建設省は、最近の不動産価格情勢を報告するために政府官庁に送られた公式文書5333/BXD-QLNの中で、多くの家屋や土地を所有している場合に課税することを提案した。この提案は、2024年に特にハノイにおいて都市部の住宅および不動産価格が継続的に急上昇するという状況の中で行われた。
ブロックは「土地を保持し、適切な時期を待つ」
住宅・不動産価格の高騰という状況を克服するため、建設省は、保証金の増額や地域の実情に合わせた競売開始地価の決定など、実際の状況に即した土地使用権競売に関する規制の整備を検討・提案することを提案した。同時に、落札価格の支払いまでの時間を短縮し、投機目的でオークションに参加する人の数を制限します。
建設省はまた、セカンドハウスや放置された未使用物件に対する税制について、財務省が調査、提案、助言を行うよう勧告した。多数の住宅や土地を所有・利用し、投機や短期間での売買による利益追求を抑制するための税制を研究する。
2つ目以上の不動産や複数の家や土地を所有する人に課税するという提案は新しい考えではない。以前、2009年から2018年にかけて、財務省は財産税法案の審議の際にこの内容に言及していました。 2023年8月、ホーチミン市の有権者は、セカンドハウスへの課税や、土地価値を生み出さない空き地や住宅への高税率の課税も引き続き提案した。
また、国会常任委員会は、土地法（改正）を審議する中で、政府に対し、広大な土地や多数の住宅を利用している人々、土地投機を行っている人々に対する税率を高くする規制を早急に提案するよう要請した。
最近、ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）も、2軒目以上の住宅を購入する人とプロジェクトを放棄する所有者の2つのグループに適用される不動産税政策を提案した。売主の所有期間が短い取引については、税率が段階的に増加します。
VARSによると、近年では「廃屋」「廃墟別荘」「廃墟都市」といった概念がますます身近になり、人気が出てきているという。このような状況はどこでも簡単に遭遇する可能性があります。これは、一方では「放棄された土地と家屋」があり、他方では、一生働いても土地や家を買うことができない人々が苦労している光景との間の皮肉なパラドックスを示しています。
VARSは、この状況は土地資源を浪費するだけでなく、ますます不足する住宅供給の大部分が経済的に余裕のある人々の手に「渡り続ける」ことで社会的不公正も生み出していると評価している。
彼らは数軒、数十軒、数百軒の不動産を所有しているが、それを放置し「土地を保持して適切な時期を待っている」ため、不動産価格が上昇し、人々の住宅へのアクセスがますます制限されるようになっている。
複数の不動産の利用に課税する提案は、投機や営利目的の不動産価格の「つり上げ」を防ぐことが期待される。写真：ホアン・トリウ
税金の納め方は？
国民が懸念しているのは、この税制案が効果的に実施され、投機の防止や実質的な価格上昇の抑制に貢献するかどうかだ。
VARSのグエン・ヴァン・ディン会長によると、現在の法制度には、価格をつり上げるための投機行為や土地の買い占めを抑制・防止するための制裁措置がない。一方、多くの地域では、無秩序な売買が「土地熱」の主な原因となっている。
投機家は土地を購入し、価格が上昇するのを待ったり、人為的に土地の不足を作り出したりしながら、放置します。これは、「利益を上げるために価格を上げる」という目的でよく行われることです。 「市場を規制するためには、不動産税の調査が急務だ。施行が難しいからといって、この政策を無視してはならない」とディン氏は述べた。
VARSによると、都市部での公営住宅の供給を促進するとともに、国は投機的要素を減らし、不動産市場が長期的に均衡を保つようにするための規制メカニズムを持つ必要があるという。
居住目的や生産・事業目的で不動産を購入する人ではなく、資産を蓄積し投機する人を対象とした、効果的で透明性の高い不動産税は、予算収入の増加と不動産市場の規制の両方に役立ちます。これは世界共通の傾向でもあります。
