最近の不動産価格の状況を報告するために政府庁舎に送られた公式文書5333/BXD-QLNの中で、建設省は、多数の住宅や土地を所有している場合に課税することを提案した。この提案は、2024年に特にハノイにおいて都市部の住宅および不動産価格が継続的に急上昇するという状況の中でなされた。
「土地を保持し、適切な時期を待つ」ブロック
住宅・不動産価格の高騰という状況を克服するため、建設省は、土地使用権競売に関する規制の整備を検討し、実際の状況に即した規制の整備を提案し、保証金の増額や競売開始価格を地域の実情に近い形で決定する方向で検討することを提案した。同時に、落札価格の支払いまでの時間を短縮し、投機目的でオークションに参加する人の数を制限します。
建設省はまた、財務省に対し、セカンドハウスや放置された未使用物件に対する税制について調査、提案、助言を行うよう勧告した。多数の住宅や土地を所有・利用し、投機や短期間での売買による利益追求を制限する場合の税制について研究する。
2つ目以上の不動産、あるいは複数の家や土地を所有する人に課税するという提案は新しい考えではない。以前、2009年から2018年にかけて、財務省は財産税法案の審議の際にこの内容に言及していました。 2023年8月、ホーチミン市の有権者は、セカンドハウスへの課税や、土地価値を生まない空き地や住宅への高税率の導入も引き続き提案した。
また、国会常任委員会は、土地法（改正）を議論するにあたり、広大な土地や多数の住宅、土地投機を利用する人々に対する税率引き上げに関する規制を早急に提案するよう政府に要請した。
最近、ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）も、2軒目以上の住宅を購入する人とプロジェクトを放棄する所有者の2つのグループに適用される不動産税政策を提案した。売主の所有期間が短い取引については、税率が段階的に増加します。
VARSによると、近年、「廃屋」、「廃墟」、「廃墟都市」といった概念がますます身近になり、人気が高まっているという。このような状況はどこでも簡単に遭遇する可能性があります。これは、一方では「放置された土地と家」があり、他方では、一生懸命働いても土地や家を買うことができない人々が苦労している光景があるという皮肉なパラドックスを示しています。
VARSは、この状況は土地資源を浪費するだけでなく、ますます不足している住宅供給の大部分が経済的に余裕のある人々の手に「渡り続ける」ことで社会的不公正も生み出していると評価している。
彼らは数軒、数十軒、数百軒の不動産を所有しているが、それらを放置し、「土地を保持して適切な時期を待っている」ため、不動産価格が上昇し、人々の住宅へのアクセスがますます制限されるようになっている。
複数の不動産の使用に課税するという提案は、投機や利益目的の不動産価格の「高騰」を防ぐことが期待される。写真：HOANG TRIEU
税金の納め方は？
国民が懸念しているのは、この税制案が効果的に実施され、投機を防ぎ、実質的な価格上昇に対抗することに貢献するかどうかだ。
VARSのグエン・ヴァン・ディン会長によれば、現在の法制度には、価格をつり上げるための投機行為や土地の買い占めを抑制・防止するための制裁措置がない。一方、多くの地域では、無秩序な売買が「土地熱」の主な原因となっている。
投機家は土地を購入し、価格が上昇するのを待ったり、人為的に土地の不足を作り出したりして、放置します。これは「価格をつり上げて利益を上げる」という目的でよく行われることです。 「不動産税の調査は市場を規制するために急務だ。施行が難しいからといってこの政策を無視してはいけない」とディン氏は語った。
VARSによると、都市部での社会住宅の供給を促進するとともに、政府は投機的要素を減らし、不動産市場が長期的に均衡を保つようにするための規制メカニズムを持つ必要があるという。
居住目的や生産・事業目的で不動産を購入する人ではなく、資産を蓄積し投機する人を対象とした、効果的で透明性の高い不動産税は、予算収入の増加と不動産市場の規制の両方に役立ちます。これは世界全体の傾向でもあります。
方法論の観点から、VARS は、この税金は 2 軒目以上の住宅に適用されるべきであると考えています。シンガポールと同様に、シンガポール人が住宅を購入する場合、2軒目の住宅については不動産価値の20％、3軒目の住宅については30％の手数料を支払う必要があります。また、売り手の保有期間が短い不動産取引では、税率が徐々に増加する可能性があります。
シンガポールでは、1 年目に売却する場合は不動産価値に対して 6% の税金を支払う必要があり、2 年目に売却する場合は 8%、3 年目には 4% の税金を支払う必要があり、4 年目以降はこの税金や手数料はかかりません。
韓国では、2年以上放置または埋め立てられている土地には5％、5年以上放置されている土地には8％、7年以上放置されている土地には9％、10年以上放置されている土地には10％の税金が課せられます。米国では、放棄された土地には3％の税金が課せられます...
グエン・ヴァン・ディン氏は、このような規制は人々の投機意欲を制限または排除し、不動産価格の上昇を抑制するだろうと述べた。なぜなら、金利費用やその他の機会費用とともに、投機目的の不動産の所有はよりリスクが高くなるからだ。
税金が課された後も人々が投機を望む場合、予算は公共投資、学校、病院、交通施設の建設などに充てられる税金を徴収します。
透明性の高い不動産市場の構築
建設省の提案について、財務省が9月27日午前に開催した2024年第3四半期の定例記者会見で、グエン・ドゥック・チー副大臣は、財務省は建設省のこの提案に完全に同意すると述べた。
しかし、グエン・ドゥック・チ氏によると、不動産市場の透明性が高まり、より持続的に発展するためには、政策は包括的かつ総合的である必要があるという。
不動産法務の専門家、弁護士グエン・ヴァン・ディン氏：
同期実行
家屋と土地への課税は必須の解決策です。なぜなら、制度と政策の継続的な革新と完成、および土地管理と使用の有効性と効率性の向上に関する中央執行委員会の2022年決議18-NQ/TWで明確に制度化されているからです。この決議では、「土地の無駄な利用、土地の休耕、汚染、劣化といった状況を解消する」、「広大な土地、多くの住宅、土地投機を利用する人々、土地利用を遅らせ、土地を休耕させる人々に対しては、より高い税率を規定する」と明確に述べられている。
住宅や土地への課税は、各地方自治体間で同期して公平に実施する必要があり、正しい課税を確保し、税制の有効性を促進するためにデータベースが必要です。
現在、首相はデジタル変革に役立つ人口データ、身分証明、電子認証のアプリケーションを開発するプロジェクト06を承認しました。土地、住宅、不動産事業に関する新しい法律では、土地、住宅、不動産市場に関する国家データベースの構築についても言及されています。これは、政府によって提出され、国会で承認された後、将来的に不動産税法を実施するための重要なデータです。
ホーチミン市弁護士会のトラン・ディン・ドゥン弁護士：
納税者への公平性の確保
不動産市場を安定させるための解決策を実施するとともに、セカンドハウスや土地への課税を提案する必要がある。しかし、納税者にとって公平性を確保するには、統一されたアプローチが必要です。具体的には、定量的・定性的に、中心部と周辺部の土地面積をどのように計算するかを検討します。例えば、市内中心部に総面積200平方メートル、価値が500億VNDを超える2軒目または3軒目の家を所有している人は、他の地域に同じ面積の2軒目の家を所有している人とは異なる税金を支払うことになります。合理的な方法は、面積、地域、価値などを適切かつ公平に分割することです。
税率が市場に近く、納税者の能力に適したものであることも重要です。例えば、2軒目の家の価値が1000億ドンで、売却時に2000億ドンに上がった場合、家の価値に応じて税率を上げなければなりませんが、家の価値が900億ドンに下がった場合、還付されるのでしょうか、それは彼らの能力にふさわしいのでしょうか...
V.Duan - S.Nhungが記録
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出典: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm
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