建設省のトップは政府庁舎に提出された最近の不動産価格に関する報告書の中で、2024年の土地価格を適用すると、計算によると、不動産プロジェクトの土地利用コストは以前に比べて大幅に増加するだろうと述べた。
連鎖効果
建設省の説明によると、住宅・不動産価格に影響を与える主な費用には、土地使用料、敷地造成補償費、プロジェクト建設費（住宅、不動産）、税金、関連費用など7つの費用が含まれます。
したがって、市場価格に近い新しい土地価格リストでは、敷地の整地、土地の復旧補償、土地関連の税金や手数料などの土地関連コストが増加します。土地使用料に関連するコストは、住宅プロジェクトの総コストの大きな割合を占めることが多く、高層マンションプロジェクトでは7％〜20％、別荘やタウンハウスプロジェクトでは25％〜50％の範囲です。
新しい土地価格表が適用されていないにもかかわらず、ハノイの多くの地域で土地と住宅の価格は最近急激に上昇している。写真: LE THUY
プロジェクト間の価格は、場所や好ましい技術インフラ条件によって異なります。土地上の資産に対する補償費用は、通常、建設投資費用の約 2% と、わずかな割合を占めます。
例えば、GPインベストの住宅エリア（ハノイ）では、新土地価格表適用後のマンション1平方メートルの販売価格から算出した土地使用料が3,600万VNDのうち2,200万VND（約60%を占める）に増加する。現在、この割合はわずか約42％で、3,600万VNDのうち1,500万VNDに相当します。同様に、ドンタンロン都市圏（ホーチミン市トゥドゥック市）では、土地利用コスト対アパート1平方メートル当たりの販売価格の比率も、27%（230万ドン対880万ドン）から60%～65%に上昇すると予想されています。
チャンミー都市圏ヴィラプロジェクト（ビンズオン省）では、16.3％から約50％に…「いくつかのプロジェクトの予備調査によると、新しい土地価格表を適用すると連鎖反応が起こり、以前に比べて不動産および住宅価格が15％から20％上昇する」と建設省は計算した。
同機関によると、上記の要因に加え、不動産プロジェクトの投資家が供給不足の状況を利用して高値で販売しているため、最近では特定の時期、プロジェクト、地域で住宅価格や土地価格が上昇しているという。特に、売り出し中の物件が非常に少ない、または 1 件しかない地域の場合、需要と登録購入者の数が多い間は、投資家は（競争が少なく参考価格が低いため）販売価格を上げて利益を上げることができます。
建設省によると、住宅プロジェクトの投資家は、商品を販売するために、基本的に平均して販売価格の約3％を取引フロアとブローカーに支払っています。ただし、取引所やブローカーは、顧客との取引時に市場の状況に応じて価格を追加することがよくあります。
多くの顧客が興味を持つ製品が少ないプロジェクトでは、多くの場合、購入者は投資家と締結した契約の価格よりも高い金額を支払う必要があり、これを「差額」と呼びます。この「差額」は固定ではなく、販売価格の 5% になることもあれば、10% や 20% になることもあります。
さらに、不動産仲介業を営む一部の団体、投機家、投資家、個人が市場情報を混乱させて「価格をつり上げる」、「仮想価格を作り出す」などし、人々の知識不足を利用して心理を操作し、群衆心理に従って投資を誘致して利益を得ようとする状況もあります。
市場原理に基づく土地評価
ベトナム建設業者協会会長であり、グローバル不動産投資株式会社（GP.Invest）取締役会長のグエン・クオック・ヒエップ氏によると、2024年土地法により、地方自治体は2025年12月31日まで旧土地価格表を適用できるという。そして、2026年1月1日から新しい地価表が適用されます。新しい価格表は土地価格の枠によって制御されず、建設を市場価格に近づけるよう強制することになります。
「したがって、現在、地方自治体は、土地価格を市場価格に近づけるという原則を適用して新しい土地価格表を作成する必要はないが、現時点では土地価格を市場価格まで押し上げようとする考え方があり、それが不動産価格の押し上げにつながっている」とヒエップ氏は述べた。
ヒエップ氏は、土地が国の安定した発展にとって重要な資産や製品であると考えられるならば、ガソリンや電気のように管理される必要があると述べた。価格が高すぎる場合は、国が補助金を出すことを検討する。土地価格の管理における国家の役割を明確にする具体的な政策がなければ、市場に応じて「変動」し、制御が困難になるため、ベトナムの不動産および土地価格は世界で最も高いグループに入り、東京（日本）や香港（中国）よりも高くなる可能性があります。それは無理だ。
