住宅危機に対処する中国の1兆ドル戦略

タップ氏は、不動産市場を再建し住宅危機を克服するために政府の役割を強化するために1兆4000億ドルを費やすという壮大な野望を描いている。

中国の巨大な不動産市場は混乱に陥っており、住宅価格が下落し、不動産開発業者が倒産し、人々はそれがまだ実行可能な投資なのかどうか疑問を抱いている。この危機は中国の成長を鈍化させ、世界中の投資家を不安にさせている。

これに対応して、中国の習近平国家主席は、民間部門が支配する市場における住宅政策における政府の役割を強化する新たな戦略を推進している。最近の政府の議論に関与している政策顧問らは、この戦略は2つの主要なプログラムに基づいていると述べている。

2024年2月、中国河北省石家荘郊外で中国恒大が開発した未完成のマンションの前を歩く男性。写真：ロイター

一つは、政府が経営難に陥っている民間の不動産プロジェクトを買い取り、賃貸住宅や転売住宅に転換するというものだ。残りの措置は、政府に対し、低・中所得世帯向けの社会住宅をさらに建設するよう求めている。

目標は、厳しい条件の下で低価格で賃貸または販売される国営住宅の割合を、中国の住宅供給量の現在の5％から少なくとも30％に増やすことである。

これらの計画にかかる費用は莫大なものとなり、今後5年間で年間2,800億ドル、合計で約1兆4,000億ドルに達する可能性がある。専門家らは、これらは習近平国家主席が最近進めている経済に対する国家統制の拡大と民間部門の統制に向けた広範な取り組みに合致するものだと言う。

1990年代後半、中国が市場の自由化を始めたとき、中国の指導者たちは当初、一部の人々が民間が開発した不動産を購入し、他の人々が国が補助する社会住宅に住むという二層制を構想していた。

しかし、過去数十年にわたり、中国恒大などの民間不動産開発業者が急速に拡大し、中国市場をますます支配するようになりました。現在、中国の世帯の90％以上が自宅を所有しているが、米国では約66％となっている。

民間の住宅所有への移行は中国に莫大な富を生み出した。しかし、不動産市場の活況は債務バブルも引き起こし、価格の高騰を招き、多くの若い家族が夢のマイホームを所有する機会を失うことになった。

政府が何年にもわたって過剰な不動産投資を抑制しようとしたため、昨年市場が混乱に陥ったため、中国内外の経済学者は北京に対し、不動産セクターの再編に向けてより断固たる措置を取るよう求めた。

中国全土には何百万もの空きアパートがあり、未完成の建物の多くは完成のために財政支援を必要としている。

習氏は昨年12月の会議で、2024年の優先課題は不動産部門の「新モデル」の開発を加速することだと明言した。事情に詳しい情報筋によると、このモデルは国が提供する手頃な価格の住宅に重点を置いている。

政策顧問らによると、習主席は、長年中国の成長を牽引し、一時は国内総生産（GDP）の約4分の1を占めた不動産が、経済においてもはやそれほど大きな役割を果たさないと考えているという。

同氏の見解では、不動産投機に過剰な信用が使われ、金融システムのリスクが増大し、貧富の差が拡大し、中国指導部が米国との競争で戦略的に重要とみなしている製造業やハイテクなどの「実体経済」部門から資源が流用されている。

ある意味、習氏の計画は中国の住宅市場を原点に戻すことになるだろう。数十年前、毛沢東の統治下では中国政府が不動産市場を統制し、ほとんどの国民は勤務先から提供された住宅に住んでいた。

内部政策協議で、習氏の最も信頼できる側近の一人である何立峰副首相は、政府の関与を強めれば、住宅市場の悪化が続いた場合に政府が過剰住宅供給を吸収し、住宅価格に下限を設け、銀行が帳簿価格の数千億ドルを失うのを防ぐのに役立つと主張した。

アドバイザーらによると、もう一つの魅力は、より多くの私有財産を賃貸または販売用の国庫補助住宅に転換することで、習主席の「繁栄の共有」目標の推進につながる可能性があることだ。

中国の習近平国家主席が2023年11月に上海の政府補助金付き賃貸住宅団地を視察。写真：新華社

この新しい戦略は、昨年10月に発行された「文書14」と呼ばれる政府指令を受けて、さらに注目を集めている。この計画では、今後5年間で人口300万人以上の35都市に約600万戸の低価格住宅を追加することを求めている。

文書では計画がどのように実行されるかについては詳細には触れられていないが、政府が国有不動産を購入できる者を制限し、公開市場での取引を禁止することを強調している。

中国人民銀行（PBOC）は、この戦略の実施を支援するため、中国開発銀行、中国輸出入銀行、中国農業発展銀行の3つの主要政策銀行に配分する約700億ドルを確保した。

中国開発銀行は2023年12月、手頃な価格の住宅プロジェクトを建設するために福州市に約2,840万ドル相当の信用枠を提供したと明らかにした。 2026年に完成予定のこのプロジェクトでは、約701戸の住宅が低所得世帯に割引価格で販売される予定です。