方法論的には、VARS は、この税金は 2 軒目以上の住宅に適用されるべきであると考えています。シンガポールと同様に、シンガポール人が住宅を購入する場合、2軒目の住宅には資産価値の20％、3軒目の住宅には30％の手数料を支払う必要があります。また、売主の保有期間が短い不動産取引では、税率が徐々に増加する可能性があります。
シンガポールでは、1 年目に売却する場合は不動産価値の 6% の税金を支払う必要があり、2 年目に売却する場合は 8%、3 年目には 4% の税金を支払う必要があり、4 年目以降はこの税金または手数料はかかりません。
韓国では、2年以上放置または干拓されている土地には5％、5年以上放置されている土地には8％、7年以上放置されている土地には9％、10年以上放置されている土地には10％の税金が課せられます。アメリカでは、放棄された土地には3％の税金が課せられます。
グエン・ヴァン・ディン氏は、このような規制により人々の投機意欲が制限または排除され、不動産価格の上昇が抑制されると述べた。金利費用やその他の機会費用も相まって、投機目的の不動産の所有はよりリスクが高くなるためだ。
税金が課された後も人々が投機を望む場合、予算は公共投資、学校、病院、交通施設の建設などに充てられる税金を徴収します。
透明性の高い不動産市場の構築
建設省の提案について、財務省が9月27日午前に開催した2024年第3四半期の定例記者会見で、グエン・ドゥック・チー副大臣は「財務省は建設省のこの提案に完全に同意する」と述べた。
しかし、グエン・ドゥック・チ氏によると、不動産市場の透明性が高まり、より持続的に発展するためには、政策は包括的かつ総合的なものでなければならないという。
不動産法務の専門家、弁護士グエン・ヴァン・ディン氏：
同期実行
家屋や土地への課税は必須の解決策である。なぜなら、制度や政策の継続的な革新と完成、および土地管理と利用の有効性と効率性の向上に関する中央執行委員会の2022年決議18-NQ/TWで明確に制度化されているからである。この決議には、「土地の無駄な利用、休耕地の放置、汚染、劣化といった状況を解消する」、「広大な土地や多くの住宅を利用し、土地投機を行い、土地利用を遅らせ、休耕地を放置する人々に対しては、より高い税率を規定する」と明記されている。
住宅や土地への課税は各地方自治体間で同期して公平に実施する必要があり、正確な課税を確保し、税制の有効性を促進するためにデータベースが必要です。
現在、首相はデジタル変革に役立つ人口データ、身分証明、電子認証のアプリケーションを開発するプロジェクト06を承認しています。土地、住宅、不動産事業に関する新しい法律では、土地、住宅、不動産市場に関する国家データベースの構築についても言及されています。これは、政府によって提出され、国会で承認された後、将来的に不動産税法を実施する上で重要なデータとなります。
ホーチミン市弁護士協会、弁護士 Tran Dinh Dung :
納税者への公平性の確保
セカンドハウスや土地への課税を提案し、不動産市場を安定させる解決策を実施することが必要である。しかし、納税者にとって公平性を確保するには、統一されたアプローチが必要です。具体的には、中心部と周辺部の土地面積をどのように算定するかについて、定量的・定性的に検討します。例えば、市内中心部に総面積200平方メートル、価値が500億VNDを超える2軒目または3軒目の家を所有している人は、他の地域に同じ面積の2軒目の家を所有している人とは異なる税金を支払うことになります。合理的な方法は、面積、地域、価値などを適切かつ公平に分割することです。
税率が市場に近く、納税者の能力に合っていることも重要です。例えば、2軒目の家の価値が1000億ドンで、2000億ドンで売った場合、家の価値に応じて税率を上げなければなりませんが、家が900億ドンに減額された場合、彼らは払い戻しを受けられるのでしょうか、それは彼らの能力にふさわしいのでしょうか...
V.ドゥアン - S.ヌンが記録
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出典: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm
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