Pourquoi le prix des logements sociaux d’occasion augmente de jour en jour ?

Des logements sociaux, mais plus à bas prix

Ces derniers temps, l’offre d’appartements abordables ne montrant aucun signe d’amélioration, notamment dans les zones pas trop éloignées du centre-ville, de nombreuses personnes ont cherché à acheter d’anciens appartements de logements sociaux.

Bien qu’il s’agisse de logements sociaux et qu’ils soient utilisés depuis de nombreuses années, ces appartements sont actuellement vendus à des prix inabordables pour les groupes à faible revenu. Par exemple, le projet Felix Homes à Go Vap (HCMC), qui a été annoncé à la vente à 14 millions de VND/m2 en 2017, est un projet de logements sociaux qui a été bien accueilli par de nombreuses personnes. Car à cette époque, les personnes ayant des revenus inférieurs à 9 millions de VND par mois bénéficiaient encore de prêts bancaires correspondant à 70 % de la valeur de l'appartement, à des taux d'intérêt préférentiels et avec des remboursements sur 15 à 20 ans. Avec environ 240 millions, les acheteurs peuvent devenir propriétaires d'un appartement dans ce projet de logements sociaux.

Mais grâce à des recherches, un appartement de Felix Homes d'une superficie de 56 mètres carrés est actuellement vendu pour 1,69 milliard de VND, soit environ 30 millions de VND/mètre carré. De plus, il y a des vendeurs qui vendent des appartements dans ce projet à des prix allant de 35 à 45 millions de VND/m2.

Projet de logements sociaux Felix Homes à Go Vap.

À Hanoi, le projet NOXH @Home à Yen So (Hoang Mai, Hanoi) a été annoncé à 1,2 milliard de VND/appartement de 55 m2, avec une livraison fin 2018 et un prêt sur 20 ans à des taux d'intérêt préférentiels. Ainsi, chaque mètre carré de ce projet coûte environ plus de 20 millions de VND, un prix qui n’est pas très adapté par rapport à un projet de logement social mais qui est également moins cher que certains projets d’appartements commerciaux de l’époque.

Mais à l’heure actuelle, le prix d’un appartement de 55 m2 dans le projet @Home est vendu pour 1,75 milliard de VND, soit l’équivalent de 31 millions de VND/m2. En outre, certains appartements plus grands de ce projet sont également proposés à la vente à des prix allant jusqu'à 36 millions de VND/m2.

Avec l’augmentation des prix de nombreux anciens projets de logements sociaux, la capacité de posséder une maison pour répondre à de réels besoins de logement pour de nombreuses personnes est devenue plus difficile que jamais. Partageant son parcours de recherche d'une maison, Mme Dao Thu Trang (35 ans, Ho Chi Minh-Ville) a déclaré qu'elle et son mari cherchaient et visitaient des maisons depuis près de 2 mois maintenant, mais n'avaient pas trouvé de maison satisfaisante en termes de prix et d'emplacement.

« Les anciens logements sociaux, même s’ils sont occupés depuis longtemps et présentent des signes de dégradation, ne baissent toujours pas de prix. J'ai vu de nombreux projets mais aucun n'est vendu à moins de 30 millions de VND, au-delà des capacités financières de ma famille. Les projets de logements sociaux aux prix convenables sont trop éloignés ou doivent être déplacés vers les provinces voisines. Si vous achetez là-bas, cela sera très difficile pour votre travail... », a partagé Mme Trang.

Les appartements de Felix Homes sont revendus par de nombreuses personnes au double du prix initial.

Mme Trang a déclaré que l’idée d’acheter d’anciens logements sociaux venait d’un ami. Après quelques recherches, la famille de cet ami a trouvé un vieil appartement au prix de 28 millions le m2. Cependant, si vous calculez le coût de rénovation de l'appartement, le prix est d'environ 30 millions/m2. Il s’agit d’un prix hors de portée des groupes à faibles revenus, ce qui ne constitue donc pas une bonne option pour de nombreuses personnes. Par conséquent, l’idée d’acheter de vieux appartements de logements sociaux parce que l’on pense que le prix sera moins cher parce que les appartements montrent des signes de détérioration n’est pas fidèle à la réalité.

