土地評価における剰余金方式を放棄しないことを検討する

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ベトナム商工連合会（VCCI）は、企業や協会の意見に基づき、土地価格を規制する政府2014年5月15日付政令第44/2014/ND-CP号を修正・補足する政令草案、および土地評価方法を詳述する天然資源環境大臣の2014年6月30日付通達第36/2014/TT-BTNMT号の一部条項を修正・補足する通達草案に対する意見募集に関する天然資源環境省の公式文書第5080/BTNMT-QHPTTND号に書面で回答した。土地価格表の作成および調整。特定土地評価及び土地価格決定コンサルティング（以下「案」という。）

土地評価方法

現行の規制と比較すると、政令草案と通達草案では土地評価方法が調整されており、土地評価を行う際には比較法、収益法、地価調整係数法の 3 つの方法のみとなります。これは、土地を評価する際に、剰余金方式と控除方式が使用されなくなることを意味します。

一部の企業は、土地評価方法から剰余金方式を排除することをある時点で検討すべきだと考えています。

まず、土地評価のプロセスに困難が生じます。

現在、企業の反省から、剰余金方式が廃止された場合、多くの土地評価において、剰余金方式は比較方式、収益方式のように現在の用途を基準にせず、将来的に発展する可能性のある用途を基準に土地価格を決定する方式であるなど、残された方式はいくつかの制限に直面することになるでしょう。

開発の可能性があるこのタイプの土地には、通常、比較法を適用するために市場でうまく取引された類似の資産や類似の資産はありません（市場に譲渡された、または土地使用権のオークションで落札された比較可能な土地区画が少なくとも 3 つあることが条件です）。

比較法では、取引情報と評価対象となる不動産を一致させることが難しい場合が多いため、比較データに関して限界があります。明確で正確な取引情報が数多く必要となる一方、現実には書類上の取引価格と実際の取引価格が異なるケースが多くあります。

地価調整係数法は、地価表の土地価格に地価調整係数を乗じて行います。土地価格調整係数は、地価表の土地価格と市場の一般的な土地価格を分析・比較して、省人民委員会によって発行されます。したがって、調整係数の決定も比較データに基づいて行われるため、比較法と同様に情報と入力データの面で欠点に遭遇します。

現在、我が国の土地データベースは市場の実態を正確に反映していません。したがって、草案のように 3 つの評価方法のみを適用すると、上記の欠点により実装が困難になる可能性があります。

一方、残余法は、資産の現在価値は、想定される開発の見積りからその開発を実現するために発生したすべての費用を差し引いた残余価値であるという理論的根拠に基づいています。この方法の本質は、土地の価格を逆算して計算すること、つまり、将来完成する開発商品の販売収益から始めて、その商品を作成するために投資する必要な開発費用を差し引くことです。開発の可能性のある土地は、他の評価方法が適さない場合、この方法で評価されます。

第二に、不動産評価に関する規制間の一貫性です。

剰余金法は、専門の評価機関が適用する不動産評価方法であり、開発可能性を有する不動産（未開発の空き地、または土地上に建物があり、それを改築または取り壊して新しい建物を建てることで、その土地を最も有効に活用できる土地）を評価する際に適用される評価方法の1つと考えられています。剰余金方式は、通達145/2016/TT-BTCとともに発行されたベトナム評価基準第11号に規定されています。

土地評価における剰余金方式を削除する草案の場合、不動産評価に関する規定が関係法令間で不一致を生じます。

3番目は、州の管理目標です。

土地評価方法から剰余金法を除外する理由の 1 つは、「これは管理者が投資を決定するために計算するための不動産評価方法であり (土地価格は事前に入手可能である必要があります)、国家の土地管理に役立つ土地評価のタスクには適していない」ためです。

これを投資効率を計算するためだけに使われる方法と考えると、土地の価値は最良かつ最も効果的な利用を実現するために計算されており、この土地価格は市場原理に従っているということになります。したがって、国はこの評価方法を使用して開発の可能性のある土地の種類を決定し、市場価格と一致する土地価格を決定し、それによって投資家が国に対して果たさなければならない財務上の義務を決定します。

「上記の分析から、企業は起草委員会が土地評価方法から剰余金方式を削除しないことを検討することを提案している」とVCCIは述べた。

市場での一般的な土地価格を決定する

草案第1条第1項の規定によれば、「市場における土地の共通価格とは、一定の地域内において、一定の期間内に、同一の用途を有する土地区画の土地使用権を競売にかけ、市場で譲渡される取引において最も頻繁に現れる価格をいう」とされている。

「最頻値」を決定するために、土地鑑定士は一定期間内に市場で行われたすべての取引価格を収集する必要があります。この活動は、土地登記所や税務当局などの政府機関からの情報を統合することによってのみ実行できます。

フィードバックによると、コンサルティング組織（割り当てられた機能とタスクを実行する公共サービスユニットを除く）がこの情報源に完全にアクセスすることは困難です。

コンサルティング組織の業務を円滑にするために、VCCI は、起草委員会がこれらの組織が上記の情報源にアクセスできるようにする規制を追加することを推奨します。

土地評価方法の適用

草案および政令44/2014/ND-CPの規定では、以下のケースの土地評価方法が明確に規定されていません。「非農地が住宅地であり、3つの土地区画の十分な最小情報がない場合」。このケースは、規則によると、第5条第1項（改正）に規定されている比較方法を適用する条件を満たしておらず、土地が非農地ではないため、同じ土地利用目的の3つの土地区画の十分な最小情報がない場合に第5条c第8項の規定を適用するケースでもありません。

「土地価格表に基づいて計算された価値が2,000億VNDを超える土地区画または土地面積の場合、土地リース料はリース期間全体にわたって一括で支払わなければなりません。」この場合は、第5条（改正）に規定されている比較方式および土地価格調整係数方式を適用する場合に該当しません。

土地評価方法の適用に関する情報

政令草案第5b条の規定によれば、比較法および土地価格調整係数法を適用する土地価格情報は、土地登記所、税務当局、村レベルの人民委員会などで市場で譲渡された土地価格などの情報源から収集された、土地評価時から24か月以内の期間内の情報です。土地使用権競売を実施する団体における土地使用権競売の落札価格
上記で収集した情報源は、土地価格情報を正確に判断するには不十分であると思われます。現在、市場での不動産取引は二価格状態にあり、土地使用権譲渡契約書に記載された価格（土地登記所や税務署から得られる情報）が実際の取引価格ではない場合があります。

したがって、より正確な情報を確保するために、VCCI は起草委員会に対して、不動産取引フロアの取引価格などの情報源を拡張することを推奨します。鑑定士が調査・調査を通じて集めた価格。

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