土地評価における剰余金法を規定しない提案

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土地評価結果の精度を制御するための「ロックバルブ」が必要

1月15日午前、国会は第5回臨時会の議題を引き継ぎ、議場で土地法案（改正案）に関するいくつかの新たな内容や異なる意見について議論した。

グエン・ホアン・バオ・トラン国会議員（ビンズオン代表団）は、法案の一部の内容についてさらに説明し、起草委員会の重要な内容と経済委員会の説明報告書を受け取って修正する作業を高く評価した。

法案第158条第5項のコメントでは、「土地評価における剰余金方式のc項の土地評価方法は、土地区画の総推定開発収益から総推定開発費用を差し引いて実施される」と規定されている。

代表者は、以下の理由により、起草委員会が土地評価において剰余金方式を規定しないよう勧告した。

まず、土地評価にはさまざまな方法がありますが、異なる方法を使用して土地を評価しても、その土地区画については同様の結果が得られます。

しかしながら、剰余金方式を適用した場合の土地評価の結果は仮定や推定に基づいて行われるものであり、推定の基礎となる実績情報や収益費用が限られている地域では信頼性が高くありません。

さらに、土地の価値は、歴史的プロセス、商業活動、およびその土地自体におけるその他の活動により、時間の経過とともに増加する可能性があります。

対話 - 土地評価における剰余金法を規定しない提案 — 国会議員グエン・ホアン・バオ・トラン氏。

「しかし、土地の価値が常に徐々に増加すると決めるのは不合理です。なぜなら、経済が不況に陥ったり、不利な要因に直面したりすると、土地の価値が下がる可能性があるからです。例えば、現在、不動産プロジェクト市場はほぼ凍結しており、この方法ではリスク要因や経済への悪影響を正確に測定することはできません」とトラン氏はコメントした。

第二に、上記の想定要因の計算は非常に複雑であり、評価結果は不確実で不正確であり、大きな誤差を伴います。

代表者によると、同じ土地区画であっても、想定される要因の指標を 1 つ変更するだけで、評価結果も変わるとのことです。これが、過去に具体的な土地価格の決定、評価、決定が困難で遅れた主な原因であり、状況や時期によって各人の理解が異なります。

また、代表者によると、剰余金法は政府政令第44/2014号および天然資源環境省通達第36/2014号に規定されているものの、時間の経過とともに、その実施には多くの困難と問題が生じている。不動産プロジェクトの総収益と想定総開発費を推定するための要素は、評価対象となるプロジェクトと同様の特性を持つプロジェクトの移転価格、賃貸価格、収益とコストを形成する要素に関する調査、調査、情報収集に基づいて推定される。

収益とコストを形成する要素は、特定の標準、基準、または基準がなく、依然として一般的に規制されているため、価格設定作業は依然として困難です。

また、投資プロジェクト説明書は、プロジェクト実施進捗、事業進捗、投資資本率などの剰余金方式に適用されるデータを使用するための基礎となる重要な文書の 1 つであり、これらの指標は評価結果に決定的な役割を果たします。

現在、投資プロジェクトの説明は非常に不完全であり、情報、データ、または裏付けとなる数字が不足しています。土地価格データを含む土地データベースや価格データベースが不完全であり、土地使用権市場がまだ十分に開発されておらず透明性も十分ではない状況では、土地評価方法の廃止は、土地評価の実施に混雑を引き起こさないように、実現可能性の観点からも慎重に検討する必要があります。

「この方法を維持する必要がある場合には、土地評価結果の正確性と妥当性を管理する『ロックバルブ』が必要だ」とトラン代表は提案した。

また、現在、補償と土地の復旧作業では、実際に土地の復旧が行われ、小川、溝、運河、溝を浚渫するプロジェクトや作業が行われていますが、土地法や補償と用地整理を指導する法令や通達はまだこの作業を規定していないため、人々が同意せず、多くの請願書を提出し、長い間、国家の補償決定に不満を述べ、用地整理に困難が生じているため、この作業は大きな困難に直面しています。そのため、代表者はこの内容を見直すことを提案しました。

土地資源の解放

国全体の発展のために土地資源を解放するための法案の完成に貢献し、グエン・ティ・ゴック・スアン代表（ビンズオン代表団）は、商業住宅プロジェクトの実施条件と第122条第3項b点および第127条第1項b点に基づく土地使用権譲渡契約について、ビンズオン省の多くの企業の意見を提示した。

対話 - 土地評価において剰余金方式を規定しない提案（図2）。 — 国会副議長のグエン・ドゥック・ハイ氏が会議の議長を務めた。

代表らは、承認された計画と一致する場合は、他の土地案件も追加すべきだと提案した。代表らは、国会がこの条項を別途慎重に検討して投票するか、政府に5年間の試行を委託し、その後、要約して国会に報告するよう要請した。

代表者によると、その理由は過去の慣行によるもので、国が投資と経済発展を呼びかけ、事業を希望する多くの人々や企業が、住宅地を含むさまざまな種類の土地を国に譲渡して生産や事業のためにリースバックし、雇用を創出し、地域の発展プロセスに大きく貢献することを受け入れたという。

これまで、国が計画を変更し、都市部を改修して美化したい場合、何世代にもわたって住民が保全し、生産し、事業を行ってきた土地の開発を継続し、投資する機会を与える優先的な仕組みが必要でした。

一方、我が国は企業の土地起源を明確に判定する十分な根拠を有しています。生産・営業前の土地の起源が企業自身のものである場合（相続、寄付、譲渡による）、この問題を徹底的に調査する必要があります。

さらに、代表団は、他の土地利用目的を住宅用地に転換して商業住宅プロジェクトを実施することによる利益を、土地利用者、投資家、国家の3つの主体グループに調和させるため、税制と金融に関する法的規制を早急に改正し完成させる必要があると勧告した。これにより、国家は利益を土地利用者自身に比例して再分配し、地元の社会経済開発プロジェクトに投資することができる。

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