Selon les recherches, le prix des logements sociaux a augmenté de manière continue sur le marché secondaire et a atteint un nouveau sommet sur le marché primaire. Par exemple, dans le récent projet NHS Trung Van (Hanoï), le prix de l'investisseur a fluctué entre 19 et 20 millions de VND/m2. Sans parler des frais qui peuvent être encourus alors qu'actuellement, le nombre de personnes désirant acheter une maison dans le projet et déposant des demandes d'inscription est extrêmement important.

Pourquoi les prix des anciens logements sociaux augmentent-ils ?

En réponse à cette question, de nombreux avis affirment que le facteur clé qui fait que les prix des anciens logements sociaux continuent d’augmenter est la question de l’offre.

Selon le dernier rapport du ministère de la Construction, au premier trimestre 2023, l'ensemble du pays ne comptait qu'un seul projet de logements sociaux d'une envergure de 300 appartements nouvellement autorisés ; Il y a 5 projets d'une envergure de 1 908 unités éligibles à la vente de futurs logements ; Il y a 4 projets d'une échelle de 934 appartements dont la construction est achevée...

Parmi ceux-ci, 397 projets de logements pour travailleurs sont en construction avec une échelle de 453 426 unités, et 152 projets sont en construction avec une échelle de 153 426 unités ; Actuellement, des procédures d'investissement sont en cours pour 245 projets d'une échelle de 300 000 appartements... De nombreux projets étant encore au statut de « en construction » et l'offre actuelle de logements sociaux ne représentant qu'une très petite partie de la demande, les prix de certains anciens projets ont fortement augmenté car ils ne sont pas encore trop élevés par rapport aux projets d'appartements commerciaux.

Le développement du logement social au cours des prochaines années devrait permettre à de nombreuses personnes d’accéder à la propriété.

Selon ce rapport, au cours des cinq dernières années, les appartements sociaux d'occasion éligibles à la négociation et à la vente sur le marché immobilier ont vu leur prix augmenter assez rapidement, atteignant généralement 17 à 19 millions de VND/m2 (par rapport au prix de vente primaire moyen de 12 à 15 millions de VND/m2). Actuellement, dans certaines zones, les prix des logements sociaux atteignent 21 à 25 millions de VND/m2, voire 30 à 35 millions de VND/m2, ce qui les rend inaccessibles à de nombreuses personnes à faibles revenus dans le besoin.

Selon le personnel de courtage, le prix de chaque appartement augmente plus ou moins en fonction de l'emplacement, de l'orientation de l'appartement, du mobilier qui l'accompagne et du développement des infrastructures autour du projet. En particulier dans le cas de certains projets de logements sociaux qui étaient autrefois construits dans des zones aux infrastructures médiocres, ces zones se sont fortement développées au fil des ans avec une population dense, ce qui a entraîné une forte augmentation des prix des appartements, allant parfois jusqu'à doubler le prix d'origine.

En outre, les experts ont également déclaré que le logement social bénéficie des incitations des politiques de l'État en matière de frais d'utilisation du sol, de taxes, etc. et est soumis à des réglementations qui ne peuvent être transférées qu'après 5 ans, de sorte que le prix primaire est bien inférieur à celui du logement commercial. Ainsi, lorsque vient le moment du transfert, le prix des anciens logements sociaux commence à augmenter fortement.

En réponse à cette question, M. Vo Hong Thang, directeur adjoint de la R&D de DKRA Vietnam, a souligné trois raisons principales de l'augmentation du prix des anciens logements sociaux.

Tout d’abord, il s’agit de questions juridiques, avec le long délai d’approbation des licences de projets qui augmente d’autres coûts, notamment les intérêts, les coûts d’exploitation, les coûts d’opportunité… Tous les éléments ci-dessus ont gonflé le prix de vente du produit.

Le deuxième problème est celui du capital. Cela comprend de fortes augmentations des taux d’intérêt bancaires et d’autres canaux de mobilisation de capitaux devenant plus coûteux. Enfin, cela est dû à la forte augmentation des coûts des intrants. Les prix des terrains, du travail et des matières premières (fer, acier, sable, ciment, etc.) ont tous fortement augmenté ces derniers temps.

Source: https://www.congluan.vn/vi-sao-nha-o-xa-hoi-da-qua-su-dung-ngay-mot-tang-gia-post248197.html