土地評価における剰余金方式を放棄しないことを検討する

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ベトナム商工連合会（VCCI）は、企業や協会の意見に基づき、土地価格を規制する政府2014年5月15日付政令第44/2014/ND-CP号の改正および補足政令案、および土地の評価方法を詳述する天然資源環境大臣の2014年6月30日付通達第36/2014/TT-BTNMT号の一部条項の改正および補足に関する通達案に対する意見募集に関する天然資源環境省の公式文書第5080/BTNMT-QHPTTND号に書面で回答した。土地価格表を作成および調整する。特定土地評価及び土地価格決定コンサルティング（以下「本案」という。）

土地評価方法

現行の規制と比較すると、法令案および通達案では土地評価方法が調整されており、土地評価を行う際には比較法、収益法、地価調整係数法の 3 つの方法のみとなります。これは、土地を評価する際に、剰余金法と控除法が使用されなくなることを意味します。

一部の企業は、ある時点で土地評価方法から剰余金法を排除することを検討すべきだと考えています。

まず、土地評価のプロセスに困難が生じます。

現在、企業の反省から、剰余金方式が廃止されれば、多くの土地評価において、剰余金方式は比較方式、収益方式のように現在の用途を基準にするのではなく、将来的な発展が見込まれる用途を基準に土地の価格を決定する方式であるなど、残された方式は限界に直面することになるでしょう。

開発の可能性のあるこの種類の土地には、通常、比較法を適用するために市場でうまく取引された類似の資産や類似の資産はありません（市場に譲渡された、または土地使用権のオークションで落札された比較可能な土地区画が少なくとも 3 つあることが条件です）。

比較法では、取引情報と評価対象となる不動産を一致させることが困難な場合が多いため、比較データに関して限界があります。明確かつ正確な取引情報が数多く必要となる一方で、現実には書類上の取引価格と実際の取引価格が異なるケースが多くあります。

地価調整係数法は、地価表の土地価格に地価調整係数を乗じて行います。土地価格調整係数は、地価表の土地価格と市場の一般的な土地価格を分析し比較することにより、省人民委員会によって発行されます。したがって、調整係数の決定も比較データに基づいて行われるため、比較法と同様に情報と入力データの面で欠点に遭遇することになります。

現在、我が国の土地データベースは市場の実態を正確に反映していません。したがって、草案のように 3 つの評価方法のみを適用すると、前述の欠点により実施に困難が生じる可能性があります。

一方、残余法は、資産の現在価値は、想定される開発の見積りからその開発を行うために発生したすべてのコストを差し引いた残余価値であるという理論的根拠に基づいています。この方法の本質は、土地の価格を逆算すること、つまり、将来完成する開発商品の販売収益から始めて、その商品を作るために投資する必要な開発費用を差し引くことです。開発の可能性のある土地は、他の評価方法が適さない場合、この方法で評価されます。

第二に、不動産評価に関する規制間の整合性です。

剰余金法とは、専門の評価機関が用いる不動産評価方法であり、開発可能性を有する不動産（未開発の空き地、または建物を改築・解体して新たな建物を建設し、その土地を最大限に活用できる土地）を評価する際に適用される評価方法の一つとされています。剰余金法は、通達145/2016/TT-BTCとともに発行されたベトナム評価基準第11号に規定されています。

土地評価における剰余金方式を削除する草案の場合、不動産評価に関する規定が関係法文書間で矛盾を生じます。

3番目は、州の管理目標です。

土地評価方法から剰余金法を除外する理由の 1 つは、「これは管理者が投資を決定するために計算するための不動産評価方法であり (土地の価格は事前に入手可能である必要があります)、国家の土地管理に役立つ土地評価のタスクには適していない」ためです。

これを投資効率の計算のみに用いられる手法とみなす場合、土地の価値は最良かつ最も有効な利用を実現するように計算されており、この土地価格は市場原理に則っているということになります。したがって、国はこの評価方法を使用して開発の可能性のある土地の種類を決定し、市場価格と一致する土地価格を決定し、それによって投資家が国に対して果たさなければならない財務上の義務を決定します。

「上記の分析から、企業は起草委員会が土地評価方法から剰余金方式を削除しないことを検討することを提案している」とVCCIは述べた。

市場での一般的な土地価格を決定する

草案第1条第1項の規定によれば、「市場地価とは、一定の地域内において、同一の用途を有する土地の使用権について、一定の期間内に競売にかけられ、市場で売買される取引において最も頻繁に現れる価格をいう。」

「最頻価格」を決定するために、土地鑑定士は一定期間内に市場で行われたすべての取引価格を収集する必要があります。この活動は、土地登記所や税務当局などの政府機関からの情報を統合することによってのみ実行できます。

フィードバックによると、コンサルティング組織（割り当てられた機能とタスクを実行する公共サービスユニットを除く）がこの情報源に完全にアクセスすることは困難です。

コンサルティング組織の業務を円滑に進めるため、VCCI は、起草委員会がこれらの組織に上記の情報源へのアクセスを許可する規制を追加することを推奨します。

土地評価方法の適用

草案および政令44/2014/ND-CPの規定では、以下の場合の土地評価方法が明確に規定されていません。「土地区画、非農地区域は、十分な最低3区画の土地情報のない住宅用地です。」この場合には、改正後の第 5 条第 1 項に規定されている比較方式を適用することはできず、また、当該土地が非農地ではないため、同一の土地利用目的を有する 3 つの土地区画についての最低限の情報が不十分である場合に、改正後の第 5 条第 8 項の規定を適用することもできません。

「土地価格表に基づいて算出された価値が2,000億VNDを超える土地区画または土地面積は、リース期間全体にわたって一括払いによる土地リースの対象となる」場合。このケースは、第５条（改正）に規定する比較方式及び地価調整係数方式を適用する場合に該当しない。

土地評価方法の適用に関する情報

政令草案第5b条の規定によれば、比較法および土地価格調整係数法を適用する土地価格情報は、土地評価時から24ヶ月以内の期間内で、土地登記所、税務当局、村レベルの人民委員会などで市場で譲渡された土地価格などの情報源から収集された情報である。土地使用権オークション実施機関における土地使用権オークションの落札価格
上記で収集した情報源は、土地価格情報を正確に判断するには不十分と思われます。現在、市場での不動産取引は二価格状態にあり、土地使用権譲渡契約書に記載された価格（土地登記所や税務署から得られる情報）が実際の取引価格と異なる可能性があります。

したがって、より正確な情報を確保するために、VCCI は起草委員会に対して、不動産取引フロアの取引価格などの情報源を拡張することを推奨します。鑑定士が調査・調査を通じて集めた価格。

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