市場価格を把握することは不可欠である
2024年8月1日に発効する2024年土地法によれば、地方自治体は2025年12月31日までは旧地価表を適用し、2026年1月1日からは新地価表を適用することができる。新地価表は土地価格の枠組みによって制御されず、市場価格に近い価格で構築されなければならない。
特にホーチミン市は調整地価表案に対する意見を求めた最初の地域である。調整された土地価格表の価格は、トゥドゥック市のように10～15倍に上昇した旧価格表よりもはるかに高くなっています。ニャベ、ビンチャン、カンザー、クチ地区は10～20倍に増加した。ホックモン地区だけでも、地価が15～30倍に上昇すると予想される道路が多数ある。
この問題に関して、サヴィルズの専門家は、ホーチミン市の土地価格表は時代遅れになっており、実際の市場価格よりも大幅に低いことが多いと述べた。この持続的な価格差により「二価格」制度が生まれ、多くの深刻な結果をもたらしました。
ホーチミン市のサヴィルズ・コンサルティング・サービスのディレクター、ド・ティ・トゥー・ザン氏によると、この問題により国有地の管理が困難かつ複雑になっているという。 「例えば、公証された契約書に記載された価格と実際の取引価格の差額は、土地譲渡税の減額に利用されることが多い。また、市場価格よりも低い土地価格表に基づいて毎年地代を支払うことで、国家財政に損失が生じているケースもある」とジャン氏は指摘した。
サヴィルズHCMCコンサルティングサービスディレクター、ド・ティ・トゥ・ザン氏
サヴィルズの専門家らはまた、不動産プロジェクトの開発も、特に土地の取得と敷地の整地の段階で多くの困難に直面していると述べた。市場価格に近くない土地価格表に基づく補償は、影響を受ける人々に遅延、不満、経済的損失をもたらし、土地紛争や訴訟の長期化につながっています。
これらの未解決の問題があるため、市場原理に従って土地価格表を適用することは避けられず、必要であると Giang 氏は考えています。この漸進的な変化は、これまでの制限を克服し、システムの透明性と公平性を確保するのに役立ちます。特に、市場価格に近い土地価格表は、支援と補償のレベルに関する人々の合意を促進することにより、特に重要なインフラ開発プロジェクトにおける補償と用地確保のプロセスを容易にするでしょう。
サヴィルズの専門家は、提案された土地価格表についてコメントし、提案された土地価格と実際の取引価格の間には依然として大きな差があると述べた。例えば、カオタン通り（3区）では、市場取引価格は1平方メートルあたり約5億2,500万ドンであるのに対し、提案された土地価格は1平方メートルあたりわずか3億3,000万ドンです。タンタン通り（タンフー地区）では、取引価格は1平方メートルあたり約1億5000万VND、提示価格は1平方メートルあたり9000万VNDとなっている。全体的に、提案された土地の価格表は市場価格に比べて約60％にしか達しませんが、他の地域では70％に達しており、依然として大きな差があることがわかります。
申請前に考慮すべき事項
ド・ティ・トゥー・ザン氏は、2024年土地法第159条に基づき、土地価格表が使用されるケースは11件あると述べた。また、2024年土地再定住支援及び調整法第109条及び第111条においても、土地価格表による土地価格が用いられている。したがって、ホーチミン市の提案された土地価格表は、利益をもたらす人々と有害な人々という 2 つの異なるグループの人々に直接影響を及ぼすことになります。
受益者グループには、土地が回収され移住が手配される際に国から支援を受ける人々が含まれます（2024年土地法第109条および第111条に基づく）。
影響を受けるグループには、土地利用目的が認識され変更した世帯および個人が含まれます。以前の2014年土地法によれば、財務上の義務は制限内の土地と制限外の土地とで異なって見積もられており、制限内の土地は土地価格表に従って計算され、制限外の土地は特定の土地価格に従って計算されていました。
しかし、現行の土地法2024ではこの区別はなくなり、全域で土地価格表に従った価格が適用されます。したがって、提案された土地価格表は現在の土地価格表より何倍も高くなるため、制限区域内の財政的義務は増加することになります。提案された土地価格表は現在の土地価格表より何倍も高いため、この地域の財政的義務のコストが増加することになります。
ホーチミン市での新しい土地価格表の即時適用は、多くの人々に影響を及ぼすでしょう。
ホーチミン市が提案した土地価格表は、2024年8月1日から発効する予定だったが、さらなる検討のために延期された。サヴィルズの専門家は、提案された価格表は古い価格表に比べて大幅に値上がりしており、短期間で適用される予定であるため、この適用の遅延は合理的であると考えています。これにより、影響を受けるグループに大きな経済的圧力がかかります。したがって、地価表の構築と適用は、すべての当事者の利益のバランスをとるよう、特に人々の権利の保護を優先するよう慎重に検討される必要がある。
さらに、土地価格を決定するために適用される方法は、依然として統一されておらず、単純ではありません。一部の高価値の地域では、土地価格表を作成する方法は、すべてのルートに対して単純に固定の係数乗数であるようです。
たとえば、地区 1 では、すべての場所とルートに 5.0 の乗数が均一に適用されます。その結果、ドンコイ通りは8億1,000万ドン／m2（現在は1億6,200万ドン／m2）、ハイバーチュン通り（バクダン埠頭からグエンティミンカイまで）は4億8,400万ドン／m2（現在は9,680万ドン／m2）で提案されています。同様に、第 4 地区の乗数は 11.3、第 5 地区の乗数は 5.58 です。
「この方法は、古い価格表を適用して係数Kを乗じるのと本質的に変わりなく、土地法の精神に則って各ルートの市場価値を真に反映するものではない」とジャン氏は述べた。
最後に、ド・ティ・トゥー・ザン氏は、土地価格表を市場価値を反映して更新することは重要な前進だが、現在の提案にはさらなる改善が必要であると述べた。この方法は、単に一般的な係数を適用するのではなく、各領域に合わせてさらに洗練され、特化される必要があります。この新しいシステムの長期的な成功を確実にするためには、すべての利害関係者の利益を確保する段階的かつ透明性のある移行が不可欠です。
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出典: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html
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