Réduire la méthode d'évaluation foncière fondée sur l'excédent

Des règles loin de la réalité

Français Le point c, clause 5, article 159 du projet de loi foncière (modifié) stipule le principe de détermination des prix des terrains selon la méthode de l'excédent comme suit : « La méthode de l'excédent est appliquée pour déterminer les prix des parcelles de terrain et des superficies de terrains non agricoles qui n'ont pas été investies dans des infrastructures techniques ou n'ont pas été investies dans des travaux de construction selon des plans de construction détaillés, sauf dans le cas spécifié au point d de la présente clause ».

Il est nécessaire de déterminer la méthode du surplus appliquée pour valoriser les terrains à potentiel de développement.

Récemment, le projet d’amendement au décret 44/2014 du gouvernement réglementant les prix des terrains a également réduit la portée de manière similaire aux dispositions du projet de loi foncière (modifié). Cependant, de nombreuses objections ont été soulevées de la part du public et des experts, de sorte que le comité de rédaction du décret révisé 44/2014 a accepté et édité ce contenu et l'a conservé comme règlement actuel. Il s'agit de la méthode de l'excédent appliquée pour évaluer les parcelles de terrain présentant un potentiel de développement en raison de changements d'urbanisme ou de conversions d'utilisation des sols lorsque le total des revenus de développement supposés et le total des coûts estimés sont déterminés.

En fait, la méthode du surplus est une méthode de détermination des prix des terrains basée sur l’utilisation future potentielle, et non sur l’utilisation actuelle comme la méthode de comparaison ou la méthode du revenu. La méthode de l'excédent reflète la valeur marchande du terrain à évaluer, y compris les facteurs suivants : l'usage du terrain ; terme d'utilisation des terres; densité de construction; hauteur du bâtiment; coefficient d'utilisation du sol; Reflète la valeur des flux de trésorerie dans l’investissement, la production et les affaires avec une grande praticité. Par conséquent, selon de nombreuses entreprises, il s’agit également d’une méthode moderne d’évaluation immobilière, suivant les pratiques internationales, car elle peut refléter clairement la nature financière d’un projet immobilier, y compris les coûts, les revenus, les bénéfices, etc.

Le président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), Le Hoang Chau, a estimé que le règlement sur l'application du principe de détermination des prix des terrains selon la méthode de l'excédent dans le projet de loi foncière (amendé) manque un sujet très important, à savoir les terres agricoles. Citant l'histoire du projet de zone économique spéciale que Sama Dubai Group (Émirats arabes unis - EAU) a enregistré pour investir dans la province de Phu Yen avec un capital d'investissement total allant jusqu'à 250 milliards USD, M. Le Hoang Chau a analysé : dans la superficie allant jusqu'à 300 000 hectares, il y a des terres agricoles, si ce type n'est pas mentionné, il est impossible de calculer les frais d'utilisation des terres. Il n’existe pas de projet de zone urbaine qui ne comporte que des terres non agricoles, il s’agit toujours de terres mixtes.

Par conséquent, la réglementation ci-dessus est trop éloignée de la réalité et conduit à la conséquence que seuls de petits projets immobiliers et des zones d’habitation de petite et moyenne taille peuvent être développés. Il est impossible de construire des zones urbaines à grande échelle. En outre, un terrain agricole qui a été transformé en zone urbaine, en parc industriel ou en zone résidentielle a bien sûr été accepté par l'autorité compétente, il est donc tout à fait suffisant d'appliquer la méthode de l'excédent lors du calcul des frais d'utilisation du sol.

