土地投機を阻止し、プロジェクトを「停止」

2024年8月1日以降、スケジュールが遅れているプロジェクトは補償なしで取り消されます。この規制により、投資家の「浄化」が行われ、土地投機が防止され、「中断」されたプロジェクトが処理されることになる。

IFC One Saigonプロジェクト（ホーチミン市1区）は17年経ってもまだ完成していません。

土地投機を阻止するための強力な措置、プロジェクトを「停止」

ハムギ・トン・ドゥックタン通り（ホーチミン市1区）の角にある「黄金の土地」に位置するIFCワン・サイゴン・プロジェクト（旧称サイゴン・ワン・タワー）は、短期間の活気ある再開後も未だに完成していない。

6,672平方メートルの敷地に、地下5階、技術フロア3階、上層階41階規模で建設されるIFCワンサイゴンは、17年前に着工されましたが、5年間の進捗の遅れの後、2011年に正式に建設が中止されました。何度もオーナーが変わったにもかかわらず、IFC One Saigon はまだ完成していません。このプロジェクトは、市のイメージを傷つけるプロジェクトのリストに繰り返し名前が挙がっています。

ベンタイン市場（ホーチミン市）の向かい、賑やかな地下鉄1号駅のすぐそばに、ワン セントラル サイゴン（旧称ザ スピリット オブ サイゴン）と呼ばれる粗いコンクリートの建物があります。これは、商業センター、オフィス、アパート、スーパーアパート、6つ星ホテルの複合施設で、総面積は8,500平方メートルを超え、4つのファサードを備えた1区の中心部の最高の立地にあるベンタイン四角形の土地に位置しています。このプロジェクトも多くの所有者を経ていますが、まだ完了日が決まっていません。

同様に、チュン・トゥイ・ランカスター社が投資したランカスター・リンカーン・プロジェクト（第4地区）も2017年に着工したが、地下工事後に「凍結」された。一方、DHA社のD-Oneサイゴンプロジェクト（ゴーヴァップ地区）は2016年に承認されましたが、現在までまだ空き地のままです。

2024年土地法の新しい点の一つは、従来の法律では土地の割り当てや土地の賃借を受けたプロジェクトにのみ違反による土地の取り消しを適用していたが、用途変更や土地使用権の承認、土地使用権の譲渡を受けるプロジェクトに制裁を適用することである。

上記は、ホーチミン市で長年「中断」されているプロジェクトのほんの一例です。 2013年土地法では、投資政策決定が承認された後、プロジェクトの実施期間は12か月、延長する場合は24か月と規定されている。この期限が守られない場合、プロジェクトは取り消されます。しかし、これらのプロジェクトの回復は、特に企業がその土地に基本的な投資を行った場合には、簡単ではありません。

2024年土地法（2024年8月1日発効）には、より厳しい規制が数多く盛り込まれています。例えば、引渡し日から 12 か月連続して使用されていない投資プロジェクト、または土地利用の進捗が投資決定で記録された進捗よりも 24 か月遅れている投資プロジェクトは取り消されます。

土地が利用されない場合、または進捗が予定より遅れている場合、投資家は最長 24 か月の延長が認められ、それに相当する追加金額を国に支払わなければなりません。延長期間後、土地が利用されていない場合、国は土地、土地に付随する資産、土地への投資費用に対する補償なしに土地を回収します。

「不可抗力」のケースを考慮する必要がある

土地資源の再生には中断した事業の復旧が不可欠だが、専門家によると、法的手続きに何年もかかるなど不可抗力の事態も考慮する必要があるという。なぜなら、企業自身も、建設や販売を展開し、資金を回収できるように、できるだけ早く法的手続きを完了させたいと考えているからです。

ガムダランドベトナムの取締役会長アンガス・リュウ氏はダウトゥー紙の記者に対し、2024年土地法の延長期間終了後に実施されないプロジェクトに対する土地埋め立ての規制は、土地資源の浪費を避けることを目的としていると評価した。しかし、新型コロナウイルス感染症の流行中など、場合によっては延長期間が長くなることもあります。

Le Thanh Construction Company LimitedのLe Huu Nghia社長は、自身のビジネス経験から、現実には不可抗力の事例は数多くあると語った。たとえば、当局関連の手続きが遅いために企業がプロジェクトを実施できないといったケースがあります。したがって、ギア氏によれば、土地法を規定する法令ではこの内容を補足し、明確にする必要があり、そうしないと多くの場合、事業は「不当に」潰されてしまうことになるという。

「プロジェクト書類を提出したらすぐにタイムラインを記録しなければなりませんでしたが、投資が承認された後も、投資ライセンスの申請やその他の手続きに何年もかかったため、すぐに実行することはできませんでした」とングィア氏は語った。

進捗が遅れている状態でプロジェクトの実施を進めたい企業にとっての出発点は、同法が自然災害、敵の攻撃など不可抗力による遅延の条件を規定しており、プロジェクトが当局または公務を遂行している者の過失により遅延していることが証明されれば、取り消されないことである。しかし、企業側は、指導法令において、プロジェクトの遅延を間接的に引き起こす個人や組織に対するより詳細な規制や具体的な制裁を盛り込むべきだとも提言した。

2024年土地法の規制強化に加え、2023年不動産事業法には投資家の財務状況に関連する多くの変更が含まれています。例えば、不動産事業企業は、土地利用規模が20ヘクタール未満の事業については総投資資本の20％以上の自己資本を有し、土地利用規模が20ヘクタール以上の事業については総投資資本の15％以上の自己資本を有し、投資事業を実施するための資金動員能力を確保する必要があります。

不動産事業者が多数のプロジェクトを同時に実施する場合、すべてのプロジェクトを実施するために、各プロジェクトについて上記比率を確保できる十分な自己資本を割り当てておく必要があります。また、2023年の不動産業法では、信用残高制限や社債などの条件も定められています。

このような厳しい規制があるため、企業はプロジェクトを開始する前に、非効率的な投資、プロジェクトの停滞、リソースの無駄を避けるために、慎重に計算する必要があります。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html