「土地への渇望」の現れか、それとも単なる「仮想熱」か？

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2024年8月19日の夜から8月20日の早朝にかけて、ホアイドゥック県ティエンイエン村の19区画の土地の競売が終了し、土地価格は開始価格の30倍となる1平方メートルあたり1億3,300万ドンで「確定」した。

ハノイ郊外にある土地のオークションは18時間続き、何百人もの投資家がオークションに参加登録するために列を作り慌ただしく並ぶ様子がSNSに投稿され、話題を呼んだ。

Đấu giá đất vùng ven cả trăm triệu/m2: Biểu hiện — 土地の競売は2024年8月20日午前4時近くまで行われた（写真：Huu Thang）。

今回のオークションで最も低い落札価格となった2つの土地は1平方メートルあたり9130万ドンだったが、それでも開始価格の12.5倍の高値だった。

このイメージはそれほど新しいものではない。というのも、半月も経たないうちに、タンオアイの土地オークションの「火皿」が郊外の土地セグメントに新たな価格水準を確立したからだ。

先週末、ハノイのタンオアイ地区で行われた土地オークションには数千人が参加した。 1億VND/m2以上が最高落札価格で、当初の開始価格のわずか860万VND/m2から1250万VND/m2の8倍に相当します。

したがって、タンオアイ地区が最近のオークションで集めた総額は4046億ドンで、開始価格との差は3490億ドンとなり、当初の開始価格の約8倍となった。

ホアイドゥック地区では、オークションで開始価格の11倍以上となる1860億ドン以上を集めると予想されている。

オークション前の郊外の土地市場では、1平方メートルあたり2000万～3000万ドンで土地が売られている。

実際、 Nguoi Dua Tinの実際の市場調査やBatdongsan.com.vnなどのいくつかの電子取引フロアの要約レポートによると、Thanh Caoコミューン（ハノイ市Thanh Oai地区）の土地の販売価格は近年上昇傾向にあります。

しかし、この地域の平均土地価格は、上記のオークションでの価格のように数十倍に急騰する現象はなく、過去4年間で約80％しか上昇しておらず、2020年の1,500万VND/m2の一般的なレベルから2024年には2,700万VND/m2に上昇しました。

したがって、2024年第2四半期の一般的な販売価格2,700万VND/m2と比較すると、2024年8月10日のオークションでのタンカオコミューンの土地区画の落札価格は6,300万～1億VND/m2で、2.3～3.7倍高くなります。

タンオアイ地区の近隣地域でも、価格は1平方メートルあたり2,000万～3,000万ドンの範囲で変動しています。

ハノイのティエンイエン、ホアイドゥック地区では、2024年第2四半期の土地セグメントの最も人気のある販売価格はわずか4,300万VND/m2で、直近1年間の成長率は約48％を超えています。

しかし、今回のオークションでの落札価格は、依然として一般的な価格水準の2～3倍高かった。

ホアイドゥック区の近隣地域では、2024年第2四半期の価格はわずか2,200万～6,200万VND/m2です。

地価の高騰は市場の「渇望」の表れだ。

上記の状況について、Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アン氏は、2025年第2四半期以降、土地区画は回復の主要傾向に入り始めると述べました。現在の波は一部の地域にのみ局地的に発生しています。

Batdongsan.com.vnのデータによると、2024年第2四半期の全国の土地需要は、2024年第1四半期と比較して33％増加しました。

しかし、専門家は、これは一部の地域、特に北部諸州における局所的な改善に過ぎないと評価した。ハノイでは土地への関心が75%増加した。

「特にハノイ郊外地域での関心の高さと価格上昇は、計画要因とオークション活動によるものだ」とクオック・アン氏は語った。

具体的には、2024年上半期には、ドンアン、ジアラム、ホアイドゥック、タックタット、クオックオアイの土地の検索数が48%から104%増加し、これらの郊外地区の土地価格が2023年下半期と比較して4%から24%上昇しました。

グエン・クオック・アン氏は、土地市場に大きく影響を与える主な要因は、地域経済、さらにマクロ的には国家経済の 3 つであると考えています。インフラと人口計画、そして他の地域との接続性。

「従来の市場に加え、インフラ計画情報が発表される多くの新しい市場では、価格が一般的に10～30％上昇し、場所によっては短期間で土地価格が2～3倍に上昇することもあります。

現在、計画情報は大規模かつ大量に公開されており、国全体が同期した計画で実行されているような大きなプロジェクトとなっています。「この好材料は土地部門の流動性と価格に勢いを与えている」とアナリストは語った。

しかし、クオック・アン氏は、インフラ情報を踏まえたリスク分析では、需要や潜在性によって土地価格が上昇する場所がある一方で、風評などによって価格が上昇し、市場に悪影響を及ぼす可能性のある場所もあると強調した。

別の角度から見ると、ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、土地オークションは多くの参加者の注目を集めており、価格の急騰は人々の土地に対する「渇望」を明らかに示していると述べた。

近年、「クリーン」な法的文書を備えたプロジェクト、土地区画、不動産商品の数は極めて少なく、市場に流通する量も非常に少なく、ほとんど存在しないと言っても過言ではありません。

したがって、完全な法的地位を持ち、国が管理するプロジェクトの立ち上げは、土地を「保有」するために巨額の資金を支払うことをいとわない投資家から大きな注目を集めることになるだろう。

土地を「抱きしめる」ことによる隠れたリスク

ディン氏は、土地価格の高騰は市場の「渇望」によるところが大きいと考えているものの、土地取引はホットスポットとなっているものの、まだ流動性の高い分野ではないため、投資家に注意を促した。本当に熱い地域もありますが、市場を操作する目的で価格インフレが発生している地域もあります。

投資家が共謀してオークションに参加し、近隣地域の土地価格を新たな価格水準に近づけることで利益を得ることは十分にあり得ます。ハノイは土地が限られ、人口密度が高いという特徴を持つ主要都市圏であるため、不動産供給が常に需要を満たしきれない状況にあり、投資家がこうした心理を利用して利益を得ることは十分にあり得ます。

土地の価格が本当にそのくらい高いかどうかは、落札した投資家が将来実際に支払いをするかどうかによって決まります。トゥーティエムの鉱床オークションの話は今も残っており、土地熱の状況をもっと現実的に捉えさせてくれる」とディン氏は述べた。