Sans compter qu'il existe actuellement différentes classifications des terres gagnées sur la mer, selon que l'État intervient directement ou non, et selon que le secteur privé intervient. Alors, qu'entend-on par terres gagnées sur la mer ? S'agit-il de terres non agricoles ou de terres agricoles avec surface d'eau ? Par exemple, la zone de lagune aquacole est une zone côtière, une zone côtière avec surface d'eau. Si nous appelons cela des terres non agricoles, ce n'est pas correct ; il s'agit forcément de terres agricoles », a cité M. Chau, qui a proposé d'appliquer la méthode de l'excédent à toutes les terres agricoles, ce qui peut être utilisé pour harmoniser les dispositions actuelles du projet d'amendement au décret 44 : « La méthode de l'excédent est appliquée à l'évaluation des parcelles présentant un potentiel de développement en raison de modifications d'urbanisme ou d'affectation des sols, lorsque le total des recettes de développement présumées et le coût total estimé sont déterminés. »

Conformément à la pratique internationale

M. Nguyen The Phuong, vice-président de l'Association vietnamienne d'évaluation, a déclaré que l'application de la méthode de l'excédent pour déterminer les prix des terrains à potentiel de développement est scientifiquement fondée, conforme aux pratiques internationales et nécessaire pour déterminer les prix des terrains dans notre pays aujourd'hui. Parce que cette méthode est couramment appliquée pour évaluer les terrains à potentiel de développement, mais le marché n'a pas de transactions pour des terrains similaires pour appliquer la méthode de comparaison ou d'autres méthodes. Il n’est pas possible d’utiliser la méthode de calcul des prix des terrains résidentiels, puis de multiplier par le pourcentage entre les prix des terrains résidentiels et les autres types de terrains dans la liste des prix des terrains.

Récemment, lorsque le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a rédigé et soumis aux commentaires un projet de modification du décret 44, de nombreux commentaires ont été formulés et il s'est dit très heureux que cette agence ait accepté et conservé la méthode actuelle de l'excédent. Par conséquent, le projet de loi foncière (amendé) également rédigé par cette agence doit revoir les dispositions relatives à la méthode de l'excédent pour se conformer à la réglementation en vigueur. Si nous appliquons la méthode du surplus uniquement aux terres non agricoles, elle sera difficile à mettre en œuvre, car pour les terres mixtes de grande valeur, il est très difficile d’appliquer d’autres méthodes.

Par exemple, la méthode de comparaison ne peut être appliquée qu’aux immeubles de faible hauteur, et non aux immeubles de grande hauteur, aux bâtiments multifonctionnels ou aux biens immobiliers industriels. Bien que la méthode du revenu ne s'applique qu'aux terres agricoles, les terres les plus adaptées sont celles destinées à la culture de cultures annuelles... Par conséquent, les réglementations du projet entraîneront le blocage des projets de plus de 200 milliards de VND. Alors qu’actuellement la plupart des projets immobiliers disposent de capitaux d’investissement très importants. Cette réglementation est même susceptible de causer d’énormes dommages au budget de l’État en raison de l’élargissement de l’échelle des parcelles de terrain auxquelles s’applique la méthode du coefficient d’ajustement du prix des terrains...

M. Le Hoang Chau a également recommandé : Le gouvernement devrait envisager et modifier la méthode de l'excédent, qui est la méthode de détermination des prix des terrains en prenant le total des recettes de développement estimées moins le total des coûts de développement estimés du terrain ou de la superficie du terrain conformément à la planification de l'utilisation des terres et à la planification détaillée de la construction approuvée par les agences d'État compétentes, au lieu de « se baser sur la base d'utilisation des terres la plus efficace (coefficient d'utilisation des terres, densité de construction, nombre maximal d'étages du bâtiment) » comme stipulé dans le projet.

Le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, a déclaré que l'évaluation est un domaine spécialisé. Actuellement, le projet de loi manque également de nombreuses méthodes d’évaluation. Par conséquent, la loi ne devrait pas spécifier en détail les méthodes d’évaluation foncière, mais seulement stipuler de manière générale qu’elles doivent être mises en œuvre conformément aux normes d’évaluation vietnamiennes promulguées. Il comprend de nombreuses méthodes d’évaluation différentes et chaque méthode d’évaluation est décrite en détail avec la séquence, le processus de mise en œuvre et les critères d’accompagnement.

Lien source: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm