Dans un rapport envoyé à la Commission permanente de l'Assemblée nationale sur la mise en œuvre des politiques et des lois sur la gestion du marché immobilier et le développement du logement social de 2015 à fin 2023, le ministère des Finances a souligné de nombreuses lacunes, insuffisances et limitations dans la mobilisation des capitaux d'investissement pour la construction de projets de logements commerciaux, le transfert de projets d'investissement ainsi que le transfert de biens immobiliers.

Risques liés au transfert de projets d'investissement

En ce qui concerne la mobilisation de capitaux pour la construction de projets de logements commerciaux, le ministère des Finances a déclaré qu'auparavant, conformément aux dispositions de la loi sur le logement, les investisseurs étaient autorisés à signer des contrats, des documents d'apport en capital ou des contrats et documents de coopération d'investissement avec des organisations et des particuliers pour investir dans la construction de logements et les contributeurs en capital ou les parties à la coopération d'investissement étaient autorisés à diviser les produits de logement en fonction du ratio d'apport en capital convenu.

Toutefois, conformément à la réglementation en vigueur, les investisseurs ne sont pas autorisés à recourir à la mobilisation de capitaux pour diviser les produits de logement ou pour donner la priorité à l'enregistrement, au dépôt et à la jouissance du droit d'achat de logements ou pour diviser les droits d'utilisation des terres dans le projet pour la partie mobilisée en capitaux, sauf dans le cas d'un apport de capitaux pour établir une nouvelle entité juridique qui sera désignée par l'État comme investisseur d'un projet de construction de logements.

Après avoir terminé la construction des fondations de la maison conformément aux dispositions du décret 71, l'investisseur est autorisé à signer un contrat de vente et d'achat de futures maisons et constructions pour remplacer les contrats d'apport en capital précédemment signés.

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Selon le ministère des Finances, il existe de nombreuses façons de contourner la loi, ce qui rend difficile pour les agences d’État de vérifier la valeur réelle des transactions de transfert de biens immobiliers. Photo : Hoang Ha

Après la signature du contrat de vente des futurs logements et des travaux de construction, l'apporteur de capitaux est autorisé à transférer le contrat de vente des futurs logements et des travaux de construction.

Cependant, le ministère des Finances a déclaré qu'en réalité, les agences gouvernementales ne sont pas encore en mesure de contrôler le fait que les investisseurs continuent de signer des contrats (sous diverses formes) avec des particuliers. Ce n'est que lorsque ces derniers ont besoin de transférer et de soumettre des documents aux autorités fiscales qu'ils découvrent l'incident.

En outre, il existe des cas où les investisseurs acceptent de payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRP) au nom de l'acheteur, de percevoir l'IRP auprès de l'acheteur lors du transfert du contrat d'apport en capital, mais ne paient pas d'impôt au budget de l'État.

En ce qui concerne le transfert de projets d'investissement, le ministère des Finances a déclaré que les contribuables sont des personnes morales qui transfèrent des droits d'investissement, exploitent une partie ou la totalité d'un projet d'investissement à d'autres organisations ou individus sous forme de séparation, de fusion, de conversion d'entreprise ou de transfert d'apport en capital sous réserve de la réglementation de la loi sur le foncier, l'investissement, le logement et l'immobilier.

Si l'organisme cédant est une entreprise publique, il doit également se conformer aux dispositions de la loi sur la gestion et l'utilisation du capital public investi dans la production et les affaires des entreprises et à la loi sur la gestion des biens publics.

Selon le ministère des Finances, cette activité est soumise à de nombreux risques, notamment celui de voir l’organisation déclarer des prix de transfert non conformes aux prix réels, entraînant des pertes pour le budget de l’État ; Transférer un projet lorsqu’il ne répond pas aux conditions de transfert prévues par la loi ; Vente d’actifs sans enchères entraînant la perte de biens publics de l’État ; utilisation abusive des terres

Les personnes physiques qui sont apporteurs de capitaux ou actionnaires fondateurs se voient initialement attribuer des terres par l'État avec des redevances d'utilisation du sol collectées, l'État loue des terres (payées annuellement ou en une seule fois) pour réaliser des projets d'investissement, après un certain nombre de transferts d'apports en capital et d'actions, conduisant au remplacement de tous les apporteurs de capitaux et actionnaires fondateurs.

