Pourquoi le prix des logements sociaux d’occasion augmente de jour en jour ?

Des logements sociaux, mais plus à bas prix

Ces derniers temps, l’offre d’appartements abordables ne montrant aucun signe d’amélioration, notamment dans les zones proches du centre-ville, de nombreuses personnes ont cherché à acheter d’anciens appartements sociaux.

Bien qu’il s’agisse de logements sociaux et qu’ils soient utilisés depuis de nombreuses années, ces appartements sont actuellement vendus à des prix hors de portée des groupes à faibles revenus. Par exemple, le projet Felix Homes à Go Vap (HCMC), qui a été annoncé à la vente à 14 millions de VND/m2 en 2017, est un projet de logement social qui a été bien accueilli par de nombreuses personnes. Car à cette époque, les personnes ayant des revenus inférieurs à 9 millions de VND par mois se voyaient encore prêter 70 % de la valeur de l'appartement par les banques à des taux d'intérêt préférentiels, avec des remboursements de 15 à 20 ans. Avec environ 240 millions, les acheteurs peuvent devenir propriétaires d'un appartement dans ce projet de logements sociaux.

Mais grâce à des recherches, un appartement de Felix Homes d'une superficie de 56 mètres carrés est actuellement vendu pour 1,69 milliard de VND, soit environ 30 millions de VND/mètre carré. De plus, il y a des vendeurs qui vendent des appartements dans ce projet à des prix allant de 35 à 45 millions de VND/m2.

Pourquoi le logement social est-il surutilisé ? Image 1 — Projet de logements sociaux Felix Homes à Go Vap.

À Hanoi, le projet NOXH @Home à Yen So (Hoang Mai, Hanoi) a été annoncé à 1,2 milliard de VND/appartement de 55 m2, avec une livraison fin 2018 et un prêt sur 20 ans à taux d'intérêt préférentiels. Ainsi, chaque mètre carré de ce projet coûte environ plus de 20 millions de VND, un prix qui n'est pas très adapté par rapport à un projet de logement social mais qui est également moins cher que certains projets d'appartements commerciaux de l'époque.

Mais à l'heure actuelle, le prix d'un appartement de 55 m2 dans le projet @Home est vendu pour 1,75 milliard de VND, soit l'équivalent de 31 millions de VND/m2. En outre, certains appartements plus grands de ce projet sont également proposés à la vente à des prix allant jusqu'à 36 millions de VND/m2.

Avec l’augmentation des prix de nombreux anciens projets de logements sociaux, la possibilité de posséder une maison pour répondre à de réels besoins de logement pour de nombreuses personnes est devenue plus difficile que jamais. En partageant son parcours de recherche d'une maison, Mme Dao Thu Trang (35 ans, Ho Chi Minh-Ville) a déclaré qu'elle et son mari cherchaient et visitaient des maisons depuis près de 2 mois maintenant, mais n'avaient pas trouvé de maison satisfaisante en termes de prix et d'emplacement.

« Les anciens logements sociaux, même occupés depuis longtemps et présentant des signes de dégradation, ne voient toujours pas leur prix baisser. J'ai étudié de nombreux projets, mais aucun ne se vend à moins de 30 millions de VND, un prix qui dépasse les moyens de ma famille. Les logements sociaux à des prix abordables sont trop éloignés ou nécessitent un déménagement dans les provinces voisines. Si j'y achète, mon travail sera très compromis… », a confié Mme Trang.

Pourquoi le logement social est-il surutilisé ? Image 2 — Les appartements de Felix Homes sont revendus par de nombreuses personnes au double du prix initial.

Mme Trang a déclaré que l’idée d’acheter d’anciens logements sociaux venait d’un ami. Après quelques recherches, la famille de cet ami a trouvé un vieil appartement au prix de 28 millions/m2. Cependant, si vous calculez le coût de rénovation de l'appartement, le prix est d'environ 30 millions/m2. Il s’agit d’un prix hors de portée des groupes à faibles revenus, ce qui ne constitue donc pas une bonne option pour de nombreuses personnes. Par conséquent, l’idée de racheter d’anciens appartements de logements sociaux parce qu’on pense que le prix sera moins cher parce que les appartements montrent des signes de détérioration n’est pas fidèle à la réalité.

