建設省のトップは政府庁舎に提出された最近の不動産価格に関する報告書の中で、2024年の土地価格を適用すると、計算上、不動産プロジェクトの土地利用コストが以前に比べて大幅に増加すると述べた。
連鎖効果
建設省の説明によると、住宅・不動産価格に影響を与える主な費用には、土地使用料、用地取得補償費、プロジェクト建設費（住宅・不動産）、税金、関連費用など7つの費用が含まれます。
したがって、市場価格に近い新しい土地価格表では、用地の整地、土地復旧補償、土地関連の税金や手数料などの土地関連コストが増加します。土地使用料に関連するコストは、住宅プロジェクトの総コストの大きな割合を占めることが多く、高層マンションプロジェクトでは7％〜20％、別荘やタウンハウスプロジェクトでは25％〜50％の範囲です。
ハノイの多くの地域では、新しい土地価格表が適用されていないにもかかわらず、最近、土地と住宅の価格が急騰している。写真：LE THUY
プロジェクト間の価格は、場所や好ましい技術インフラ条件によって異なります。土地上の資産に対する補償費用は、通常、建設投資費用の約 2% と、わずかな割合を占めます。
例えば、GPインベストの住宅エリア（ハノイ）では、新土地価格表適用後のマンション1平方メートルの販売価格に基づいて算出された土地使用料が、3,600万VNDのうち2,200万VND（約60%を占める）に増加する。現在、この割合はわずか42％程度で、3,600万VNDのうち1,500万VNDに相当します。同様に、ドンタンロン都市圏（ホーチミン市トゥドゥック市）では、アパート1平方メートル当たりの販売価格に対する土地利用コストの比率も、27%（230万ドン対880万ドン）から60%～65%に上昇すると予想されています。
チャンミー都市圏ヴィラプロジェクト（ビンズオン省）では、16.3％から約50％に…「いくつかのプロジェクトの予備調査では、新しい規制に従って土地価格表を適用すると連鎖反応が起こり、不動産と住宅の価格水準が以前に比べて15％～20％上昇することが判明した」と建設省は計算した。
同機関によると、上記の要因に加え、不動産プロジェクトの投資家が供給不足の状況を利用して高値で販売しているため、最近では特定の時期、プロジェクト、地域で住宅価格と土地価格が上昇している。特に、販売中の物件が非常に少ない、または 1 件しかない地域の場合、需要と登録購入者の数が多い間は、投資家は販売価格を上げて (競争が少なく、参考価格のため) 利益を上げることができます。
建設省によれば、住宅プロジェクトの投資家は、基本的に、商品を販売するために、取引フロアとブローカーに販売価格の平均約3％を支払います。ただし、取引所やブローカーは、顧客との取引時に価格を追加するために市場の状況に依存することがよくあります。
多くの顧客が興味を持つ製品の数が少ないプロジェクトでは、多くの場合、購入者は投資家と締結した契約の価格よりも高い金額を支払う必要があり、これを「差額」と呼びます。この「差額」は固定ではなく、販売価格の 5% になることもあれば、10% や 20% になることもあります。
さらに、不動産仲介業を営む一部の団体、投機家、投資家、個人が市場情報を撹乱して「価格をつり上げる」「仮想価格を創出する」などし、人々の知識不足を利用して心理を操作し、群衆心理に従って投資を誘致して利益を得ようとする状況もあります。
市場原理に基づく土地評価
ベトナム建設業者協会会長であり、グローバル不動産投資株式会社（GP.Invest）取締役会長のグエン・クオック・ヒエップ氏によると、2024年土地法により、地方自治体は2025年12月31日までは旧土地価格表を適用できる。その後、2026年1月1日から新土地価格表が適用される。新価格表は土地価格の枠組みに左右されず、建設を市場価格に近づけることになる。
「したがって、現在、地方自治体は、土地価格を市場価格に近づけるという原則を適用して、新たな土地価格表を作成する必要はないが、現時点では、土地価格を市場価格まで押し上げようとする心理があり、それが不動産価格の押し上げにつながっている」とヒエップ氏は述べた。
ヒエップ氏は、土地が国の安定した発展にとって重要な資産や製品であると考えられるならば、ガソリンや電気のように管理される必要があると述べた。価格が高すぎる場合、国は価格の補助を検討する。土地価格の管理における国家の役割を明確にする具体的な政策がなければ、市場に応じて「変動」し、制御が困難になるため、ベトナムの不動産および土地価格は世界で最も高いグループに入り、東京（日本）や香港（中国）よりも高くなる可能性もあります。それは無理だ。
