Réglementer les différentiels de loyer foncier
Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), la valeur ajoutée du foncier (différence de loyer foncier) est créée par deux entités principales : l'État et les investisseurs (dans lesquels le rôle des investisseurs privés est très important). Par conséquent, les politiques financières sur la terre et les prix fonciers doivent être réglementés pour garantir l’équité et la stabilité sociale des recettes budgétaires de l’État et les avantages des investisseurs.
Premièrement, l’État crée une valeur ajoutée à partir du foncier (différence de loyer foncier) grâce à l’aménagement du territoire, à la construction et à l’urbanisme, à la planification intégrée des modes de transport (TOD) et permet la conversion des fins d’utilisation du sol selon la planification pour que les investisseurs puissent réaliser des projets d’investissement commercial. L’État a donc le droit de réguler la valeur ajoutée de la terre (différence de loyer foncier) pour servir les intérêts nationaux et publics.
Les taxes d’utilisation du sol constituent une source importante de revenus pour le budget de l’État.
Par exemple, à Hô Chi Minh-Ville, 1 hectare de terre agricole ne crée qu'une valeur d'environ 500 millions de VND par an, mais lorsque l'utilisation du sol est modifiée pour devenir une terre non agricole, 1 hectare de terre de production, industrielle, commerciale, de services et urbaine crée une valeur allant jusqu'à 55 milliards de VND par an, soit 100 fois plus élevée. Ceci est démontré par le fait que le district 7 a été créé en 1997 (séparé du district agricole de Nha Be). À cette époque, les recettes du budget de l'État n'étaient que de 59 milliards de VND, mais après 25 ans, en 2022, les recettes du budget de l'État ont atteint 5 550 milliards de VND, soit 94 fois plus qu'en 1997.
Ainsi, en 2018, le gouvernement a autorisé Hô Chi Minh-Ville à convertir 26 000 hectares de terres agricoles en terres non agricoles, de production, industrielles, commerciales, de services et urbaines au cours de la période 2025/2020. Actuellement, Ho Chi Minh-Ville construit un projet visant à convertir cinq quartiers de banlieue en zones urbaines. Parallèlement, l’Assemblée nationale vient de promulguer la résolution 98 visant à piloter un certain nombre de mécanismes et de politiques spécifiques pour le développement de Hô Chi Minh-Ville, qui créeront les conditions pour que la ville se développe rapidement dans les années à venir, notamment en termes de ressources foncières.
Dans le même temps, les investisseurs (principalement privés) créent une valeur supplémentaire à partir du foncier (différence de loyer foncier) en investissant dans la construction et dans des activités commerciales de travaux sur le foncier pour développer des projets. Principalement grâce à la créativité et à la capacité financière de l’investisseur, qui se reflètent dans le rendement de l’investissement du projet. Plus le taux d'investissement est élevé, plus la valeur du bien immobilier est élevée et l'investisseur a le droit de profiter de la valeur accrue du terrain (différence de loyer foncier) après avoir rempli ses obligations financières envers l'État.
Il est donc nécessaire de développer un mécanisme de régulation de la valeur ajoutée foncière (différence de rente foncière) pour harmoniser les intérêts entre l’État et les entreprises.
Faire des droits d’utilisation du sol un impôt
Une autre question qui doit être soulevée est que l’État ne devrait collecter les droits d’utilisation des terres et les loyers fonciers que de manière raisonnable et équitable, en vue de ne pas collecter trop d’argent ou de laisser passer quoi que ce soit entre les mailles du filet.
Selon de nombreuses entreprises, les taxes d'utilisation du sol constituent actuellement pour elles un fardeau et également une inconnue car elles ne sont pas en mesure de les payer depuis longtemps.
La manière actuelle de calculer les taxes d’utilisation du sol fait souffrir les entreprises et crée un mécanisme de demande et de don, de harcèlement. Les investisseurs du projet doivent payer d’énormes frais d’utilisation du sol, équivalant à environ 70 % des coûts d’indemnisation pour le déblaiement du site, et doivent presque racheter les droits d’utilisation du sol pour la deuxième fois, et ce fardeau est finalement supporté par les acheteurs de maisons. En conséquence, les frais d’utilisation du sol représentent une part importante dans la structure des coûts du logement, représentant environ 10 % du coût des appartements, environ 30 % du coût des maisons de ville et environ 50 % du coût des villas. L’État perçoit actuellement d’importantes recettes provenant des taxes foncières, mais à long terme, si toutes les terres sont attribuées, cette importante source de recettes budgétaires n’existera plus et devra être complétée et remplacée par l’impôt foncier.
Au lieu de collecter l’ensemble des taxes en une seule fois, nombreux sont ceux qui ont proposé de transformer les frais d’utilisation du sol en taxe.
Par conséquent, les entreprises proposent de réglementer les frais d'utilisation des terres comme une taxe prélevée sur la conversion des terres agricoles en terres résidentielles, avec un taux d'imposition d'environ 10 à 15 %, calculé sur la base de la liste des prix des terres publiée par le Comité populaire provincial, ajusté chaque année par le coefficient d'ajustement des prix des terres (coefficient K) en fonction des prix du marché. Cela garantira la transparence, éliminera le mécanisme de demande-octroi et réduira les frais d’utilisation du sol actuellement très élevés à un niveau plus raisonnable. Sur cette base, la loi sur l’impôt foncier (terrains résidentiels, logements) sera complétée pour créer une source de revenus stable et durable pour le budget de l’État des provinces et des villes gérées par le gouvernement central.
Pour accélérer le calcul des frais d'utilisation du sol, les experts et les entreprises recommandent de conserver la méthode de l'excédent pour calculer les frais d'utilisation du sol et les loyers fonciers pour les parcelles et zones de terrain à potentiel de développement, à grande échelle et d'une valeur supérieure à 200 milliards de VND, car il n'est pas permis d'appliquer la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain pour ces projets. En fait, près de 90 % des projets immobiliers du passé devaient utiliser la méthode du surplus pour calculer les frais d’utilisation du sol.
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