En fait, l’entreprise qui met en œuvre le projet d’investissement n’a pas changé (le code fiscal de l’entreprise n’a pas changé), mais les membres qui apportent du capital à l’entreprise ont changé. On peut dire qu’il s’agit essentiellement de vendre des projets immobiliers sous forme de transfert de capital d’apporteurs de capitaux ou d’actionnaires fondateurs.

Le ministère des Finances a déclaré que les activités des contribuables susmentionnés comportent de nombreux risques fiscaux, entraînant des pertes pour le budget de l'État et des risques de violation des dispositions de la loi sur la gestion des terres.

Difficile de vérifier la valeur réelle de la transaction de transfert

En ce qui concerne les prix de transfert de biens immobiliers, le ministère des Finances a souligné que les contribuables ont déclaré des prix de transfert pour le calcul de l'impôt qui n'étaient pas conformes aux prix de transfert réels. L'acheteur et le vendeur utilisent un contrat manuscrit signé par les deux parties, indiquant le prix réel de la transaction pour éviter les litiges devant les tribunaux.

« Il est donc très difficile pour les agences étatiques compétentes de vérifier la valeur réelle des transactions de transfert de biens immobiliers, d'autant plus que les autorités fiscales n'ont actuellement pas de fonction d'enquête », indique le rapport du ministère des Finances.

Pour les contrats transférant des contrats de vente et d'achat de futures maisons et de travaux de construction, la valeur du contrat de vente et d'achat de futures maisons et de travaux de construction de la deuxième partie à la troisième partie est uniquement égale au prix d'achat auprès de l'investisseur. Ou bien, lorsque le livre a été émis, les contribuables sont prêts à déclarer un prix inférieur à celui de l'investisseur, ce qui entraîne également une perte dans le calcul des recettes budgétaires.

En ce qui concerne la méthode d'achat et de vente de biens immobiliers et de projets immobiliers, le ministère des Finances a déclaré que l'investisseur accepte de laisser l'acheteur signer à nouveau le contrat pour la future maison avec un nouvel acheteur pour éviter l'impôt sur le revenu des personnes physiques provenant du transfert de biens immobiliers.

« L'investisseur contourne les réglementations de la loi sur le logement concernant la limite du nombre de maisons que les étrangers sont autorisés à posséder en signant des contrats de location à long terme et le locataire a tous les droits en tant que propriétaire de la maison ; « Des transactions immobilières réelles ont été réalisées, mais légalisées par l’achat d’actions, puis par la division de l’entreprise », indique le rapport.

Pour l'autorisation de transfert de biens immobiliers, le contribuable qui transfère un bien immobilier ne signe pas de contrat de transfert mais signe un contrat d'autorisation (dans lequel la personne autorisée a le droit de posséder, le droit d'utiliser et le droit de disposer du bien immobilier) pour éviter l'impôt sur le revenu des personnes physiques provenant du transfert de biens immobiliers.

Les données du ministère des Finances montrent que les recettes de l'impôt sur le revenu des personnes physiques provenant des transferts immobiliers au cours de la période 2017-2022 ont augmenté par rapport aux recettes de l'année précédente.

Plus précisément, en 2017, le chiffre d'affaires s'élevait à 10 818 milliards de VND. En 2018, le chiffre d'affaires s'élevait à 12 963 milliards de VND, soit une augmentation de 19,82 %. En 2019, le chiffre d'affaires s'est élevé à 14 447 milliards de VND, en hausse de 11,44 %. En 2020, le chiffre d'affaires s'est élevé à 16 213 milliards de VND, soit une augmentation de 12,22 %. En 2021, le chiffre d'affaires s'est élevé à 21 142 milliards de VND, soit une augmentation de 30,4 %. Le chiffre le plus élevé est enregistré en 2022, avec un chiffre d'affaires de 34 746 milliards de VND, soit une augmentation de 64,34 % par rapport à 2021.

Rien qu'en 2023, les recettes de l'impôt sur le revenu des personnes physiques diminueront à seulement 18 618 milliards de VND en raison des difficultés du marché et de la diminution des transactions.