したがって、ベトナム建設業者協会会長は、ベトナムの状況と世界の動向に合わせて、新しい土地価格表を決定するための原則の見直しを政府が検討すべきであると提言しています。これは全体的な経済発展を促進するのに役立ちます。不動産市場を含め、市場が「麻痺」する上記の「ボトルネック」状況を回避します。
ハノイ法科大学経済法学部長で評議会副議長のグエン・クアン・トゥエン准教授は、2024年土地法の規定に従い、市場原理に従って土地評価を実施するために、管轄当局は、地方自治体が実施すべき具体的で明確かつ同期した土地価格の決定を導く文書を用意しなければならないと述べた。専門の鑑定士チームが必要であるが、量と質が不足している。最後に、市場で収集された情報は公開され、透明性があることが完全に保証されます。現在、市場には上記の要素の多くがまだ欠けているため、土地の評価を行うのは非常に困難です。
「市場は予測不可能であり、不動産は個々の好みによって決まるということを理解する必要があります。ある人は土地の価格が妥当だと言うかもしれませんが、別の人は高すぎると言うかもしれません。したがって、その土地価格を特定の地域に当てはめることはできません」と彼は述べた。
また、最近、ハノイ郊外の土地オークションにおいて、土地価格が高騰する事態が発生している。これにより市場が混乱し、その地域の人々は市場の土地価格が非常に高いと誤って信じるようになります。
それ以来、土地と住宅の価格は上昇しました。現在、ハノイでは1平方メートルあたり1億ドンを超えるマンションが販売されているものの、3,000万～4,000万ドン/平方メートルのマンションは存在せず、労働者が住宅を購入できない状況となっている。これは、市場原理に従って土地を地方に評価する場合に、評価がさらに混乱する理由でもあります。
そのため、グエン・クアン・トゥエン准教授は、2024年土地法に基づく土地評価は、以下の原則を確保する必要があることを明確に述べました。市場原則に従った土地評価計画。土地評価に関する正しい方法、順序、手順を遵守する。誠実性、客観性、公開性、透明性を確保する。地価諮問機関、地価公示鑑定協議会、特定地価鑑定協議会及び地価の決定権限を有する機関又は者の間の独立性を確保する。最後に、国家、土地利用者、投資家の間の利益の調和を確保する必要がある。
ベトアンホア不動産投資会社社長トラン・カイン・クアン氏：ロードマップが必要
建設部は、新しい地価公示の適用により連鎖反応が起こり、不動産・住宅価格が従来より15～20％上昇するだろうと見ている。私の意見では、このレベルはまだ低いですが、30%～50%増加する可能性があります。不動産の基本的な性質は土地と地価であり、土地から住宅、借入金、あらゆる資産が生まれます。土地資源は非常に重要であり、経済に関わる多くの事柄を決定します。したがって、土地の価格が上昇すれば、当然すべてはそれに従わざるを得なくなります。地価公示に従って住宅価格や土地価格の上昇を抑制するには、ロードマップに従い、新しい地価公示が市場に影響を与えるほど高くならないようにする以外に方法はない。
Wowhome Real Estate JSC CEO TA TRUNG KIEN氏: 状況に応じて調整する
今後、新しい地価公示を適用する際には、買い手は依然としてキャッシュフローを考慮しており、売り手は地価が上昇しても値下げや値下げ維持ができず、税金も増加するため、不動産取引はあまり活発にならないと思います。不動産価格を抑制するために、政府は地価公示を適切に調整することも検討する必要があります。
悪影響を制限する
建設省は天然資源環境省に対し、地方自治体による新たな土地価格表の発行を監視し、住宅価格と市場の需給への悪影響を抑える解決策を持つよう要請した。
同省はまた、不動産業者に対し、コストの見直しと削減、建設における最新技術の導入、同時に大多数の人々に適した社会住宅プロジェクトや古いアパートの改修への投資促進によって商品価格を下げるよう要請した。
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出典: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-moi-va-nhung-dieu-can-can-nhac-196240925203557106.htm
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