VCCI : La méthode du surplus devrait être maintenue dans l'évaluation foncière

ANTD.VN - La Fédération vietnamienne du commerce et de l'industrie (VCCI) estime qu'il est nécessaire d'envisager de supprimer la méthode de l'excédent des méthodes d'évaluation foncière.

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Faut-il maintenir la méthode du surplus dans l’évaluation foncière ?

Dans le projet de décret modifiant et complétant le décret 44/2014/ND-CP réglementant les prix des terrains et le projet de circulaire modifiant et complétant un certain nombre d'articles de la circulaire 36/2014/TT-BTNMT détaillant les méthodes d'évaluation des terrains ; établir et ajuster la liste des prix des terrains ; En ce qui concerne l'évaluation spécifique des terres et le conseil sur les prix des terres, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement (TN-MT) a proposé de supprimer la méthode de calcul du prix des terres excédentaires.

Toutefois, la VCCI estime que l’élimination de la méthode de l’excédent entraînera des difficultés dans le processus d’évaluation foncière.

La méthode du surplus est une méthode de détermination des prix des terrains en fonction des objectifs potentiels de développement futur. Ce type de terrain à potentiel de développement ne dispose généralement pas d'actifs similaires ou similaires ayant été négociés avec succès sur le marché pour appliquer la méthode de comparaison (à condition qu'il y ait au moins 03 parcelles comparables ayant été transférées sur le marché ou ayant remporté l'enchère pour les droits d'utilisation du sol) ;

En comparant avec les méthodes d'évaluation foncière basées sur des objectifs d'utilisation actuels tels que la méthode de comparaison et la méthode du revenu, nous verrons clairement les avantages et les inconvénients de chaque méthode.

Selon le VCCI, la méthode de comparaison présente des limites en termes de données comparatives car les informations sur les transactions sont souvent difficiles à faire correspondre aux biens immobiliers à évaluer ; Il faut beaucoup d’informations claires et précises sur les transactions alors qu’en réalité, dans de nombreux cas, le prix de la transaction sur papier et le prix réel de la transaction sont différents ;

Parallèlement, la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain est mise en œuvre en multipliant le prix du terrain dans le tableau des prix du terrain par le coefficient d'ajustement du prix du terrain, qui présente également des limites. Le coefficient d'ajustement du prix des terrains est émis par le Comité populaire provincial après analyse et comparaison des prix des terrains figurant dans la liste des prix des terrains avec les prix courants des terrains sur le marché.

Ainsi, la détermination du coefficient d'ajustement est également basée sur des données comparatives, elle rencontre donc également des lacunes en termes d'informations et de données d'entrée comme la méthode de comparaison.

Selon le VCCI, la base de données foncière actuelle de notre pays ne reflète pas vraiment la réalité du marché. Par conséquent, l’application de seulement trois méthodes d’évaluation comme dans le projet pourrait entraîner des difficultés de mise en œuvre en raison des lacunes susmentionnées.

En revanche, la méthode résiduelle repose sur le raisonnement suivant : la valeur actuelle d’un actif est la valeur résiduelle obtenue à partir de l’estimation du développement supposé moins tous les coûts engagés pour créer ce développement.

L’essence de cette méthode est de calculer les prix des terrains de manière rétrospective, c’est-à-dire en commençant par le produit de la vente des futurs produits de développement achevés et en déduisant les coûts de développement nécessaires pour investir dans la création de ce produit. Les terrains à potentiel de développement sont évalués selon cette méthode lorsque d’autres méthodes d’évaluation ne sont pas admissibles.

VCCI estime également que la méthode du surplus est une méthode d'évaluation immobilière appliquée par les organismes d'évaluation professionnels et est considérée comme l'une des méthodes d'évaluation appliquées lors de l'évaluation de biens immobiliers à potentiel de développement (terrains vacants non aménagés ou terrains avec des constructions sur le terrain qui peuvent être rénovés ou démolis pour construire de nouvelles constructions sur le terrain pour une utilisation optimale et la plus efficace).

La méthode de l'excédent a été prescrite dans la norme d'évaluation vietnamienne n° 11 publiée avec la circulaire 145/2016/TT-BTC.

Le cas du projet de loi supprimant la méthode de l'excédent dans l'évaluation foncière rend la réglementation sur l'évaluation immobilière incohérente entre les documents juridiques pertinents.

En ce qui concerne l'objectif de gestion de l'État, l'une des raisons pour lesquelles la méthode du surplus a été supprimée de la méthode d'évaluation foncière est que « c'est une méthode d'évaluation immobilière qui sert aux administrateurs à calculer pour décider de l'investissement (le prix du terrain doit être disponible à l'avance), et qui n'est pas adaptée à la tâche d'évaluation foncière au service de la gestion foncière de l'État ».

Selon la VCCI, si cette méthode est considérée comme étant utilisée uniquement pour calculer l'efficacité de l'investissement, cela signifie que la valeur du terrain a été calculée pour obtenir l'utilisation la meilleure et la plus efficace, et que ce prix du terrain est conforme aux principes du marché.

Ainsi, l’État utilise cette méthode d’évaluation pour déterminer les types de terrains à potentiel de développement afin de déterminer les prix des terrains conformes aux prix du marché, déterminant ainsi les obligations financières que les investisseurs doivent remplir envers l’État.

Par conséquent, le VCCI recommande que le comité de rédaction envisage de ne pas supprimer la méthode du surplus dans les méthodes d’évaluation foncière.

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