ピンクブックがなくても、アパートを取引することはできますか？
いくつかの市場調査機関による第3四半期の不動産市場レポートでは、ハノイの新築マンションの平均販売価格が1平方メートルあたり6,400万～6,900万ドンに達したという点でほぼ一致している。古いアパートの価格は1平方メートルあたり4,600万～5,100万VNDに達します。
特に注目すべきは、40億VNDを超える価格の新築マンションが、販売されたマンション全体の70％を占めていることです。 20億ドン以下の価格のアパートセグメントは市場からほぼ消えてしまった。
アパートの価格が上昇したことにより、土地使用権や住宅所有権証明書（ピンクブックと呼ばれる）のないアパートの購入に切り替える人が増えています。これは、証明書のあるアパートよりも販売価格が低いことが多いためです。問題は、この場合の購入は合法かどうかです。
2023年住宅法第160条第1項a項は、住宅を使用しての売買、割賦販売、寄付、交換、抵当、資本拠出の取引条件は、本条第2項に規定されている場合を除き、法律で規定された証明書を含むすべての条件を満たさなければならないと規定しています。
政令95/2024に基づく2023年住宅法第160条第2項に規定されているケースには以下が含まれます。
- 将来の住宅の購入、売却、リース、抵当。解散または破産の場合の住宅の売却。
- 感謝の家、愛の家、強い連帯の家を組織し、提供すること。
- 以下の場合に、住宅建設投資プロジェクトの投資家から利用可能な住宅を購入、販売、またはリースする：住宅は公共財産です。社会住宅、人民武装勢力向け住宅、再定住用住宅は公共資産ではない。
- 住宅の賃貸、貸し出し、賃貸、管理の認可。
- 住宅の相続。
したがって、ピンクブックがないアパートでは、当事者は完全に売買することができます。
ハノイのアパートプロジェクト（写真：トラン・カン）。
注意すべき法的問題
政令95/2024第8条では、所有権証明書がない場合に取引に参加するための住宅状況を証明する書類が明確に規定されています。
住宅建設投資プロジェクトにおける住宅の売買、賃貸の取引においては、再定住住宅、人民武装勢力住宅の場合には、その住宅が営業に適していることを証明する文書が必要となります。
これらの種類の住宅は、社会住宅の開発および管理に関する法律の規定に従って、事業に供する資格があることを証明する文書、または使用が承認されていることを証明する文書、取引する資格があることを証明する文書を備えていなければなりません。
プロジェクトの一部ではない将来の住宅の売買または賃貸の取引の場合は、土地使用権証明書と建設許可が必要な場合は建設許可書、または住宅建設への投資を証明する書類が必要です。
公営住宅の売買または賃貸の取引には、政令95/2024の第63条および第69条の規定に従って、住宅が賃貸または販売の対象となることを証明する文書が必要です。
感謝住宅、慈善住宅、連帯住宅の寄贈取引においては、寄贈団体は寄贈対象住宅の建設を証明する書類を保有していなければなりません。
相続した住宅が購入または割賦購入の対象である場合、住宅の所有権を証明する書類または売主または割賦購入者による住宅建設への投資を証明する書類を添付した合法的な住宅購入または割賦購入契約が必要です。
解散または破産した団体の住宅を売却する取引には、当該団体の解散の決議もしくは決定、または住宅を所有する団体の解散に関する所轄庁の通知が必要です。破産の場合には、その住宅を所有する組織に対して人民法院による破産宣告の決定が必要です。
しかし、ピンクブックなしでアパートを購入する場合、購入者は多くのリスクに直面する可能性があります。最大のリスクは、州がアパートの法的所有権と、そのアパートプロジェクトに関連する土地使用権を認めないことです。
もう 1 つのリスクは、契約が公証された管理および使用許可契約の形式である場合、二次所有者 (2 番目以降) にはアパートを使用する許可のみが付与されることを意味します。その時に、赤い本が発行されれば、その書類に名前が記載されている人が最初の所有者になります。最初の所有者は、価格の値上げを要求するために、新しい所有者に名前を譲渡することに協力しない場合があります。
したがって、この財産に関連して紛争が発生した場合、法律によって保護されることはありません。物件に証明書がない間は、購入者はアパートを抵当に入れて銀行からお金を借りることはできません。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm
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