7 « murs » entravant la progression du marché immobilier vietnamien

Le Dr Nguyen Van Khoi, président de l'Association vietnamienne de l'immobilier (VNREA), a déclaré : « Le marché immobilier vietnamien est confronté à 7 énormes défis. »

Premièrement, le marché immobilier vietnamien connaît un déséquilibre entre l’offre et la demande, ce qui constitue un problème majeur qui affecte sérieusement le développement durable du marché.

De nombreux projets immobiliers se concentrent uniquement sur le développement de produits ciblant une clientèle à revenus élevés, ce qui conduit à une situation où l’offre de biens immobiliers haut de gamme, de villas et d’appartements de luxe est en constante augmentation, voire en excès, tandis que l’offre de logements sociaux et de logements à bas prix desservant la majorité de la population fait gravement défaut.

Le marché immobilier vietnamien est confronté à 7 défis majeurs. (Photo : ST)

Ce déséquilibre conduit à de nombreux projets invendus, ce qui exerce une pression sur les flux de capitaux des entreprises. En conséquence, un grand nombre d’appartements de luxe restent vides, ce qui entraîne un grand gaspillage de ressources sociales, tandis que la majorité des gens ont encore du mal à trouver un logement adapté à leurs capacités financières.

La principale raison de cette situation est le manque de synchronisation dans la stratégie de développement, la faiblesse des politiques d’incitation et la complexité des procédures administratives, qui font que les entreprises ne sont pas intéressées à investir dans le segment du logement à bas prix.

Pour surmonter cela, le président de la VNREA a déclaré que le Vietnam doit avoir des politiques de soutien claires, promouvoir la réforme des procédures administratives, créer des conditions plus favorables pour que les entreprises participent au développement du logement social, rééquilibrant ainsi le marché et répondant aux besoins réels de la majorité de la population.

Deuxièmement, le marché est confronté à des défis en matière d’infrastructures et de planification.

Le Dr Nguyen Van Khoi a déclaré que le développement lent des infrastructures urbaines et les travaux de planification qui ne correspondent pas à la réalité deviennent des obstacles majeurs pour le marché immobilier vietnamien.

Alors que les zones urbaines s’étendent rapidement, que la population augmente fortement et que la demande de logements augmente, les infrastructures techniques telles que les transports, l’électricité, l’eau et le traitement des eaux usées ne peuvent toujours pas répondre aux besoins.

« Cela provoque de graves embouteillages, des inondations prolongées après chaque forte pluie et un manque de services publics essentiels, affectant directement la qualité de vie des résidents urbains », a déclaré M. Khoi.

En outre, l’urbanisme actuel présente encore de nombreuses lacunes, manque de flexibilité et est mis à jour lentement par rapport à la vitesse de développement. De nombreuses localités approuvent une planification rigide, éloignée de la réalité et désynchronisée avec le développement socio-économique.

En conséquence, les grands projets immobiliers sont mis en œuvre lentement et ajustés à maintes reprises, ce qui entraîne de lourdes pertes pour les entreprises et les particuliers, tout en réduisant l’attrait des investissements.

Pour surmonter cette situation, M. Khoi a suggéré que les localités doivent se concentrer sur des investissements forts et synchrones dans le développement des infrastructures essentielles, tout en renforçant la coordination intersectorielle dans la construction d’une planification urbaine plus pratique, scientifique, flexible et durable.

« Ce n’est que lorsque les infrastructures et la planification suivent le rythme du développement urbain que le marché immobilier peut se développer de manière stable et durable, contribuant positivement au développement socio-économique global du pays », a déclaré M. Khoi.

Troisièmement, la difficulté d’accès aux capitaux et les risques financiers. Bien que le gouvernement ait réalisé de nombreuses réformes positives pour soutenir le marché immobilier, la réalité montre que l’accès au crédit reste un défi majeur pour les entreprises, en particulier les petites et moyennes entreprises.

L’une des principales raisons de cette situation est que les conditions de prêt sont encore relativement strictes, exigeant des garanties élevées et des procédures compliquées qui rendent difficile la tâche des entreprises.