そのため、ベトナム建設業者協会の会長は、ベトナムの状況と世界の動向に合わせて、新しい土地価格表を決定するための原則の見直しを政府が検討すべきであると勧告した。これは全体的な経済発展の促進に役立ちます。不動産市場を含め、市場が「麻痺」する上記の「ボトルネック」状況を回避します。
ハノイ法科大学経済法学部長で評議会副議長のグエン・クアン・トゥエン准教授は、2024年土地法の規定に従い、市場原理に基づいた土地評価を実施するためには、管轄当局が地方自治体が実施すべき具体的で明確かつ同期した土地価格の決定を導く文書を用意する必要があると述べた。量と質が不足している専門鑑定士のチームが必要です。最後に、市場で収集された情報は、公開され、透明性があることが完全に保証されます。現在、市場には上記の要素の多くがまだ欠けているため、土地の評価を行うのは非常に困難です。
「市場は予測不可能であり、不動産は個人の好みによって決まるということを知っておく必要がある。ある人は土地の価格が妥当だと言うかもしれないが、別の人は高いと言うかもしれない。したがって、その土地価格をある地域に当てはめることはできない」と彼は語った。
また、最近ではハノイ郊外の土地競売において土地価格が高騰する事態も発生している。これにより市場が混乱し、地域の人々は市場の土地価格が非常に高いと誤って信じるようになります。
それ以来、土地や住宅価格は上昇し、現在ハノイでは1平方メートル当たり1億ドンを超えるマンションも販売されているが、3000万～4000万ドンのマンションはなく、労働者は住宅を購入できない状況となっている。これは、市場原理に従って土地を地域に割り当てた場合に、土地の評価がより混乱する理由でもあります。
そのため、グエン・クアン・トゥエン准教授は、2024年土地法に基づく土地評価では、以下の原則を確保する必要があることを明確に述べました。市場原則に従った土地評価計画。土地評価に関する正しい方法、順序、手順を遵守する。誠実性、客観性、公開性、透明性を確保する。地価諮問機関、地価公示鑑定協議会、特定地価鑑定協議会及び地価の決定権限を有する機関又は者の間の独立性を確保する。最後に、国家、土地利用者、投資家の間の利益の調和を確保する必要がある。
ベトアンホア不動産投資会社の社長トラン・カン・クアン氏：ロードマップが必要
建設省は、新しい地価表の適用により連鎖反応が起こり、不動産・住宅価格が以前に比べて15～20％上昇すると考えています。私の意見では、このレベルはまだ低いですが、30～50％上昇する可能性があります。不動産の基本的な性質は土地と地価であり、土地から住宅、借入金、あらゆる資産が生まれます。土地資源は経済に関わる多くの事柄を決定する非常に重要なものです。したがって、土地の価格が上昇すれば、当然すべてがそれに追随することになります。地価公示に従って住宅価格や土地価格の上昇を抑制するには、ロードマップに従い、新しい地価公示が市場に影響を与えるほど高く上昇しないようにする以外に方法はありません。
Wowhome Real Estate JSC CEO TA TRUNG KIEN氏: 状況に応じて調整する
今後、新しい地価公示を適用する際には、買い手は依然としてキャッシュフローを考慮しており、売り手は地価が上昇しても値下げや値下げ維持ができず、税金も増加するため、不動産取引はあまり活発にならないと思います。不動産価格を抑制するために、政府は地価公示を適切に調整することも検討する必要があります。
悪影響を制限する
建設省は、天然資源環境省に対し、地方自治体による新しい土地価格表の発行を監視し、住宅価格と市場の需給への悪影響を抑える解決策を持つよう要請した。
同省はまた、不動産業者に対し、コストの見直しと削減、建設における最新技術の導入により商品価格を下げるとともに、大多数の人々に適した社会住宅プロジェクトや古いアパートの改修への投資を促進するよう要請した。
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出典: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-moi-va-nhung-dieu-can-can-nhac-196240925203557106.htm
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