同銀行はまた、都心部の公営住宅開発のため、湖南省政府に140万ドル以上の融資を行った。

1月初旬、中国人民銀行と国家金融監督庁は、政府補助金付きの賃貸物件への財政支援を約束する新たなガイドラインを発表した。ガイダンスでは、州の資金援助は「既存の住宅ストックの活性化」に役立つとしている。

何立峰副首相は昨年11月に習近平国家主席とともにサンフランシスコを訪問した際、米国のビジネス代表者らに政府の計画の一部を提示した。

事情に詳しい情報筋によると、習近平主席とジョー・バイデン米大統領との首脳会談の合間に行われた会談で、中国の副首相は主に政府補助住宅計画に焦点を当て、大都市の人々が住宅を購入しやすくなるよう支援すると米政府幹部に説明した。

この議論は、外国人投資家が住宅危機に対する政府の対応をどう見ているかを中国指導者が懸念していることを示唆しており、外国人投資家はここ数カ月、中国の株式や債券を売却している。

しかし、ハ氏は、多くの外国の銀行家や投資家が中国政府に求めている、経営難に陥った民間の不動産開発業者の再構築や、開発業者が財政難に陥っているために中国国民が代金を支払ったものの引き渡しがされていない数百万戸の住宅の完成などについては言及しなかった。

国際通貨基金（IMF）は、北京の最も緊急の課題は、銀行やその他の利害関係者に損失を受け入れさせながら、財政難に陥った開発業者の債務再編を支援する包括的な計画を策定することだと述べた。痛みを伴うものではあるが、この動きは市場に対する国民の信頼を回復することにつながるはずだ。

しかし、協議に関わった政策顧問らは、習氏が解消しようとしている住宅バブルが再び膨らむことを恐れ、北京は不動産開発業者への直接的な流動性支援に依然として消極的だと述べている。

中国政府による不動産購入と賃貸マンションへの転換は、政府が市場価格で支払うべきかどうかなど複雑な問題を提起していると専門家は指摘する。所有者が売却を望まない場合、何が起こるのかも不明だ。

経済学者は、新しい公営住宅の建設がより簡単になり、建設業界の活性化につながると指摘している。しかし、これは中国の人口が減少している時期に住宅供給が追加されることを意味する。 IMFは、中国の新築住宅に対する潜在的需要が今後10年間で約50％減少すると予測している。

北京大学のマイケル・ペティス教授（金融学）は、政府が低価格住宅の供給を大幅に増やせば、それが貧困世帯に渡ることになるだろうと述べ、「中国が切実に必要としているもの」だと語った。

同氏は、この計画は人々が他のことにもっとお金を使うことを助けるだろうが、この計画がどのように実行されるかを言うのは時期尚早だと述べた。

香港大学の財政学教授である陳志武氏は、より懐疑的だ。同氏は中国の新たな住宅戦略を、北京が低迷する株式市場を支えようと国家資金を使って株式を購入していたやり方に例えた。

こうした取り組みは、市場を持続的に統合することに失敗することが多いとチェン氏は指摘した。国の人口動態上の課題と供給過剰のため、苦戦している不動産プロジェクトを購入するために資金を費やすことは効果的ではないだろう。

その戦略は社会正義に関して不快な疑問を生じさせる可能性もあると彼は付け加えた。市場が弱いときに政府が開発業者から不動産を購入するということは、国の資源を使って一部の人々に補助金を出し、他の人々には補助金を出さないことを意味する。

「これは富の分配の問題になる」とチェン氏は語った。 「中国では誰もが複数のアパートを所有しているわけではなく、売却する意思もない。」

近年、中国中部の鄭州や上海近郊の蘇州など、中国のいくつかの都市は、開発業者から売れ残った不動産数千件を買い取り、低所得世帯向けの手頃な価格の住宅に改築する独自のプログラムを立ち上げている。

こうしたプログラムは余剰住宅の吸収には役立つが、地方財政への負担も増大させると経済学者は指摘する。

社会住宅に向けたもう一つの注目すべき取り組みは、中国の不動産市場が低迷していた約10年前に開始された「スラム街一掃」計画だ。

このプログラムでは、中央銀行が国有銀行に優遇資本を提供し、国有銀行は開発業者に資金を貸し付けて都市や町から土地を購入し、住宅をさらに建設できるようにした。その見返りとして、地方自治体はスラム街から避難した家族に補助金を支給し、彼らが一般市場で新しいアパートを購入できるようにしている。

この取り組みは不動産需要の回復に貢献したが、建設ブームを煽り、中国の住宅過剰を悪化させた。

経済学者は、現在の住宅危機ははるかに深刻であり、住宅価格と供給過剰の問題を解決する取り組みにおいて中国政府が大きな課題に直面していると強調している。

ヴー・ホアン（ WSJ、ロイター、AFPによる）

ソースリンク: https://vnexpress.net/chien-luoc-nghin-ty-usd-de-trung-quoc-ung-pho-khung-hoang-nha-o-4711986.html