Selon les recherches, le prix des logements sociaux a augmenté de manière continue sur le marché secondaire et a atteint un nouveau sommet sur le marché primaire. Par exemple, dans le récent projet NHS Trung Van (Hanoï), le prix de l'investisseur a fluctué entre 19 et 20 millions de VND/m2. Sans parler des frais qui peuvent être encourus alors qu'actuellement, le nombre de personnes désirant acheter une maison dans le projet et déposant des demandes d'inscription est extrêmement important.

Pourquoi les prix des anciens logements sociaux augmentent-ils ?

En réponse à cette question, de nombreux avis affirment que le facteur clé qui fait que les prix des anciens logements sociaux continuent d’augmenter est le problème de l’offre.

Selon le dernier rapport du ministère de la Construction, au premier trimestre 2023, l'ensemble du pays ne comptait qu'un seul projet de logements sociaux d'une envergure de 300 appartements nouvellement autorisés ; Il existe 5 projets d'une envergure de 1 908 unités éligibles à la vente de futurs logements ; Il y a 4 projets d'une échelle de 934 appartements dont la construction est terminée...

Parmi ceux-ci, 397 projets de logements ouvriers sont en construction avec une échelle de 453 426 unités, et 152 projets sont en construction avec une échelle de 153 426 unités ; Actuellement, des procédures d'investissement sont en cours pour 245 projets d'une envergure de 300 000 appartements... Avec de nombreux projets encore à l'état de « en construction » et l'offre actuelle de logements sociaux ne représentant qu'une très petite partie de la demande, les prix de certains projets anciens ont fortement augmenté car les prix ne sont pas encore trop élevés par rapport aux projets d'appartements commerciaux.

Pourquoi le logement social utilise-t-il déjà un bâtiment de 3 étages ? — Le développement du logement social dans les prochaines années devrait permettre à de nombreuses personnes d’accéder à la propriété.

Selon ce rapport, au cours des cinq dernières années, les appartements sociaux d'occasion éligibles à la négociation et à la vente sur le marché immobilier ont vu leur prix augmenter assez rapidement, atteignant généralement 17 à 19 millions de VND/m2 (par rapport au prix de vente primaire moyen de 12 à 15 millions de VND/m2). Actuellement, dans certaines zones, les prix des logements sociaux atteignent 21 à 25 millions de VND/m2, voire 30 à 35 millions de VND/m2, ce qui les rend inaccessibles à de nombreuses personnes à faibles revenus dans le besoin.

Selon le personnel de courtage, le prix de chaque appartement augmente plus ou moins en fonction de l'emplacement, de l'orientation de l'appartement, du mobilier qui l'accompagne et du développement des infrastructures autour du projet. En particulier dans le cas de certains projets de logements sociaux qui étaient autrefois construits dans des zones aux infrastructures médiocres, ces zones se sont fortement développées au fil des ans avec des populations denses, ce qui a entraîné une forte augmentation des prix des appartements, parfois jusqu'au double du prix initial.

En outre, les experts ont également déclaré que le logement social bénéficie des incitations des politiques de l'État en matière de frais d'utilisation du sol, de taxes, etc. et est soumis à des réglementations qui ne peuvent être transférées qu'après 5 ans, de sorte que le prix primaire est bien inférieur à celui du logement commercial. Ainsi, lorsque vient le moment du transfert, le prix des anciens logements sociaux commence à augmenter fortement.

En réponse à cette question, M. Vo Hong Thang, directeur adjoint de la R&D de DKRA Vietnam, a souligné trois raisons principales de l'augmentation du prix des anciens logements sociaux.

Tout d'abord, il s'agit de questions juridiques, le long délai d'approbation des licences de projets augmentant d'autres coûts, notamment les intérêts, les coûts d'exploitation, les coûts d'opportunité... Tous les éléments ci-dessus ont gonflé le prix de vente du produit.

Le deuxième problème est celui du capital. Outre la forte hausse des taux d’intérêt bancaires, d’autres canaux de mobilisation de capitaux sont également devenus coûteux. Enfin, cela est dû à la forte augmentation des coûts des intrants. Les prix des terrains, les coûts de la main d’œuvre et les matières premières (fer, acier, sable, ciment, etc.) ont tous fortement augmenté ces derniers temps.

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