En outre, les taux d’intérêt des prêts restent élevés, au-delà de la tolérance des entreprises et des acheteurs de logements, ce qui augmente considérablement les coûts d’investissement et la pression sur le remboursement de la dette.

Cela a entraîné l’arrêt ou le retard de nombreux projets potentiels, entravant la reprise du marché et limitant les opportunités de croissance. Alors que les grandes entreprises sont en mesure de lever des capitaux auprès de diverses sources, les petites et moyennes entreprises dépendent presque entièrement des capitaux bancaires, ce qui les rend plus vulnérables aux fluctuations du marché et à la politique monétaire.

Pour surmonter cette difficulté, M. Khoi espère mettre en place des politiques plus spécifiques, soutenir la réduction des taux d’intérêt, simplifier les procédures de prêt et développer les sources de financement alternatives telles que les fonds d’investissement et les obligations d’entreprises.

Ce n’est que lorsque le problème de l’accès au capital sera complètement résolu que le marché immobilier vietnamien pourra véritablement se stabiliser et se développer durablement. Les acheteurs de logements sociaux ont du mal à accéder aux prêts en raison des taux d'intérêt élevés, des courtes périodes de remboursement et des difficultés financières (moins de 20 % de fonds propres), de sorte qu'ils ne peuvent pas emprunter 80 % du capital bancaire dans le paquet de 145 000 milliards de VND.

Quatrièmement, appliquer de nouvelles lois relatives au marché immobilier. De nouvelles politiques juridiques ouvrent la voie à un fonctionnement plus transparent et plus durable du marché immobilier. Cependant, en 2025, des défis liés au retard des politiques se poseront encore. Le marché a encore besoin de temps pour s’adapter, de sorte que les impacts positifs attendus ne créeront peut-être pas d’effets réels, mais seulement au niveau de la croyance.

Malgré les impacts positifs, la mise en œuvre de nouvelles lois se heurte encore à de nombreux obstacles et à une certaine confusion, ce qui peut entraîner des retards et de l’incertitude, posant des risques pour les entreprises. La question de l’évaluation foncière et des frais d’utilisation des terres est particulièrement problématique et a entraîné des embouteillages pour de nombreux projets dans de nombreuses localités.

Les nouvelles réglementations relatives aux prix des terrains auront un certain impact sur le marché immobilier, affectant la capacité d’accès aux terrains pour le développement de projets et pouvant entraîner une augmentation continue des prix de l’immobilier.

Le Dr Nguyen Van Khoi a déclaré : Les nouvelles réglementations liées aux prix des terrains auront un certain impact sur le marché immobilier. (Photo : VNM)

Le Dr Nguyen Van Khoi a proposé des solutions pour réguler et calculer les frais d'utilisation des terres, les loyers fonciers, les taxes, les frais et les charges foncières en fonction des conditions réelles de chaque localité, sur la base de la garantie de l'harmonie des intérêts et de la minimisation des impacts négatifs.

Cinquièmement, les risques liés au marché des obligations d’entreprises. L’utilisation d’obligations d’entreprises dans le secteur immobilier ces derniers temps a été lourde de risques, créant un risque d’insolvabilité et affectant négativement la confiance des investisseurs, impactant négativement l’ensemble du marché.

Sixièmement, les risques juridiques et les conflits fonciers. De nombreux projets immobiliers sont encore bloqués dans des procédures juridiques, des travaux de déblaiement de sites et des conflits fonciers prolongés, ce qui entraîne des retards et des coûts d'investissement élevés, perdant la confiance des investisseurs et des clients.

Enfin, les risques liés à la volatilité économique mondiale. Le Dr Nguyen Van Khoi a déclaré que le marché immobilier vietnamien est fortement influencé par l'économie mondiale, en particulier par des facteurs tels que la récession économique, la guerre commerciale, les fluctuations des taux de change et les taux d'intérêt internationaux.

« Ces fluctuations affectent directement la capacité à mobiliser des capitaux, les flux d’IDE et le sentiment des investisseurs étrangers », a souligné le président de la VNREA.

Dinh Tran

Source : https://www.congluan.vn/7-buc-tuong-can-buoc-tien-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-post340904.html