高級マンションの供給が増加
CBREが最近発表した2023年第3四半期の不動産市場レポートによると、ホーチミン市で販売される新築マンションの数は3,600戸に達し、2023年上半期の新規供給総数の約90％を占め、前年同期比27％増加した。
この供給は主に、既存のプロジェクトの次のフェーズから提供されます。注目すべきは、2023 年の最初の 9 か月間の新規供給の 60% が東部の都市部プロジェクトから来ることです。したがって、市の東部地域は、新しいアパートの供給という点では依然として明るい地域です。
報告書によると、2023年第3四半期の新規供給の96％はハイエンドセグメントからのものであり、残りの4％はトゥーティエム新都市地区のプロジェクトの次のフェーズからの高級セグメントからのものである。
報告書はまた、ホーチミン市のマンション市場の主な販売価格が第3四半期に6,060万ベトナムドン/m2（2,500米ドル/m2以上相当）に達し、前四半期比4％増、前年比1.9％増となったことを指摘した。これは主に、価格調整を伴った高級・ハイエンドセグメントでの新規供給によるものだ。
2023年第3四半期のアパート供給量は、今年上半期の総供給量の90％に相当します。
そのうち、販売戸数が限定され、法的地位が透明で、好立地にある高級セグメントの新規供給は、2022年の前回の開業段階と比較して、主な価格が6％上昇しています。
同様に、高級住宅セグメントの投資家も、商品のアップグレード、住宅ローン金利のサポート、支払いスケジュールの延長、賃貸契約などとともに、昨年の初売り期間と比較して価格を平均3～4％引き上げました。
この期間中、多くの投資家が顧客を引き付けるためにさまざまな政策を導入し、市場の流動性の回復に貢献しました。これは、市場では直接的な価格引き下げは記録されていないものの、新規に開始されたプロジェクトが確実に良好な吸収力を持つためには、多くのインセンティブを伴う販売政策の存在が不可欠であることを示しています。
実際、魅力的な販売政策により、第 3 四半期の新規供給の吸収率が向上し、販売戸数は 2,600 戸を超えました。これは新規発売戸数の 55% に相当し、前四半期の吸収率のほぼ 2 倍です。
二次市場では、平均価格は4,500万VND/m2に達し、前四半期と比較して2.6％上昇しましたが、昨年の同時期と比較すると依然として4％低いままです。一方、高級車およびエコノミー車の二次価格帯は前四半期と比べてほぼ横ばいでした。
供給は主に高級マンションプロジェクトから来ています。
この四半期の増加は、主に、買い手が一次市場価格に比べてよりリーズナブルな価格で納品される製品を求めたため、ハイエンドおよびミッドエンドのセグメントにおける二次価格が上昇したことによるものです。特に、トゥドゥック市ビンタン地区などの中心部に近いプロジェクトでは、地下鉄路線の完成による恩恵が期待できます。
CBREベトナムのCEOであるドゥオン・トゥイ・ドゥン氏によると、「2023年下半期の3か月目に入ったばかりですが、ホーチミン市のマンション市場は、上半期と比較して流動性においてより前向きな変化を見せています。典型的には、2023年第3四半期に約3,000戸の新規オープンユニットを備えた都市部プロジェクトは、50％を超える販売率を記録しました。また、地下鉄沿線の別のプロジェクトでは、ポディウムのショップハウス20戸が午前中のうちに完売しました。」
低層住宅価格は安定
CBREの報告書はまた、新規供給が限られているため、低層の既成住宅製品の主な価格は平均で1平方メートルあたり2億5,500万ベトナムドンで安定していることを示している。
しかし、2023年の最初の9か月間に平均販売価格に大きな変化はなく、投資家は継続的な財政的圧力の中で「様子見」モードを維持しているため、二次市場での取引と需要は依然として低いままです。
CBREは、低層不動産セグメントは、主にアンフン住宅地区（ニャーベ）やザ・グローバル・シティの次のフェーズ（トゥドゥック市）など、ホーチミン市の東部と南部の都市部からの新規供給により、2023年第4四半期から2024年にかけて改善すると予想しているとコメントした。
特に、今四半期は合併・買収（M&A）取引が活発化しており、ホーチミン市の不動産市場に対する外国人投資家の関心が高まっていることがうかがえる。
低層住宅市場だけを見ると、大きな変化は見られません。
さらに、地方自治体からの支援も住宅市場の原動力となり続けています。注目すべきは、2023年の最初の8か月間で、ホーチミン市の67のプロジェクト（法的問題を抱える合計180のプロジェクトのうち37.2％）の法的問題が解決されたことです。
さらに、社会住宅、労働者住宅の開発、古いアパートの改修プロジェクトのための120兆ドンの融資パッケージに関しては、ホーチミン市の適格プロジェクト6件のうち1件がこのパッケージからの資金借り入れを承認された。
「2023年の住宅市場は前年に比べて供給と吸収率に大きなギャップが残っていますが、投資家は市場の前向きなシグナルを無視することはできません。多くの銀行が第3四半期に金利引き下げを発表したため、住宅ローンは購入者にとってより利用しやすくなっている。 「一方、M&Aや投資ファンドからの投資要請は、資金不足で遅れているプロジェクトに投資家が活路を見出すのに役立っている」とCBREベトナムのCEO、ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏は述べた。
将来の市場動向についてこの専門家は、市場の困難は少なくとも2024年前半までは続くと予想され、マクロ経済、法的要因、住宅購入者の信頼が改善すれば取引は回復するだろうとも述べた。
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