で、周辺に土地を所有している人たちは、土地の売値を上げようという心理を持っています。突然の土地価格の高騰は、土地価格の継続的な上昇から利益を得ることを期待して多くの人々が土地の購入に殺到するため、土地投機の傾向を生み出す可能性もあります。しかし、これにより、お金が他の経済活動に循環するのではなく、土地に停滞する可能性があります。
トゥアン氏によると、Batdongsan.com.vnの価格履歴ツールを見ると、ホアイドゥック省ティエンイエン村のLK03とLK03にある19区画の土地の競売価格は、市場の一般価格の2～3倍となっている。
ハノイ市ホアイドゥック郡ティエンイエン村ロンクック地区で19区画の土地が競売にかけられました。写真: HUU HUNG
何か変わったことはありますか？
ベトナム不動産協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、昨年末以来、ハノイの多くの不動産セグメントの価格が継続的に上昇しており、特にアパートは高値（1平方メートルあたり約6,000万ドンに達し、停滞傾向）で停滞しているため、投資利益率が急激に低下していると評価した。一部の住宅プロジェクトや都市部の低層住宅セグメントでは、価格も1平方メートルあたり数億ドンとなっています。そのため、多くの投資家は、競売にかけられた土地にもっと興味を持つ郊外の土地に移転する必要性を感じています。
ディン氏によると、8月1日から不動産に関する新しい法律が施行され、土地の分割や売買が厳しくなったため、郊外の土地の需要がますます高まったという。特に、ハノイのいくつかの地区が2025年に地区となる準備をしているというニュースは、人々と投資家の両方の心理に影響を与え、何千人もの人々が土地オークションに参加する一方で、2023年末の多くのオークションは静かで、多くの土地区画が参加者不足のために延期されなければなりませんでした。
元天然資源環境省副大臣ダン・フン・ヴォ教授は記者会見で、ハノイ市中心部から30～40キロ離れた郊外地区の土地の競売価格が1平方メートル当たり1億ドン以上にまで高騰しており、これは異例だと語った。郊外の地価は人々の生活に耐えられないほど高騰している。
弁護士グエン・ヴァン・ハイ氏（ハノイ弁護士会）は、土地競売は地方予算に即時の利益をもたらすことが期待されるが、厳密に管理されなければ多くの悪影響を引き起こす可能性があると述べた。過去数年にわたる明白な教訓は、土地価格の上昇は市場を混乱させるだけでなく、投機家が利益を得るために土地価格をさらに押し上げる状況を作り出し、持続不可能な不動産バブルを生み出す可能性があるということだ。
ベトナム不動産市場調査評価研究所の副所長トラン・スアン・ルオン博士も、タンオアイ、ホアイドゥックなどハノイ郊外の競売にかけられた土地の落札価格は、投機筋による価格操作と「価格高騰」もあって、市場価格よりはるかに高かったと述べた。最近のオークションを追うと、ハイズオン省、バクニン省、バクザン省などからの投資家グループがオークションに参加し、高額を支払っていることがわかった。これは、今後不動産や住宅価格を押し上げ、本当に必要としている人々のアクセスを困難にする要因となるでしょう。そのため、トラン・スアン・ルオン博士は、投機や価格高騰を防ぐために、保証金を元の価値の50％に引き上げる必要があり、競売にかけられた土地は1〜2年後に売買され、公証されなければならない、またはその期間中に譲渡された場合は高額の税金が課せられると提案しました...
人々は警戒する必要がある
Nguoi Lao Dong新聞記者の実際の記録とウェブサイトbatdongsan.com.vnの過去の価格統計ツールによると、2024年第2四半期のホアイドゥック郡ティエンイエン村の土地の一般的な販売価格は約4,300万VND/m2で、1年前と比較して約48％増加しています。ティエンイエン村に隣接する村の土地区画の広告価格は、場所と交通の接続の利便性に応じて、1平方メートルあたり2,200万〜6,200万ドンです。
計画要因とオークション活動により、ハノイ郊外の関心と土地価格が上昇しました。 2024年上半期には、ドンアン、ジャーラム、タックタート、クオックオアイ（ハノイ）の各地区の土地の検索数が48%から104%増加し、需要の増加により、ハノイ郊外地区の土地価格は2023年下半期と比較して4%から24%上昇しました。
不動産専門家は、新しい土地価格表がまだ適用されておらず、現在の国家価格枠組みに従って適用される開始価格の決定が他の種類の土地よりもはるかに低くなるため、今から年末まで土地の競売が引き続き活発になると予測しています。したがって、特に競売にかけられた土地や、一般的に不動産セグメントの「熱」によるリスクを回避するために、上記の多くの要因の影響と結果により、人々は投資をしたり、実際の住宅ニーズを持つ前に注意する必要があります。
土地価格を安定させる手段の欠如
ダン・フン・ヴォ教授によると、多くのブローカーが行っていることは、不動産購入について問い合わせるためにあらゆる場所に電話をかけ、市場価格を刺激するために多くの場所で不動産を見に行くことだという。ここ数日のハノイ郊外での土地競売の規模は非常に小さいため、投機家らは土地競売を利用して価格をつり上げ、土地価格が本当に上昇していることを証明し、人々を高値に誘導したいと考えている。ハノイでは電子商取引の普及により都心の住宅の多くが閉店し空き家となっている一方、郊外の地価は急騰しており、ビジネス界の影響が出ている。 「土地市場を管理する手段が不足しています。2004年、政府は土地の分割と売買を禁止しました。土地の分割と売買は現代の都市開発のプロセスに適していないためです。多くの人が土地を購入し、そのまま放置しました。土地は投資も開発もされず、お金がそこに留まり、土地の価格が何倍にも上昇しました。施行されたばかりの不動産事業法も、特別市街地、第1種市街地、第2種市街地、第3種市街地での土地の分割と売買を禁止しています。土地の分割と売買を厳しくしましたが、市場価格を安定させる唯一の手段である不動産税がまだ不足しています」とダン・フン・ヴォ教授は語った。
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出典: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm
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