Un délégué à l'Assemblée nationale : la valorisation foncière par la méthode du surplus est difficile à mettre en œuvre

La détermination des prix des terrains par la méthode des excédents entraîne souvent de grosses erreurs, est inexacte et difficile à mettre en œuvre, c'est pourquoi les délégués de l'Assemblée nationale ont proposé d'abandonner cette méthode.

L’un des objectifs de la modification de la loi foncière est de fixer le prix des terrains à un niveau proche de celui du marché. Ainsi, après explication et acceptation, le projet de loi soumis à l'Assemblée nationale lors de la 6ème session propose des méthodes d'évaluation foncière, notamment la comparaison, le revenu, l'excédent et le coefficient d'ajustement du prix du foncier.

Toutefois, M. Vu Hong Thanh, président du Comité économique, a déclaré qu'en raison de nombreuses opinions différentes, le projet de loi prévoit deux options pour l'évaluation des terres. L’option 1 consiste à stipuler dans la loi le contenu de 4 méthodes d’évaluation foncière et à confier au Gouvernement le soin de déterminer les cas et les conditions d’application. Le Gouvernement propose d’agir dans ce sens.

Option 2, la loi précise le contenu des méthodes d'évaluation foncière ainsi que les cas et conditions d'application de chaque méthode. La majorité des avis de la Commission permanente de l'Assemblée nationale étaient en accord avec ce plan.

Lors de la discussion du 3 novembre sur le projet de loi foncière (amendé), Mme Nguyen Thi Yen, secrétaire adjointe permanente de la province de Ba Ria-Vung Tau, a déclaré que la méthode de l'excédent ne devrait pas être utilisée pour déterminer les prix des terrains. Elle a analysé que cette méthode est appliquée pour estimer les revenus et les coûts. Le calcul des facteurs supposés ci-dessus est très compliqué, les résultats sont souvent inexacts et comportent de grandes erreurs.

« Pour une même parcelle, la simple modification d'un seul indicateur parmi les facteurs retenus modifiera le résultat de l'évaluation. C'est la principale cause de confusion et de retard dans la détermination et l'évaluation des prix fonciers ces derniers temps. Sans compter que chaque personne a une compréhension différente selon la situation et le moment », a déclaré le secrétaire adjoint permanent de la province de Ba Ria - Vung Tau.

Mme Nguyen Thi Yen, secrétaire adjointe permanente de la province de Ba Ria-Vung Tau, a pris la parole lors de la discussion du projet de loi foncière (amendée), le 3 novembre. Photo : Médias de l'Assemblée nationale — Mme Nguyen Thi Yen, secrétaire adjointe permanente de la province de Ba Ria-Vung Tau, a pris la parole lors de la discussion du projet de loi foncière (amendée), le 3 novembre. Photo : *Médias de l'Assemblée nationale*

Mme Huynh Thi Phuc, chef adjointe du Comité de mobilisation de masse du Comité provincial du Parti de Ba Ria - Vung Tau, a également déclaré que l'utilisation de la méthode de l'excédent pour déterminer les prix des terrains est difficile à mettre en œuvre.

« Chaque entreprise a des ratios de coûts, des revenus et des prix de vente différents, et ce sont toutes des données estimées par les investisseurs, donc la fiabilité n'est pas élevée », a déclaré Mme Phuc, et a suggéré d'envisager cette méthode.

À cet égard, M. Le Minh Nam, membre permanent du Comité des finances et du budget, a déclaré que chaque méthode a ses avantages et ses inconvénients et ne convient qu'à un groupe de sujets d'évaluation foncière.

« Que faire en cas de résultats d'évaluation différents ? Si le principe n'est pas défini et réglementé par la loi, il sera difficile à mettre en œuvre, même si le gouvernement fournit des orientations », a déclaré le membre permanent de la Commission des finances et du budget.

M. Nam a proposé de compléter les principes et les méthodes d’application des prix dans différentes situations ou d’appliquer les méthodes d’élimination, de combinaison et de moyenne pour déterminer les prix des terrains.

« Ce n'est que lorsqu'il existe une base juridique pour justifier la décision de tarification que celle-ci peut être réalisable et rassurer le décideur. Sinon, la crainte de commettre des erreurs et les goulots d'étranglement persisteront », a-t-il déclaré.

Partageant le même point de vue, M. Le Thanh Van, membre permanent du Comité des finances et du budget, a déclaré que la détermination des prix des terrains n'est ni difficile ni compliquée, le problème étant de choisir la méthode appropriée pour chaque type de terrain. Il a proposé d’énoncer un principe dans ce projet de loi afin que le gouvernement dispose d’une base pour guider sa mise en œuvre.

Par exemple, un terrain résidentiel est associé à un bien immobilier, associé aux droits de propriété du concessionnaire foncier, il convient donc d'appliquer la méthode de comparaison du marché, ou une combinaison de comparaison avec la méthode de l'excédent. Ou les terres de production sont déterminées par la méthode du revenu et de la déduction.

« Si les principes sont clairement définis dans la loi, le gouvernement disposera d'une base d'orientation. Par exemple, en prenant le prix moyen sur cinq ans et en choisissant l'année la plus élevée pour déterminer le prix des terrains, les gens ne seront pas désavantagés », a suggéré M. Van.

En outre, la secrétaire adjointe permanente de la province de Ba Ria - Vung Tau, Nguyen Thi Yen, a également proposé d'examiner et de définir clairement les rôles et responsabilités des organismes de conseil en évaluation foncière lors de leur participation au Conseil d'évaluation. En fait, il existe des projets avec des offres près de 20 fois plus élevées, mais aucune unité de conseil n’y participe.

Car, en réalité, pour une même parcelle de terrain, chaque méthode et unité de conseil donne un prix différent. Par conséquent, Mme Yen a proposé que le gouvernement fournisse des réglementations et des instructions détaillées pour la mise en œuvre afin d’éviter les risques juridiques pour les agences qui évaluent et approuvent les prix des terrains.

Selon le programme, le projet de loi foncière (amendé) sera voté et approuvé par l'Assemblée nationale le 29 novembre, mais lors de la discussion d'aujourd'hui, de nombreux délégués ont suggéré que le moment d'adoption de cette loi devrait être pris en considération.

Monsieur Minh

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